WeWork遭遇IPO滑铁卢，共享办公行业最大危机被揭开

像Uber改变人们的出行习惯一样，WeWork花了9年时间试图颠覆人们对于商业地产和办公的固有认知。

按照故事本来的发展脉络，WeWork是完全有可能成为今年美股市场继Uber之后第二大规模IPO的新经济公司。然而剧情并没有按原计划进行，从美国最具价值科技公司到遭遇滑铁卢，它只用了六周时间。

WeWork在去年底开启IPO之路，今年8月递交招股说明书时，公司本可以通过上市集资至少30亿美元。这项计划却遭遇了滑铁卢，因估值和商业模式遭到投资者质疑，WeWork的母公司We Company不得不在10月1日正式宣布撤回向美国证券交易委员会提交的招股说明书，寻求推迟IPO。

负面连锁反应接踵而至。

据国外媒体报道，先是首席执行官亚当·诺伊曼、公司副董事长迈克尔·格罗斯、房地产投资部门联合负责人温迪·希尔维斯坦、联合创始人以及首席品牌和影响力官丽贝卡（诺依曼的妻子）等高管相继宣布离职；随后，2000人左右的初步裁员计划出炉，比例高达16%；不仅如此，为了应对资金压力，WeWork也在考虑出售几个外部收购而来的业务部门。

最新消息显示，据报道，本周WeWork正与公司的最大股东软银集团协商新一轮10亿美元融资，以帮助WeWork顺利度过企业结构重组阶段。

创始人亚当·诺伊曼的接替者、新任WeWork首席执行官阿蒂·明森和塞巴斯蒂安·古宁厄姆后来在声明中表示：“我们已决定推迟首次公开募股，把精力集中在基本面依旧强劲的核心业务当中。我们一如既往地致力于为我们的会员、企业客户、房东合伙人、员工和股东服务。我们非常希望将WeWork作为一家上市公司运营，并期待着在未来重新审视公开股票市场。”

但显然，短期内WeWork还有很多要攻克的关卡。

来自硅谷百强的迅猛扩张

时间退回到9年前。

同样对社区建设和设计感兴趣的亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维创办了一家叫做Green Desk的公司，他们说服房东把空置的房产分成办公用的办公室，再把它租出去。

Green Desk让二人挖到了人生第一桶金，亚当·诺依曼和米格尔·麦凯维卖掉股份，手握1500万美元融资，在纽约创办了现在的WeWork。

2010年创立之初，WeWork所管理的房产不过两处。2011年4月，WeWork向纽约的创业者们敞开怀抱，随后又逐渐走向全国和全世界。

2014年，WeWork在8个城市里建立了23个据点；到了2015年，WeWork旗下的办公空间从55处攀升至55处。

WeWork一直保持着高速发展的势头。截至2016年3月，WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所，它们分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市，以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

同年3月，在完成由联想控股和弘毅资本牵头的A轮融资后，WeWork估值达到160亿美元。伴随着同一时期，共享经济之风在中国互联网掀起巨大风浪，WeWork也由此打入中国市场，上海成为它落脚的第一站，并随后又进入了北京、广州、武汉等多个城市。

2018年7月，WeWork再次获得由挚信资本、淡马锡控股、软银集团、软银愿景基金(“愿景基金”)及弘毅投资领投的共计5亿美元B轮融资。

2018年11月14日，根据路透社的一份投资者报告显示，WeWork从日本软银集团公司获得30亿美元的新增投资。

一路高歌猛进， WeWork截至目前已在29个国家的111个城市设有528个办事处，目前有52.7万名成员，高于2018年6月底的26.8万名和2018年12月底的40.1万名，其中40%的成员被认为是企业客户。

持续亏损与盈利质疑

WeWork创造的神话并没有持续太久，转折发生在8月14日，WeWork向美国证券交易委员会提交了IPO招股书，长期以来萦绕在WeWork头上的神秘面纱终被揭开。

招股书显示，2016年到2018年WeWork的营收分别为4.36亿美元，8.86亿美元和18.21亿美元。然而，与多数共享经济公司类似，营收上的持续增长来源于背后门店不断扩张带来的亏损。

尽管WeWork最大股东、软银创始人兼首席执行官孙正义在一次采访中公开表示支持WeWork，并称10年之内，这家公司将“实现可观的盈利”，但眼下的亏损依然无法消除投资者的担忧。

招股书显示，从2016年到2018年期间，WeWork的净亏损额从4.29亿美元，持续扩大至19.27亿美元。到2019上半年，净亏损额则达到9.04亿美元，较去年同期增长了25.2%。

这些数字意味着，2019年上半年，WeWork每获得1美元收入就要亏损约2美元。

10月6日，摩根士丹利首席美国股票策略师迈克·威尔逊表示，WeWork首次公开募股的失败标志着一个时代的结束。威尔逊表示，“在我们看来，为没有实现盈利的企业提供慷慨资金的日子已经结束了。”

这意味着科技企业和其他高增长软件类股将面临困境，并将给整体市场带来压力。“这是一场激烈的挤兑，但对任何东西给予极高的估值都不是好主意，特别是对那些可能永远无法产生正现金流的企业而言。最具投机性、定价最不合理的市场领域已经开始崩溃。”威尔逊说。

一场共享经济泡沫？

WeWork的模式很简单，直白讲就是在市场上找到房产，长租下来，然后改造成共享办公空间，然后以更高的价格出租给个人或者初创公司。

凭借新经济公司的外壳，WeWork估值在今年1月一度达到470亿美元。根据CB Insights数据显示，今年年初，Uber估值720亿美元，WeWork估值470亿美元，Airbnb估值293亿美元，国内的滴滴出行估值也有560亿美元。可见，WeWork所获高估值与其对标的共享经济行业繁荣发展不无关系。

但如果横向对比另一家比利时的共享办公品牌IWG集团(前身是1989年成立的Regus商务中心)，你就会发现WeWork470亿美元估值高的离谱。

截至2018年上半年，IWG集团已建立起全球超过250万人的会员社区，在110个国家的1090个城镇拥有3211个办公中心，提供近50万个工位。无论是会员数量，覆盖国家和城市，运营的办公地点数量，还是全球的租赁面积，IWG集团都远超过WeWork，但其估值却只有37亿美元。

为此，一些投资人认为WeWork不是科技公司，只是房地产企业，不宜享受如此高的估值。

WeWork想做的，是通过互联网改变人们对于办公空间的传统认知，但实际上，其商业模式还停留在签订长期租赁合约，再将物业转租给企业客户的旧有模式框架里。

招股书显示，WeWork成本支出中占比最大的部分是办公用地的运营费用，其中大部分来自于租赁费用，WeWork通常与房东签订10到15年租赁合同，费用则分摊在每期的费用支出中。2016年到2018年期间，这部分运营费用分别为4.3亿美元、8.1亿美元和15亿美元，占总营收的比例分别为99.3%、92.0%和83.5%。

由此，WeWork科技公司属性被质疑，一些投资认为，WeWork不是科技公司，只是房地产企业，不宜享受高估值。

今年9月，在决定放弃首次公开募股的时候，WeWork的估值已经降到100亿到120亿美元区间——相比较于年初的470亿美元蒸发了近75%。

中国“门徒”的突围