致购房者：老破小没有未来

“老破小没有未来”——这是标题，也是主线观点。

特指北上广深以外的绝大多数城市，和北上广深的部分传统区域。

如果你没有兴趣读完全文，记住这两句话就行了。

但我还是建议你读完全文。

一.恐怖的存量

按照相关机构的统计，中国的存量房已经超过180万亿元的规模，按照面积来算，大约是有300亿平方米存量房，同时一线城市清一色进入了存量房市场。

这样一个数字，并不是一成不变的，每年的新增土地供应和新房供应都在源源不断的给这个“存量房”的大池不断供应不断注水。

与你认知不同的是，其实中国并不缺房子，房子也绝对不是稀缺品，没有人住不起房子住不上房子，只不过，每个人自己归属的房子，在不同层级的城市、地段罢了。

这其中，从当下开始倒推，超过15年以上的房子，甚至10年以上的房龄，基本就已经可以归属到老破小的行列，而随着时间的推移，在没有大量拆除的情况下，每过一年，老破小的房子就增加一年的量。

换句话说，当下的次新房，在几年以后，也将成为老破小。

图为深圳滞涨的老电梯楼

铺垫了这么多，其实想要表达的只有一个点：

在未来，不仅仅没有电梯的家属院、老商品房被归类成老破小，没有用心维护、靠谱物业的电梯高层小区，从广义上来解读，一样会被归类为老破小。

你手里的新房子正在不断的变老，老破小的量正在以非常恐怖的速度增加。

这是我们要讲的第一个重点。

二.唯地段论

“唯地段论”一直在行业内占据非常重要的地位，无论是从业者还是购房者，相当一部分比例的人对此深信不疑。

在炒房界中只看地段，专挑老破小的流派成了炒房派系中的重要的一派，还有业内出名的老破大欧神流派，几乎也都是赚的盆满钵满。

这也引得许多手里有闲置资金的投资人，也在尝试遵循传统地段论选择投资标的，把老破小列为优质的投资品。

殊不知，专业投资派系地段至上也只是基于当初的地段不会在短时间内退化、被替换，而快进快出已经是几年前的事了，而非盲目哪里便宜买哪里。

专业炒老破小的人已经在行情高点出手，转投限价新房。而非在现阶段去作为这些流派的接盘侠，接盘老破小的二手房。

这是我们要讲的第二个重点。

三.为什么老破小没有未来

这是我们要讲的第三个重点。

细分之后是两个点：产品升级和理念升级是第一点，地段并非一成不变是第二点。

我们先说产品升级和理念升级。

中国的房地产这几年经历了什么？很多人会记得暴涨。很多人会记得天量供应，也有很多人会记得所谓越盖越高。但从行业从业人员的视角来看，我看到的是升级，产品的升级、服务的升级、理念的升级。

房子从最初的遮风挡雨发展到现在各种新理念的引入，已经完全不是一个时代的概念。

最初的六层楼体楼、汽车停地面、住户只交卫生费，到后来引入电梯、地下室、物业公司，这是最明显的一代变革，我们称之为产品升级。

从有地下室到精装地下室，从有电梯到各种不同方式的核心筒布局，从能住就行到全生命周期户型，从有花草树木到园林分层四季植物分层，以及当下我们可以见到的所谓的夜光跑道，全社区WIFI，人脸识别，这一代变革，我们称之为理念变革。

图为夜光跑道

理念变革来的似乎有点晚，但它的普及非常快。快到你会发现，当下几乎大部分在售新房都会出现真正提升居住感的新理念和设计。

产品升级的时代，老破小还有市场和空间，两代的差异无非是地库和电梯，小的差异决定了老破小基本可以因为地段抵消产品的落后，或者雷同的涨幅。

但居住升级的一代，显然和老破小已经产生了极大的差异，当下的新住宅相对于老破小已经基本是降维打击，当这一代住宅全面普及进入存量房之后，老破小的未来基本就已经终结。

你会说地段好，每个人的需求点不一样，老破小依然会有很多人选择。

我们要思考的是，未来谁来作为接盘人，无论是租还是售？

很显然是下一代的年轻人。最近最流行的一句话叫，“6个钱包买房”，但反过来解读意味着，许多孩子可能出生就有三套房子，爷爷奶奶一套，姥爷姥姥一套，爸爸妈妈一套。

这一代人生而优越，本身就有上一代人的财富积累，房子积累，自己手上的老房子不住，去接盘更老的房子？

你不要指望一个心情不爽就能辞职的00后，去接盘一个停车需要抢车位的没电梯小区，对于他们来说，宁愿去租长租公寓，接盘这样的房子，显然是不可能的。

接盘人的思维逻辑变了，老破小的涨价逻辑自然也变了。

所以我说，老破小没有未来。

四.中国特色城市化

文章第二段，我们简单的概括了一下地段论，没有展开讲，也没有必要展开讲。

但中国特色城市化，也就是我们上一章中提到的地段非一成不变论，是极其有必要说的。

比如文首我有特意强调说过，老破小没有未来，一线城市除外。

其实只是大部分除外，比如新兴城市主城区根基不牢固的深圳，以及非环状发展的广州，就不能典型的套概念。

中心向外扩散的城市，城市核心地段难以发生变化，优质地段的老破小通过加装电梯，补种绿化，入驻物业，建立体停车，一定程度上可以弥补一些劣势。

图为电梯加装

但所有的前提在于，他足够贵，地段足够足够优质。

但达不到这样标准的城市，占绝大多数。以同样一线的深圳为例，罗湖对于最初的深圳来说是绝对的市中心，但城市的发展并非向外环状扩散，从罗湖到福田再到后海，再到前海宝中。地段在二三十年间发生了飞速的变化。于是，你会发现，罗湖的老城区已经没有年轻人问津，不要说无电梯的老破小，即便是老电梯房，也很难跑赢城市的大盘。

图为深圳城市变迁轨迹

以及既向东向南，又多点开花的广州。更不用说大片待开发土地的二三线城市，对于中国的大多数城市来说，中国特色城市化，无论是速度还是模式，都注定了城市中心的转移，不过是两三届主政者的努力就可以换来，而哪里地段更好，无非是百姓用钱投票出来的结果。

无关历史，无关情怀，事在人为。

五.结

老破小没有未来，并不是要说，老破小不能买，老破小面临暴跌。

相反的是，老破小在接盘人的微妙变化、中国房地产行业的整体变化，意味着老破小的存量在变大，需求在萎缩，老破小面临的除了改造便是陷入深渊。

所以，在当下如果你选择一线的老破小，除非是短期内无法撼动的核心地段，否则尽量还是选择次新房。至于小城市，未来很多城市将面临老城区的空心化，所以更需要谨慎老破小。

如果你全文读完还不理解，那就问问自己，如果让你买老破小，最大的原因是什么？是不是因为便宜？如果是，你自己都觉得便宜才会买，换位思考未来接手你二手房的人因为什么而买呢？