我把环沪跑了一圈，原来藏了这么多的真相和骗局

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

最近魔都财观团队实地跑了很多城市，已经完成的有合肥、珠海、广州、苏州、花桥、嘉善、太仓，后面还会有杭州无锡南通湖州等更多城市。

后面有更多的实地调研文章会一一和大家见面。我想先和大家聊聊最近的一些感受：

上海楼市的热，已经逐渐开始外溢了。

安亭的中骏璟尚、嘉定西的路劲悦茂府、徐行的佳兆业城市广场，300-500万的一些远郊刚需盘基本已经被抢空了。

这些去年鲜少有人问津的楼盘，如今早已不是当初模样。

原因就不展开了，大家可以去查看自己家所处的板块、小区，还有多少套二手房在售。反正我关注的多个板块，没有一个小区在售数超过2位数。

赶着这个时候，我又去了一趟环沪的代表城市，想看看这种特殊时期——

环沪的代表城市，花桥和嘉善市场现在怎么样了？

1

关于花桥，我们前面曾经写过两篇专文，内容非常翔实——

上海的热钱，正在加速外溢

上海的超强购买力正在外溢，这个区域楼市得火！

真实的花桥市场也和我们预期的一样，凭借11号线和上海辐射，已经热起来了。

这次我们主要聊聊真实的嘉善楼市，并且和花桥同步做下对比。

不要着急滑出去，不接广告不care甲方，所以我们踩盘市调的文章力求中性客观。

嘉善的好与不好，都会一一展现出来给各位。

先说说嘉善这几年为什么火？很大程度就是因为长三角“生态绿色”一体化先行示范区。

绿色生态的定位暂且不多聊，嘉善这些年发展的确还算不错。

上海产业外迁、2211交通网络贯穿、医保交通卡互认等接二连三的消息，对嘉善的确有利好存在。

从交通区位来看，嘉善是有底气和花桥竞争的，23分钟可以从嘉善南到上海虹桥，包括后期的2211工程，两条高铁、两条轨交、一条铁路改扩、一条城际轨道。

但有趣的是，你到嘉善的任何一个楼盘，都会看到类似的宣传字眼。

环沪洼地、沪嘉同城、留在上海。

实际情况如何？

从2018年至今，除了沪杭铁路，其他工程基本还在喊口号改图纸定规划。

为什么动作迟迟推进不到位？说到底，再怎么长三角一体化，上海也不可能单方面出财政给嘉善搞基建。

但反向去看昆山就有这个底气，2009年花大力气和财政打破省级壁垒，2013年就开通运营11号线花桥段。

产生如此大差异的本质原因，还是嘉善的基本面不够强大。

60万人口、600多亿的GDP来同时支撑这么多庞大的基建工程？

你信吗？反正我对落地时间是存疑的。

2

对于嘉善来说，环沪洼地是否成立？

从新房角度看，环沪概念比较强的几个城市里，嘉善主城均价在1.8-2.2万，花桥主城均价在2.1-2.4万，太仓主城均价在1.8-2.6万，南通启东均价在1.3-1.8万。

这样看来，环沪城市的房价压根就是扁平化的状态，基本都属于刚需五六十万首付可以上车的城市。

嘉善内部的新房市场是分化的，核心是1.8-2.2万的魏塘、罗星、惠民三个街道，下面是均价在1.3-1.8万的干窑、西塘、大云、姚庄等主要乡镇。

这个主城的房价贵不贵？

如果从沪嘉城轨的通车预期来看，不贵。

但好巧不巧的是，现在沪嘉之间的通勤，只有一条高铁线路支撑，从2018年就开始放风的沪嘉城轨，从图纸到规划到开工仪式再到招标，确定性一直让人摸不着头脑。

什么时候落成，这个答案我问了售楼处、二手中介、出租车司机，也查了很多资料，没有一个标准答案。

一致的看法也许是三五年，但三年还是五年，没有可靠消息。

没有落成的沪嘉城轨，这几年已经被过分消费了预期。

至于还在吹的嘉善2条地铁延伸段，我还是洗洗睡吧。

比嘉善更富裕的太仓，在昆山旁边望穿了眼等地铁，排着队拿着爱的号码牌，还都没有可靠消息。

3

再跟大家聊聊我在嘉善踩盘的心路历程，绝对的真实一线感知。

工作日的下午，魏塘街道的某楼盘，我前脚刚踏进去，售楼处工作人员就带着疑问口吻：自己来的？确定不是同行？

说实话我心虚了一下，连忙否定。对方扭头问了身边的同事：自访客谁接？

奇怪，难道这个售楼处没有自访客的？带着疑问进了示范区，结果我看到了一番热闹景象。

嘉善这么热的？都是客户吗？

正当我百思不得其解的时候，销售员拿着话筒开始发声：

欢迎各位上海的同仁。

啥？这都是上海的中介大军？

怪不得我刚进项目说是自访客的时候，售楼处人员从上至下瞄了我一眼，原来这里几乎没有自访客。

转头一看户型，只有70平2房，85平3房。

这户型设计，一个为本地人准备的改善空间都没有，似乎全都是为上海的投资客准备的。

样板房一堆不认识的装标品牌，售楼处里忽悠你下定的特价房源，难道这就是嘉善的市场吗？

带着复杂的心情走出售楼处，门口鲜艳的「留住上海不是梦」旗帜突然变得刺眼。

抬头一看对面2017年开盘现已交房的项目，入住率低就算了，贝壳一查竟然还有房源在售。

这就是嘉善的真实现状，靠庞大的上海中介分销和讲不完的故事，击鼓传花。

即使故事讲的天花乱坠，但入住率和配套，除了核心主城区里小小的一块和万联城商圈周边，没有看到一个能打的。

所以我每打一次滴滴就真诚的问一次司机师傅：你们本地人还在嘉善买房吗？

师傅善意的笑笑：我们本地人基本都2-3套，除了置换到核心地段，几乎没有人再买了。

更何况现在2万多都这么贵了，再吹到3万我是不信的，不如买接壤的金山了，现在嘉善有钱的那批人基本都去上海了。

那么问题就来了，现在嘉善本地人基本不买房了，这么多的上海投资客和大把的空地、源源不断的新房供应。

未来的二手都卖给谁？上海人卖给上海人？

4

我花了两天时间把嘉善从北到南跑了个遍，和大家聊聊几个肉身总结。

1、一体化说的很漂亮，就是不见地铁和城轨落地，至于中介吹的最厉害的中新产业园，就这，也能对标漕河泾？

呵呵了只能。

另一个产业园，嘉善经济技术开发区长这个样……

2、如果真的一定要买嘉善，请买核心主城区和万联城商圈，这是本地人最认可的地段。

如今的嘉善市场，2020年新房存量不多，新开的上分销，存量的打到9折。

核心城区和万联城商圈周边的二手房生态是整个嘉善最好的，整体是客多房少，价格也就在1.8万-2.2万，和新房相差无几。

3、嘉善南部怎么样？离嘉善南站更近，到虹桥只要23分钟。

整个嘉善就不大，嘉善南部更是投资客遍地，配套毛都没有，从主城打车到南站也就20块钱。

这样的城市，请一定买最核心的地段，其他小心站岗。

4、嘉善2021年的土拍热已经上来了，新房可能还会有小幅度浮盈，但我依旧不太乐观。

从2021年的1号地块土拍溢价率3.83%，再到2号地块溢价率11.81%，还有起拍价13000+/平米的待拍地块。

嘉善的土拍市场和新房市场表现，的确足够火热。

也就是说，未来嘉善可能会创造动辄2.3万的新房价格。

但这个价格，我觉得有点被高估了，嘉善大面积接壤金山松江，花桥大面积接壤嘉定大虹桥，再加上已经通车的地铁11号线，明显同样价格下还是花桥更有性价比。

所以市调的过程中，我也由衷的在团队群里说了真心话：环沪，还是花桥靠谱，杠杠的。

5、同样2万多，为什么花桥更有性价比？

花桥从来不跟你讲故事，实实在在的产业能级、实实在在的商业配套，2万多的价格在整个环沪来看，显然都是被低估的。

和嘉善另一个不同的是，这里从来不用担心入住率和出租市场。

想留在上海的小年轻刚需，第一站还是会更倾向花桥，未来也不存在嘉善的接盘风险。

看看下图这张花桥二手小区的入住率就知道了。

因为故事说的再多，都远远比不上从上海过来的这条11号地铁线。

已经官宣的2023年竣工的S1号线，利好依然会给到花桥，苏州园区直接贯穿整个昆山，然后在花桥接驳S1号线，通往上海。

当我们再反过来横向对比下嘉善的话，昆山花桥当下的价格，确实被低估了，而嘉善的价格风险，也在慢慢积累。

这一篇，大概是送给意向投资环沪的朋友们，一个价值百万的市调分析。

外地买房，永远只要相信自己用脚走的、用心感受的真相。

摸不清的时候，请多善意的问问本地人。