地产行业走上岔路口，两极分化格局愈演愈烈

编者按：本文来自微信公众号地产情报站（ID：dichanqbz），作者一凡，36氪经授权发布。

7月22日，中国五大房企跻身《财富》世界500强，且排名均有提升。但站长梳理发现，今年全国已有228家房地产企业宣告破产清算。房地产行业强者恒强的马太效应愈加显著，龙头房企追求有质量增长，销售规模继续扩大；中小房企竞争优势减弱，生存空间缩小。两极分化，愈演愈烈。

500强榜单中房企排名提升

7月22日，财富中文网发布2019年《财富》世界500强排行榜显示，恒大、碧桂园、绿地集团、保利集团及万科集团5家房地产企业上榜，且排名均较2018年有所上升。

其中，碧桂园排名上升幅度最大，由2018年的353位上升至177位，排名上升了176位；恒大排名上升122位至138位，万科排名上升78位至254位，保利上升70位至242位，绿地排名跃升50位至202位。

2019年《财富》世界500强排行榜截图

站长注意到，此前财富中文网发布的2019《财富》中国500强榜单显示，有52家房地产企业上榜。其中，恒大、碧桂园、绿地、万科及保利5家进入了前50名，除绿地排名仍为23名外，其他几家排名均有不同程度的上升。

具体来看，恒大排名从去年的22位上升至今年的16位，碧桂园由去年的36位上升至19位，万科仅前进一位至30位，保利亦由去年的58位升至49位。

此外，融创、华润及龙湖进入了100强，排名分别为72位、73位和77位，其中，融创较去年上升了49名，排名上升幅度显著。

而在100-200强名单中，包括招商蛇口、世茂、华夏幸福、富力、绿城、阳光城、荣盛发展、雅居乐、新城控股、金地和华侨城在内，共计11家房企上榜。其中，仅有招商蛇口、雅居乐和华侨城三家房企排名下降，其他房企排名亦均有不同程度的上升。

站长梳理发现，在上榜的52家房企中，有27家房企排名较上一年有所提升，占比达到了52%。

 2019年《财富》中国500强上榜房企

对于房企排名上升，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，排名上升体现了房企综合实力和规模的递进。

年内228家房企破产清算

但是，在大型房企蒸蒸日上的春天里，我们也要看到中小型房企仍在过冬的现实。凡事都有两面性，在房地产领域，一面是大型房企鲜花着锦，开疆拓土；一面是中小型房企江山日下，日子难熬。

房企两极分化的原因不难理解，毕竟行业集中度进一步提升，在部分房企表现良好的同时，也有一些企业因为调控政策、融资困难等因素导致破产清算。

人民法院公告网站信息显示，今年以来，与房地产相关的破产文书共计274份，剔除重复房企及不是房地产公司的文书46份，年内全国已有228家房地产公司破产。其中，仅7月份，就有32家房企宣布破产。

从宣布破产的企业来看，更多的是在三四线城市的中小型房企，且多数鲜为人知。如7月24日宣布破产清算的上海宇光房地产开发经营有限公司，天眼查信息显示该房企成立于1999年10月28日，主要经营范围为房地产开发经营、物业管理及销售建筑材料；同日宣布破产清算的邯郸市金梧桐房地产开发有限公司，成立于2007年4月3日，经营范围包括房地产开发与经营、房地产信息咨询、房屋租赁等。

年内部分破产房企截图（来自人民法院公告网）

有业内人士指出：“中小型房企多采用传统的高杠杆模式，在融资收紧的情况下，资金储备不足使其更难度日。加上部分中小房企负债过高，一旦债务到期无法偿还，就会引发资金链断裂，最终只能破产清算。”

在严跃进看来，中小房企破产，也和房屋销售不好、拿地机会不多等有关，“从政策层面看，限购、限售等政策也会影响其房屋销售，最终会对部分中小房企形成限制和制约。”

值得注意的是，在一系列中小房企被淘汰的同时，一些知名房企也难逃厄运。公开资料显示，今年以来，包括五洲国际、新光集团、银亿股份在内的知名房企也陷入了破产重组的窘境。

2019年初，五洲国际因资金链断裂，股票停牌，展开债务重组；2019年4月，新光集团因多元化发展掣肘及资金链断裂，破产重组；2019年6月，曾经的首富银亿股份，在500亿负债的重压下突发破产申请。

“这说明当前在融资环境收紧的情况下，房企资金面会更加恶化，进而会对相关房企带来较大的影响。”严跃进指出。不过，后续随着经济刺激等力度的强化，部分竞争力强的房企，其实还是有机会崛起的，部分房企要学会弯道超车，进而在本轮新的竞争环境中实现较好的发展。

房企两极分化格局愈加明显

一面是龙头房企凭借强大的资金实力抢夺市场，赚得盆满钵满，一面却是中小房企竞争优势减弱，生存空间压缩，加速淘汰出局。

不难看出，在经历三十多年的发展之后，中国房企两极分化越发明显，房地产行业强者恒强的马太效应愈加明显。

“强者恒强，这可能是未来房企的发展趋势，大鱼吃小鱼在所难免。”有市场分析人士指出，目前来看，处在领头地位的房企已不仅仅局限于房地产行业，而是涉足金融、商业服务、互联网甚至文化产业等方面，进行多元化发展。

站长从此前克而瑞发布的2019年中国房企前六月销售排行榜榜单中看到，2019年上半年，TOP100中各梯队房企之间分化持续，行业竞争加剧。

具体来看，TOP3房企权益金额集中度达10.5%，同比提升了0.8个百分点，可见，龙头房企继续保持稳健的高质量发展；TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯队的房企权益金额集中度较去年也均有一定幅度的提升；而50强之后的房企竞争优势则不再明显，权益金额集中度也出现一定程度的回落。

此外，榜单指出，2019年1-6月，除TOP20房企外，百强房企各梯队权益销售金额门槛与去年同期相比均略有提升。

其中，TOP30和TOP50房企的权益金额门槛分别为350.3亿元和217.8亿元，门槛增幅分别为2.8%和6%；TOP100房企的权益金额门槛为85.5亿元，门槛增幅为5%。而TOP20房企权益金额门槛为489.4亿，较去年同期略有降低。

不过，值得一提的是，2019年1-6月，TOP100房企累计权益销售规模近3.9万亿元，同比微增4.1%，整体增速较2018年放缓。

中指院指出，2019年将是房地产销售“小年”，预计下半年百强房企规模增长也将继续保持平稳，出现快速增长的概率不大。

有业内人士指出，未来房地产行业集中趋势仍然会继续，中小房企将会不断面临行业发展带来的各种挑战，加上房企多元化发展及资金链压力增大，更多中小房企将会相继离场。

在房企两极分化格局愈加明显的当下，中小型房企未来是抓住机会崛起，还是厄运难逃，让我们拭目以待。