“红5月”杀到：上海楼市修复性回暖背后存隐忧

编者按：本文来自“21世纪经济报道”，作者： 唐韶葵，36氪经授权发布。

“沪六条”出台之后，上海楼市进入盘整期，今年终于迎来一轮爆发，加之土地市场的变化，政府积极推地，有业内人士认为，上海楼市或进入修复回暖周期。

上海楼市要火了？

“去年底是一个买进卖出的好时机。”最近正在装修新房子的陈友（化名），在2019年底刚把上海外环边上的房子卖掉，置换了一套更大的房子。

陈友原本是2016年的时候就打算置换的，无奈遇上“沪六条”的出台，当时购买二套房认房认贷，不少人被首付卡住，购买需求萎缩，房子一直没卖出去。她很庆幸在去年底有人愿意买她的房子，当机立断就卖掉了，“不然等到今年疫情之后，房价又上涨”。

今年上海楼市的“红5月”如约而至。从3月到5月，上海楼市全面回暖走出了一条直线：一手房4月成交5000套，5月成交9000套；二手房数据上涨趋势更明显，3月成交1.52万套，4月成交2.46万套，5月成交2.9万套。

上海一手房5月9000套的成交量，创下了2016年9月以来45个月的新高。而且，5月上海新建商品房成交均价为63717元/平方米，环比上涨6%，同比上涨15%，房价上涨明显。5月的2.9万套已经是创下了上海2016年10月以来44个月的新高。而2016年也就是上海楼市历史上最火爆的那一年。

“沪六条”出台之后，上海楼市进入盘整期，今年终于迎来一轮爆发，加之土地市场的变化，政府积极推地，有业内人士认为，上海楼市或进入修复回暖周期。

放眼全国，相比上海，深圳、南京、杭州的楼市还要火热，二手房价已经明显上涨，深圳西部更是大涨。而各地新房由于限价放松，也上涨明显。

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析指出，实际上上海楼市火热，其实就是三个要素都具备了，包括供应、需求和贷款。从供应本身来看，4月份开始上海楼盘供应节奏就加快了，房企也在这个时候积极推出项目进行销售，营销节奏加快。而从需求端看，实际上也是因为购房需求很强劲，改善的、买学区的等，也还是说明上海不缺购房需求，一旦楼市开放，交易就会上升。而从贷款角度看，近期房贷政策比较宽松，购房成本明显降低，签约也随之加快。

修复性回暖

上海前滩的新房去年之前一律限价8.5万元/平方米，而今年5月份开盘当天就售罄的东方惠礼均价是9.2万元/平方米，刚刚开始认筹的前滩三湘印象名邸均价已高达12.18万元/平方米。据克而瑞的数据显示，4月新房总计有30个新盘开盘，而其中有28个是在下半月集中入市。而5月也出现了相同的情况，月末数据显示有21个新盘开盘。

实际上，消费者的购买需求也是不同的，4、5月份以置换为主，进入6月，刚需上车盘成交较多。4月推出的大部分为高端盘，东方惠礼、中海汇德里、碧云尊邸、静安府西区、滨江凯旋门等，平均认筹率超过100%，甚至有好几个项目认筹率接近200%。

楼市反映的是资金流动性。6月18日，人民银行以利率招标方式开展了1200亿元逆回购操作。业内解读为政策继续维持定向宽松。综合同策研究院首席分析师张宏伟等人观点，在坚持“房住不炒”的大方向之下，预计房地产调控的大门打开的可能性不大，买不买房关键还是看“信贷+人才”这两扇窗户开得有多大。全球信贷宽松，人才的认定标准会越来越低，这两个方面的政策预计将是2020年市场的主流政策。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，各地火热的楼市“小阳春”还会再继续维持几个月，假如5年期LPR保持不变，那么在7-8月份成交量会显著回落至常态。

但上海链家分析师杨雨蕾认为，目前市场处于一个修复的状态，等行情调整完就会恢复常态。易居研究院数据显示，6月1日-18日，上海一手房成交3905套。这距离5月超9000套的规模还有点远。

上海中原市场分析师卢文曦也指出，从6月起至今，新房成交大约35万平方米，整个6月份估计有70万平方米的量，会比5月份的超过100万平方米的量少。二手房方面大约2.5万套，相比5月份也略有下调。

然而，4、5月的需求大涨，令上海的供应缺口一下子就暴露了。克而瑞研究中心数据显示，截至2020年5月，上海新房（住宅+别墅）库存套数仅有57707套，为近一年新低。上海新房市场库存显示出不足的趋势。

供应断层，导致需求也出现断层。5月青浦、松江、南汇等区域成为主力成交区域，成交多为400万-500万元总价的房子，且下半年上海一手房供应主要集中于外环以外区域。

值得一提的是，上海市中心近期也有个别楼盘出现超低认筹率。知情人士透露，中环某项目首开认筹率只有10%，下半年楼市热度持续性充满变数。

一手房库存告急

上海新房缺口到底有多大？

5万多套一手房，如果按照4、5月份成交的速度来计算，上海的一手房只够支撑8.2个月；按照过去一年（去年5月到今年5月，除去受疫情影响的2、3月份）平均每月6000套的去化速度，也仅仅只够支撑9.6个月。上海一手房市场供不应求。

来自上海中原的数据显示，上海新建商品房供应在4月份的时候超过90万平方米，到5月份却跌至60万平方米，而成交面积却从60万平方米跃升至超过100万平方米。

上述业内人士指出，近期房企积极拿地也有应对供应缺口的意味。以金地为例，近期拿地动作频繁，虽然苏州地块没有获得成功，但其先后布局南京和上海。6月，金地以25亿元拿下南京江北新区的4幅地块，总面积达13.89万平方米；29.02亿拿到上海青浦一幅宅地。

业内人士指出，金地有拿地补缺的需求，该公司2019年在华东地区营收规模有所下跌，占集团收入比例10.68%，官方解释称因为该区域房地产项目结算面积减少。

据中指院监测数据，6月1日—18日，上海共成交11幅土地，土地出让金约87.2亿元。而今年1-5月上海成交土地出让金约1047.52亿元，平均溢价率为0.8%。

从房企积极拿地可见，土地放量供应的趋势也比较明显，尤其是浙江一些二三线城市，存销比已经跌至10以下，比如温州、杭州、宁波。近期，嘉兴、宁波土拍大热。中原地产研究中心统计数据显示，截至6月19日，全国土地市场持续升温，特别是深圳、广州、北京等城市高价地持续出现。北京去年土拍还是限竞房的天下，而今年土地很多已经不限价。

上海近两个月一二手房的成交态势，加上土地放量，导致大部分房企对市场信心大增，全年投资拿地的规划没有因为疫情做调整。其他多个城市卖地也很积极，土地市场成交额持续上升。中原地产研究的50大城市年内第一次出现了3个千亿卖地城市，分别为北京、杭州、上海。其中杭州1482亿、北京1143亿、上海1258亿。

今年以来，全国50大城市卖地2万亿，同比上涨14%。33个城市卖地超过200亿。52个城市超过百亿均刷新历史纪录。

张大伟认为，房企开始积极拿地，主要是为了追求市场规模，特别是很多近年拿地很少的企业，也开始积极拿地。