万通集团创始人冯仑：新技术与房地产深度融合 | 2019 WISE新经济之王大会

11月26-27日，36氪在北京国际会议中心举办2019WISE新经济之王大会。大会下设13大会场，邀请超百位新经济社群的代表，共同关注新技术、新场景对传统产业的颠覆与融合，连接初创公司、互联网巨头、投资机构、地方政府、传统企业等市场参与主体，聚焦那些脚踏实地、以梦为马的未来产业之王的成长和成熟。

新技术对于地产行业的影响是巨大的。新技术的运用使人和人之间的连接变得容易，人口每天的移动相比过去也成倍的增长，这些都刺激了人们对于空间，对于房地产的需求。同时，新经济、新技术还深刻地影响了房地产的商业模式、运营方式。

御风集团董事长、万通集团创始人冯仑在“2019WISE新经济之王”大会上分享了他对地产行业新趋势观察。他认为，技术本身对房地产的影响毋庸置疑，在六个层面上，新技术与房地产深度融合并发挥作用。

一是在交易环节，新技术的影响最先发生；二是运营空间，最典型的就是智能仓储；三是智能硬件，使服务与物业相结合；四是系统软件，房屋的运营、管理，都需要软件支持；五是房地产各个环节中不同的专业领域，也需要依赖于新技术；第六是房地产金融，新技术使金融工具高效运转。

以下为嘉宾演讲实录，经36氪编辑整理：

冯仑：各位朋友大家下午好！非常高兴来到36氪的WISE大会，讲讲房地产。

我今天讲房地产，主要讲新经济和房地产的融合。过去十年房地产在全球范围内来讲，中国最大，但是从商业模式、运营方式，和与新经济、新技术的关系来看，实际上国外发展得最好。我们在问，技术和房地产有什么关系？举一个有趣的例子，房地产这几年刺激了很大的需求，比如公共空间的需求。

过去一辈子和陌生人不怎么说话，一辈子谈一次恋爱、娶一次媳妇、进一个洞房过一辈子。现在大家知道的事、叽叽喳喳的事越来越多，其中有一个帮助我们、诱导我们、激发我们、引诱我们吱吱喳喳的就是技术。

比如陌陌，有了陌陌以后，就开始跟陌生人说话。第一次在网上，没有牵扯到房地产。第二次就跟房地产有关，因为去了酒吧。第三次去了餐馆，第四次去了如家，当然还可以去汉庭。第五次赶上了扫黄，去了派出所。派出所也要有房子吧，因为一个技术，我们占了很多公共空间，空间的使用增加了，这是什么造成的？技术造成的。

现在人口每天的移动，比过去增加了几十倍、上百倍。人类可以非常容易地和陌生人链接，链接了就要见面，见面就要吃饭、开会、做生意、住酒店。所以技术本身对房地产的影响是毋庸置疑的，而且在总量上创造出了更大的需求。把这个创造的需求细分一下，看一下房地产怎么和技术融合来发挥作用。

新技术和房地产，有六个方面的深度关系。

第一个关系，信息的轨迹整理处理，也就是交易环节。

技术对于房地产的影响最先发生、最有效的是在交易环节，大家现在很容易交易了，房多多就是交易。以前有“搜房”，在交易环节大大提升了效率，而且更准确。最近我刚从纽约回来，纽约有一个最新的建筑，一栋住宅500米高。但是看这个楼要预约，很不方便。但这个楼非常吸引人，可以看中央公园的全景，一平米50万到70万人民币。就这么一个楼，过去想看的话，首先预约很麻烦，而且看的时候，也没有人讲。现在非常方便，在网络上这个楼的房间、设备、细节、位置、价格变化、周边的成交比较、房子的估值，都在网上可以完成。而且360度看房，预约、进去看房以后，整个的体验过程不需要太多人讲解，有一个人拿着IPAD演，从你进去演到最后，没说多少话，但是你对这个空间、这个居住房子，有非常好的了解。

这就是新技术对于交易环节特别有帮助，大家知道找房的第一件事，不是找我。找我没用，只有50岁以上的人，动不动才找房地产的老总帮助找房。找我，我也只能交给办公室的人去找，找完了发信息给他。30岁以下的人、40岁的人，都会自己动手找房、租房。

告诉大家一个未来的趋势，除了传统互联网以外，现在更重要的是区块链开始进入到这个领域。有两个公司做了一个项目。一个是在美国，纳斯达克分出一块跟区块链有关的业务，是可以上市交易的。这个交易怎么做呢？中国以外的市场，如果你家的房租出去就会有一个合约。这合约生成以后，就有一个租金。租金达到一个水准，比如6%或者7%，甚至更高，就可以自动进行交易。而这个自动交易可以一平米一平米地交易，交易的过程中可以用法币、可以用代币（数字货币）最终再换成法币。这家公司刚刚上线，提供这套系统，把区块链技术深入到交易领域。现在的房子还要挂到链家，以后都不需要挂了，自己在网上就可以交易。够不够条件，快速审核一下，然后是智能合约。这就是区块链在交易领域里，目前全球最先进的。

国内也一样，以前卖房要去政府，去房管局办手续，极其复杂。现在有的公司在探讨，用区块链的办法，不用去管理部门，用智能合约自动生成交易，来保证安全。如果这样做的话，大家现在买卖一套房要两三个月，未来就两三礼拜就完成一个交易。所以新经济环境，新技术的影响是巨大的。

第二个新经济对房地产的影响，就是空间运营。

有很多空间，最典型的是智能仓储。原来的仓库是没“脑子”的，东西堆进去就完了。原来房地产行业仓库的资金回报最低，特别是码头的散货仓储。现在智能仓储以后，买一个牙刷直接放到仓库，然后快递直接到家。这么大的仓库，要有很好的智能化管理，才能实现电子商务的过程。

所以运营空间，还包括写字楼、医院、公域、娱乐场所，都需要借助技术提升运营效率。最典型的是Airbnb，家里多余的房子、床位共享给别人。因为在Airbnb订一个房子，睡到别人的家里，和陌生人同居一屋。这个运营方式怎么解决呢？还是靠技术来解决，提高的多余房子的使用率。

第三，智能硬件。

智能硬件非常多，像天猫精灵，智能机器人是一种。但是物联网连接了家里的每件事，马桶、电冰箱等，但所有的智能硬件面临一个问题，怎么和房子配合。房子有尺寸，使用功能也不同。所以智能硬件，要和房子配合好，否则智能硬件就变成了一个累赘。

另外服务的深度，比如智能马桶要不要拍视频？肯定不需要。记得好多年以前第一次开始有服务的时候，在广东东莞，那时候我在机关，和司长一起去考察市场经济。结果到了一个洗手间，服务太深入了，一直跟着你、看着你，相当于放了一个摄像头在洗手间，这个服务就过度了。所以智能硬件，一个是服务的深度，一个是服务和物业的结合。这是智能硬件和服务的结合。

第四，系统软件。

现在很多系统软件和我们这个行业有关，比如买卖房子。卖房子的软件有一家公司叫明域（音），专门做销售、房地产开发软件，把开发过程分成几千个节点，最后交给管理去掌握。还有做闭路的，用数字技术保证施工建筑过程中节约有效。和房地产相关的软件系统，现在越来越多。而这些软件系统也成为促进房地产的空间使用、更有效、更节约的很好的手段。国外已经有这样的房子，房子可以自己发电，赚的钱可以抵扣管理费。这后面都需要有一套软件支持，所以房屋的运营、房屋的管理，都需要大量的软件。

第五，房地产各个环节中不同的专业，也需要依赖于新技术。

刚刚讲了很多新技术，比如盖高楼，现在全世界的城市每70年长一米，长高以后建筑就是个问题。现在国内500米以下是常规技术，建到500米以上是有挑战，这就用到非常多的新技术。地球上盖高楼不赚钱，但有一个人用新技术解决了这个问题，使楼越高越挣钱。我们通常是楼越高，越不挣钱。现在全世界最高的楼，正在建的是多哈的楼，1100米。其次是拉登老家的楼，1000米；再其次是迪拜的楼，880米；阿布扎比还要建1100米以上的高楼，怎么能让高楼赚钱呢？

现在两件事能够让超高楼建筑赚钱，边使用边施工，边运营边施工。

比如1000米的楼，200米开业一次，上面还不停地建，这样成本按200米一个周期来算。这样八年建设周期的楼，分成2年交付一次，这个技术使得财务成本大大降低。

另外高层建筑可以做成媒体——LED。环球金融中心这个超高建筑广告和观光平台的收入，已经超过了写字楼的租金收入。所以超高建筑用这些技术，使过去不赚钱的空间都能赚钱。所以房地产的专业领域，需要用到这些新技术。

第六，房地产金融。

所有的房地产怎么能动起来，一个房子的价值怎么能够最大化，怎么流动起来，其中要依赖于房地产金融，最常见的就是房地产不动信托。也就是这个房子有稳定的资金收入，按照全世界的标准，净资金回报6%以上，可以把收入证券化，在资本市场卖掉，物业还是你的。

这样一种金融工具要能高效地运转，我们需要新技术。现在美国有一个众筹的平台，特别简单，我要盖一个房子，就在网上发起众筹，大家集资，就盖房子。特别是很多小房子、民俗、投资物业，几栋小出租公域，这种项目特别多，这些都需要互联网技术。可以想象，未来随着区块链技术运用或者互联网金融的创新，包括资金的集合方式、交易方式、不动产证券化的方式，这些东西都会给房地产行业运营模式、交易质量带来非常大的变化。

总之新经济无孔不入，大家在房市要待得久、待得好，最终也离不开新技术。当大家过上好生活的时候，不要忘记房地产，更不要忘记新经济，谢谢！