珠海的“钱途”，越来越像下一个深圳

编者按：本文来自微信公众号：真叫卢俊，（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，36氪经授权转载

在前几天的2019澳珠企业家峰会上，腾讯正式宣布在珠海建立全域科技创新产业集群，充分发挥澳珠的引领带动作用，同步在珠海设立智慧产业总部

在此次峰会上，粤澳跨境金融合作（珠海）示范区、澳门旅游学院、粤港澳大湾区旅游教育合作中心均在珠海揭牌成立

还有澳门特区ZF推荐进入的横琴粤澳合作产业园的项目，投资总额高达16亿元人民币，也将进入建设阶段

包括这一次的拟授权澳门直接将莲花口岸搬迁至横琴口岸，并采取“合作查验、一次放行”的通关模式

再联想到前期的澳门大学搬迁至珠海，还有就是澳门的单牌车已经可以自由进入横琴，更夸张的是，如果户口在横琴，考澳门大学时还可直接加分

珠海，正变得越来越澳门化，房价，也将慢慢开启上扬模式

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也正是因为这样的强势，体现在经济发展的势头上，就是珠海在经济发展势头上的所向披靡

2018年，大湾区的GDP达到了11万亿，不足全国5%的大湾区的人口竟然创造了全国13%的经济总量，同比增长达到了7%

可能很多人会觉得广州和深圳如日中天，应该发展势头很猛，或是佛山和东莞，这两个后起之秀也有可圈可点之处

但实际上名义增速排名第一的是珠海，高达8%，同时连续2年GDP增速都是第一名

也正是凭借这这么高的名义增速，珠海的GDP在2018年完成对江门的超越后，今年开始，正逐渐超越了湛江

前期比较弱这确实是个不容忽视的现实，但我们需要看到珠海的厚积薄发

2018年11月7日，《中国可持续发展评价指标体系研究报告》由中国国际经济交流中心与哥伦比亚大学地球研究院联合完成，是全球范围内研究城市可持续发展最权威的

数据显示，珠海的可持续发展潜力排名第一

换句话说，珠海后期发展潜力还有很大很大的空间，随着粤港澳大湾区战略的不断推进，广东省也不可能会允许珠江口两岸的经济失衡格局继续保持下去，只有将珠海发展成中心城市，才能让广东的发展更加均衡

决定木桶长度的，将是那块最短的板，而广东，把这份责任给到了珠海

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珠海的强势，还来自于它有着很强的抓手去让一些规划一一落地

比如很多城市都在说自己的规划怎样怎样，其实口号喊得再响亮，最关键的是要看你实际落地的行动是什么，政府到底愿不愿意为这座城市的未来投资花钱，来为城市的未来买单

其中最核心的就是要关注这个城市的交通情况和基建情况

“要致富，先修路”这句俗语其实真的蛮重要的，良好的交通是一切发展的基础，所有的财富都来自于资源是否能够进行有效的交换

珠海把自己的第一只手，通过港珠澳大桥的连接，直接伸向了澳门和香港，让这两个中国最富有的城市，成为了自己的靠山

与此同时，珠海把自己的第二只手，通过深珠通道伸向了深圳，通过广珠城轨的延长线伸向了广州

在整个粤港澳大湾区中，能级最高，排名最前的四个城市毫无疑问就是：香港澳门深圳广州，但珠海通过自己的方式，就这样一步步的把自己跟这四个最顶级的城市一步步的靠近

因此从大方向看，珠海也是离这四个顶级资源池“最近”的城市了

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如果我们来细窥下珠海的内部，第一个要聊的一定是横琴

如果说珠海是港澳广深四个中心之外接受政策大礼包最多的城市，那么横琴则当仁不让的接受了这个政策大礼包的八成

横琴与澳门一桥相通，相距不足200米，距香港41海里，也是港珠澳大桥建成后国内唯一直接与港澳陆桥相通的国家新区

横琴由于离澳门和香港实在太近了，凭借着距离优越性和港珠澳大桥的开通，横琴正在承接着越来越多的购买力外溢

横琴版块的位置有多好呢，大家可以来感受下，就是与澳门真的只是隔海相望，通过莲花大桥相连

当然，横琴更是直接配备了珠海最好的医疗和教育资源，与此相对应的就是横琴的均价站在了全版块的最高点

横琴整个产业主要以金融为核心，也就意味着横琴岛的高收入人群是占了比较大的一个比例的，就跟深圳湾一样，以后就是典型的富人区

但从住宅的供应量看，横琴大概只有20%的土地规划了居住用地，因此版块内住宅供应明显不足，导致的最终结果就是横琴的均价为3.9万/㎡，远高于其他版块

另外，横琴的地段和规划实在太特殊了，所以我们看待横琴的态度，就不应该拿横琴对标大陆范围内的任何一座城市

因为它的能级实在太大了，用官方的话解释就是大前提下探索粤港澳合作新模式的示范区

横澳一体化已经不是将来时，而是现在进行时了

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还有个重点版块想要跟大家聊下，就是即将成为珠海的新贵富人区，唐家湾版块

对于一二线城市而言，往往海景或江景资源的聚集区域就是这个城市的富人区，比如上海浦东的陆家嘴区域、杭州的钱江新城区域、深圳的前海等地，都聚集了这个城市最大的富豪群体

而唐家湾版块拥有绝佳的海滨资源，随着版块内居住用地的不断出让，各种高端住宅不断出现，这里将承载珠海大量的改善需求

同时，唐家湾版块是政府全新规划的区域，整个版块是没有城中村的负担的，换句话说，区域不仅很容易起势，而且整个起势的时间会很快

版块要发展，产业要先行

对于唐家湾来说，整个导入的产业是非常好的，有大量的高科技产业，ABB国家机器人、YY、魅族、罗西尼等知名企业，这将同步带来大量的高收入人群，这些都是未来实实在在的居住人口

还有一点很重要，就是深珠通道

2018年年底，深珠通道已经正式获批了，一旦开建，直接将深珠的前海与珠海北部相连，第一站，就是唐家湾

在深珠城轨的东端，深圳的房价达到了12万每平，而在城轨的西端，差不多才2.3万-3万，这就是实实在在价差的存在

随着深珠城轨的建设及开通，整个版块房价上涨的逻辑将变得越来越清晰

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为什么我对珠海这么有信心

因为澳门实在太小了，只有30平方公里，是香港是1106平方公里的3%，是横琴是106平方公里的28%，是珠海是1711平方公里1.7%

澳门想要发展，一定要借力，唯一的突破口就一定是珠海

不管是香港还是澳门，由于土地面积不大，但人口众多，导致房价出现了畸形

珠海一手住宅均价为21184元/㎡，澳门平均楼价$106819/㎡，香港平均楼价为$13561/平方英尺，即便算上货币汇率，澳门、香港与珠海之间两地房价至少存在5-9倍的差价

作为唯一一个与港澳海陆相连的城市，珠海目前的房价，对于他们而言，可能便宜的有点不可思议

我们在调研的时候，发现横琴很多楼盘都聚集着大量的来自港澳的置业客户，组成了一个个看房团，在珠海大量的置业，这种购买力其实是相当惊人的

这种购买力上的降维打击，也帮助珠海进行大量的去化，不断夯实着珠海的房价

珠海人均收入高，住宅规划用地小，政府卖地比较节制，地理区位优越，这几大因素导致珠海整个房价将一直维持在比较稳定的价位

当前城市的发展所需要的种种势能累积，我们在珠海都能感受到，现在不是珠海想不想往前走，而是顶层的意志势不可挡的推动着珠海去达到一个又一个的高度

因此，当我们再来看珠海拱北口岸当前的人流时，应该更能理解此时此刻的人来人往

我们经常说要分享时代的红利，买城市的房子相当于买了这座城市的股票

从这个角度看，珠海这支股票，或许已经到了最佳的入手时刻