两居变三居利润翻两倍，隔断房的“致命引力”

编者按：本文来自：经济观察报，作者：饶贤君，36氪经授权转载

对于房产经纪机构而言，一间打隔断的房源和一间不打隔断的房源，利润上的差距可以用倍数计算。

近日，蛋壳公寓的北京房源被曝出存在隔断房对外出租的现象，再度引发租客对隔断房的热议，对此，蛋壳方面表示，会积极主动配合主管部门的工作要求，并已在北京地区开展自查整改工作。实际上，多位业内人士对记者透露，远不止蛋壳一家长租公寓品牌在北京有隔断房房源，几乎所有分散式长租公寓品牌旗下都有隔断房房源在租。“比如说，一间普通的两居室，我从房东那里三千一个月收过来，如果直接整租出租，可能中间有几百块钱的价差和一个月的中介费可以赚，但是如果我把客厅隔断出来，做一个三居室的合租房源出租，这中间的价差就超过一千多。”杭州一家中介门店的店长对记者表示，由于隔断房存在高价差，众多房产经纪机构旗下都有大量隔断房存在。

隔断房原本属于住房租赁中的灰色地带，住建部等七部委于2018年6月发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，随后，北京率先开展了专项治理行动，隔断房也被列入了整治范畴。

不同于北京的严厉打击，杭州、苏州等城市则对合规的隔断房给出了相应的制约条件，并允许合规的隔断房进行租赁。多位业内人士对记者表示，不同城市标准不一、监管力度不同，使得整个行业产生了混乱的灰色地带，制定隔断房是否合规的统一界定标准是行业的迫切需求。

以空间换利润

“把两居室变成三居室，看起来只多了一间的房租收入，但实际上利润从五百变成了一千五，翻了三倍，而如果是扩建成四居室甚至五居室，那利润就更高了。”一位房产经纪称，由于收房成本这个硬性成本不可避免，通过隔断房增加房屋量供应以获取更高利润是一种常态。

该经纪人向记者举例，一家房产经纪机构以3000元的价格从房东手上拿到一套二室一厅的房源，如果直接向外整租，租赁价格可能在3500-4000元左右，再叠加上中介费、刨除装修人力等成本，这套房源一年的总体收益在9500-16000元左右。

而如果将这套二室一厅房源改造为三室隔断房，分为三间房源向外散租，租赁的总价格可以达到4500-5400元左右，叠加中介费并刨除人力装修等成本后，同样的一套房源，隔断间的年收益可以达到22500-34200元，达到收益利润翻倍。

据透露，一些经纪机构还有更极限的“操盘手法”，即将面积较大的卧室进行再切割，增加隔断，甚至将厨房改造成卧室，以相对周边普通合租房源更低的价格将这些隔断间出租，从而最大限度地提升房源租金收益。“实际上，这种过于密集改造的隔断房是各个主要城市重点想要打击的对象，例如80平方米的五居室、90平方米的六居室，这些隔断房一是居住密度过大，杂物大量堆积，二是隔断材料不安全，很容易发生火灾，也非常影响周边住户的居住环境。”一位国内领先的集中式长租公寓品牌CEO对记者表示，隔断房是分散式长租公寓品牌追求利润下产生的“副产品”。

正因为是游走在政策边缘的“副产品”，隔断房的管理也愈发显得混乱，隔断房在很多租客眼中与“黑中介”几乎直接挂钩。

前述CEO表示，“很多小型的不规范的中介，也就是我们常说的黑中介，和租客玩合同上的文字游戏，来牟取暴利，以隔断房来说，他们以‘政府行为’为理由，要求租客搬离而不需要承担违约责任，甚至还能威逼利诱，黑掉租客的押金，再租给下一波租客，这其实也是现在政府下大力气整治的主要导火索。”

而集中式长租公寓在其摸索发展的过程中，也在某种程度上借鉴了隔断房的模式和思路，前述CEO称，“隔断房给我们的启示在于抓住了‘住’这个需求点，在租住这个场景的绝大部分时间里，卧室和客厅的功能是高度重叠的，我们发现大部分租客愿意接受失去客厅这个空间，换取相对较低的租金价格，你可以发现，集中式公寓的房型其实也是这个道理，精简了租住场景中不重要的起居、会客功能，而集中去提升租住的舒适度和实用性。”

该打还是该管？

将隔断房用一刀切的方式全盘否定对行业而言或许并非好事，多位资深业内人士均认为，只要对隔断房制定明确的改造规范、建立完善的监管体系，合规隔断房有利于推动住房租赁行业的发展。

杭州、苏州等城市已经在探索隔断房合规化上先行。

2017年8月，杭州市发布了《杭州市加快培育和发展住房租赁市场试点工作方案》，其中提到允许客厅隔断单独出租，包括允许成套住房按间出租、允许现有成套住房以原设计的房间为最小单位对外出租、住房租赁企业可将符合条件的客厅（起居室）按规定改造成一间房间单独出租。

方案要求，在改造过后，出租的每个房间人均租住使用面积不得低于4平方米，餐厅、厨房、卫生间、阳台、过厅、过道、贮藏室、地下室、半地下室等不得出租供人员居住，同时，禁止出租人、住房租赁企业将原设计的房间再次分割改造对外出租。

而苏州则在2018年4月发布了《苏州市出租房屋居住安全管理条例》，提出可以隔断出租但有条件，具体条件为：出租人应当以一间设有外墙窗户的卧室、起居室厅为最小出租单位，卧室和使用面积不满十二平方米的起居室厅不得隔断出租，使用面积十二平方米以上的起居室厅可以隔断出一间居室出租。

这两种规定实际上都禁止了居住密集的隔断房改造方式，仅允许对面积较大的起居客厅进行隔断改造，也就是业内所称的“N+1”隔断改造方式，国内排名前十的一家分散式长租公寓品牌CEO对记者表示，这样的改造方式企业喜欢，租客也很容易接受。“我们做过一个调查，如北上广深这样的一线城市，合租的租客其实除了睡觉之外，只有很少的时间待在自己租的房子里，而在这很少的时间里，呆在客厅或是起居室的时间几乎可以忽略不计，因此，超过80%的租户可以接受自己租的房子没有客厅，超过90%的租户觉得用客厅空间换来更低的房租是值得的。”

在国内租售比普遍不高的情况下，长租公寓品牌一方面承受着获取房源成本的不断提升，另一方面面临着漫长的资金回流周期，对于长租品牌而言，隔断房的存在是提升盈利能力、稳住经营现金流的一个重要武器。

对于相关管理部门而言，也唯有树立起合理规范，保障长租公寓品牌健康发展和合法利益，才能更好落实“房住不炒”、“租售并举”。苏州市公安局方面称，《苏州市出租房屋居住管理条例》经过了各个相关部门的紧密联系、协商，面向社会各界人士进行了公开意见的征求，经过人大常委批准实行，针对问题、解决问题，也欢迎公众随时提出问题，真正贴近市场。

据介绍，在《苏州市出租房屋居住管理条例》草案公开征求意见的过程中，根据公众提出的隔断房隔断材料差、易起火等安全隐患问题，条例在最终推出后申明，起居室（厅）允许隔断出租的，应当采用轻质不燃材料固定围护，隔断后应当具备直接天然采光和自然通风条件，保障房屋整体结构安全，不得影响人员疏散、逃生和消防救援。