环一线也将回调，这个价格最高的城市肯定逃不过

编者按：本文来自微信公众号「大胡子说房」（ID：dahuzishuofang），作者：花满楼，36氪经授权转载

楼市的下行周期，一线北上广深、强二线城市倒挂城市杭州、成都、重庆、西安的二手房都开始在回调，那环一线会不会也即将开始回调？

放眼中国，三大环一线：环京、环沪、环深，目前，环京环沪、已经提前完成了回调了，房价该跌的都已经跌到底部，已经非常扎实。

那环深呢？环深会不会回调就取决于环深有没有泡沫。

大胡子说房团队首先对环深城市房价最高，乃至全国环一线城市中价格最高的城市东莞进行考察，走了一圈，我们非常认真地告诉你：环深东莞确实有泡沫，有回调的需要。

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曾经，距离天安门30公里的环京燕郊暴跌，曾清楚告诉我们一个事实：在回调中，价格越高越危险。

而东莞在整个环深中无疑房价是最高的，刨除阴阳合同的影响，整个环深城市群，东莞2.5万的基本面、惠州1.4万的基本面、中山1.4万的基本面，价格最高的东莞，会不会成为最危险的那个？

东莞在一众环一线城市中价值还是非常突出的，东莞有三好：

1.地缘好

东莞作为粤港澳大湾区城市群的重要城市，西靠广州，东拥深圳，是中国唯一一个家在两个一线中间的城市。

这样的地缘，真是不要太好，但严格意义上来说，东莞是属于环深城市，且是环深城市中经济最强的城市，经济超了惠州中山不是一点点。

2.产业好

一直以来，没有产业一直都是环一线城市的通病，说白了就是穷，当地没有向好的经济基本面，城市本身的刚需购买力不强，房子买了不好出租。

东莞松山湖▼

而且由于产业发展有限，那么就没有相应的钱投入城市基础设施建设，没有产业的地方，一旦大量投资客集聚炒作，房价虽然很容易被炒起来，但是终究是虚。

东莞滨海新区的麻涌和沙田因为背靠虎门港，所以发展的港口经济，而虎门是世界著名的服装城，长安诞生了国产手机巨头vivo、OPPO的总部，还吸引了漫步者入驻，一直以手机之都著称。松山湖更是吸引了远走深圳的华为，扎根松山湖。

松山湖华为欧洲小镇▼

所以东莞的制造业不管是放在粤港澳大湾区，乃至整个中国，都是值得被称赞的。

3.轨道交通规划好

东莞除了自身规划的轨道交通外，因为夹在广深之间，所以广深规划的重要交通要道都要从东莞穿过，所以，交通也是十分便利。

东莞即将再开通3条高铁、3条城轨、3条地铁、1条大桥，构建穗莞深同城生活圈通勤核心。

高铁：直通香港的广深港高铁、从茂名通往深圳的深茂高铁、从赣州通往深圳的赣深高铁

城轨：莞惠城轨的延长线、连接广州南站的佛莞惠城轨、连接深圳宝安机场、东莞长安、广州白云机场的穗莞深城轨、连接松山湖到深圳光明新区的莞深快轨

地铁：已开通的R2线，从石龙开往虎门、长安，连接深圳地铁20号线通往深圳宝安机场

今年刚刚动工的地铁R1线，北接广州地铁5号线，可连接广州CBD珠江新城，南连深圳地铁4号、6号、22号线，分别可以通往深圳CBD福田、深圳北站、福田保税区

规划的地铁R3线，可换成深圳最黄金的地铁11号线，途经深圳机场、前海、南山到福田！

东莞的这3条地铁，能到达深圳和广州市中心的区域，价值不用多说。

因为珠江东西两岸的经济往来频繁，所以虎门大桥的堵车，全国知名，所以修建了珠江口岸上的虎门二桥，今年年底即将通车。

东莞未来的城市前景，绝对是深受广深两城辐射的，这样的城市规划和产业前景也是对得起目前中等二线的名头的。

但是这样的城市房价是多少钱？

答案是位置便宜点的地方是1.8万-2.5万，而价值比较突出的地方，滨海新区3万，松山湖3万，临深板块凤岗塘厦3万。

那么东莞这样的城市，房价到底值不值3万呢？房价到底有没有泡沫呢？

很明显，有泡沫。

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东莞在全国属于中等二线城市，GDP和南通、泉州、西安差不多，略输于郑州，而这些城市的房价是多少？15000的基本面左右，而东莞呢？很多片区已经整体跑上3万，这样的价差是不是有点不合理？

再者与东莞仅4公里之隔的宝安松岗的房价是多少？二手房的房价是33000-40000，小小东莞竟然和深圳宝安北区的价格仅仅不到10000块钱价差，这样的价差是不是不合理？

深圳松岗的二手房▼

这么小的价差，我为什么不选择深圳宝安未来有地铁的二手房，而跑到东莞呢？

总体来看，东莞最热炒片区是滨海新区，因为滨海新区有虎门、长安两大经济重镇，再加上临深，价格一路狂飙。

正是因为有价值，所以被放大再放大，东莞身上有太多的概念可炒作：粤港澳大湾区、深受广深辐射、产业经济强、虎门港、穗莞深高铁......

我们去考察的每一个项目都会告诉我们:滨海新区在粤港澳大湾区等腰梯形的重要节点，依托虎门港，未来这个地方的产业经济和房价一定会起飞。

可事实真是这样吗？

虎门港不仅仅是交通枢纽的作用，而以港口作为依托发展产业经济，但虎门港走的是低成本大件运输，如运输粮油、面粉、汽车、钢材，还设置有京东亚洲1号的仓库，发展仓储经济。

虎门港▼

虎门港的产业都发展了多少年了，东莞依然是电子、服装之城，不是港口经济为依托的城市。

这样低端的港口经济，能带来多少就业？其中有多少是高收入群体？能制造多少购房需求？通过以上答案，你就会发展，虎门港对东莞的房价的带动作用有限。

而且现在已经是空港经济的时代，早就不是港口经济称王。在虎门港向南35公里的地方，深圳沙井依托空港经济发展商务会展业、航空服务业、高端物流业、科技服务业，那才是新型产业经济的未来。

空港经济的优势就是，华为手机，今天出厂，明天就可以在美国纽约的专柜上展示售出了，而港口经济就是从虎门港运送一船拖鞋，得走2个月，才能到非洲。

一天和2个月，这就是空港经济对港口经济的碾压。

不仅仅是如此，房价3万的滨海新区，旁边是什么？

放眼望去，就是厂房、农民房，周围没有什么高端配套的商场、医院、学校，这样的地方，房价敢卖3万，可见东莞的房价已经被过分透支了预期了。

我认可东莞的价值，但是我不认可按照目前的配套房价卖3万，所以这样的地方，房价是有回调的必要的，而且至少回调10-20%。

房价3万的东莞，除了本地的客群，还有来自深圳的客群在推波助澜。

一方面是深圳不断升级调控，先是二手房三价合一，然后是限制企业购买商品房+商务公寓限售5年+商品住宅（一手+二手）限售3年+离婚2年内7成！

深圳的最强调控，直接把资金紧张的购房人群往环深片区挤压。

而滨海新区因为临近深圳最发达的南山、而且也是环深片区价值最大的片区，自然成了刚需外溢的最好去处，当稀缺的房源遇上购买力相对较强、且数量庞大的刚需人群，房价自然是水涨船高。

而且，由于虎门和长安新房供应稀缺且迟迟不开盘，然后就炒作二手房，例如虎门长安的二手房已经到了2.5万，松山湖由于没有土地供应，二手房也站上2.5万大关。

全国一二线城市的二手房都在回调。难道东莞能逃得过？

先行一步的燕郊，已经为所有环一线城市指明了现在的路，你可以涨，但是你不能涨得太过分。价值越大的地方，越容易站在风口浪尖。

在房住不炒之下，目前投资环一线城市，尽量选择限价严格，价格尚且在底部的城市，像惠州，它就1.4万，放在整个中国的房价，都算得上是洼地，这样的城市，根本跌不了，因为底子太扎实了，而且未来还有很大的上升空间。

而反观东莞，房价已经涨过一波，站在高处，对标深圳的价差不大，天花板太明显。

这样的城市，细思极恐！