95后要么不结婚，要么买三房

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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2020年全国楼市在疫后复苏中住宅市场产品结构发生了一定变化，改善型需求持续释放，CRIC数据显示112个重点监测城市，三房仍是成交主力，成交占比进一步提升至59.24%，较2019年净增长2.31个百分点。与此同时，两房去化速度明显放缓，成交占比降至16.36%，较2019年净减少2.33个百分点。

受居民收入预期下滑，一线城市的三房户型套均面积缩水明显，由2018年的109.1平方米/套降至2020年的103.7平方米/套。与此同时，成交数据表明，一线城市的四房套均面积反而更大，不过在一线城市四房套均面积最大的同时，其套均面积也是缩水最快的。

三四房户型面积的缩水，一方面是由于套均面积趋小有利于资金紧张的客户上车，另一方面通过空间利用的提升，在缩小套均面积的情况下对居住体验的影响可控，所以消费者也能接受这种改变。但是在实际调研的时候我们发现，不同城市之间差异较大。

在过去不久的“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我们公布了一项95后到00后的Z世代的购房需求调研，各级过发现95后到00后的五大买房共性中，三房依然成为了入门款，哪怕资金有限也需要有个X空间。

近期，在我们部分走访中发现，对于Z世代而言，要么不结婚，要么买三房，很多未婚95后成员相对更容易接受租房或者和父母住。

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三房已成95后置业“入门款”

据我们对Z世代置业需求调研结果显示，95后到00后可分为四类人有房的有52%，无房的有48%，其中有房但10年内不买房的袋鼠族有24%，有房10年内买房的房二族有28%，无房族当中想买房的奋青族占36%，还有12%的无房但10年内不买房的乐租族。

在这其中，袋鼠族，长期“啃老”：基本和父母同住，父母也希望一直生活在一起。年收入不高，但是都喜欢消费，不存款，还透支。乐租族，学历相对其他三族没那么高，收入也没那么高，32%不存款，但是透支的比例更少。

占总人群69%的奋青族希望首付款达到60%以上，而且他们都不要买精装房，他们都想自己装修，几乎每个人对自己未来的家都有一个很清晰的构想，而且都想买三房。

房二族属于买房实力派，他们再次置业的偏好为110-140平方米，大户型，愿意付一些产品溢价，停车位的配比是要1：2。

这四类人有五大置业共性，其中三房已然成为了入门款，这是大家的理想，户型功能都要全，哪怕是奋青族也要有一个X空间，还喜欢自己做装修，基本都不想多贷款，都喜欢看抖音。

从数据来看，近年来，随着国家二胎政策持续深化和老龄化态势的加剧，在影响我国未来人口基数的同时，也使得国民家庭结构发生明显变化，房地产市场的主力购房需求已经从过去的二房户型过渡至三房、四房。CRIC数据显示，112个重点监测城市中100-120平方米三房、120-140平方米四房最受市场欢迎，成交占比都在40%以上。

表：112个重点监测城市普通住宅分户型成交套数占比

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

与此同时，随着房价的不断攀升，加上疫情影响，居民收入预期出现下滑，2020年100平方米以下三房成交占比出现了明显回升，较2019年净增长0.81个百分点。

对于现在的购房者来说，三房是首选，受资金等因素影响，他们可以接受面积小，但是房间数量不能小，只有在无可奈何的前提下，才会选择二房。

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有了孩子后，房子突然“变小”了

卡儿是刚好站在95后门槛上的上海姑娘，在2019年的时候，因为遇到了自己各方面都满意的对象，在朋友们都不知情的情况下闪婚了，她告诉我们，在结婚前，她没考虑那么多，也一直觉得双方家都有房子，没有非买房不可的必要，所以她可以算是和完全冲着爱情结的婚。

但是由于2020年疫情影响失业在家，卡儿和丈夫商议了一下准备迎接宝宝的到来，谁曾想刚备孕不久，她就开始把买房计划列入了必须项。

“在真的要孩子前觉得家里还挺大的，我和我老公也不是那种爱囤东西的人，所以一直觉得现在住的老公房其实都还可以，谁知道当我们开始量婴儿床的位置，然后准备各种育儿用品的时候才发现，家里根本就放不下，以前觉得哪里都好，现在觉得哪里都有问题，现在我就只想先买个小三房，否则再加一个人，我都觉得要窒息了。”

佳佳来自南通，虽然佳佳比卡儿小一岁，但从一开始，佳佳结婚的时候就是冲着三房买的，她告诉我们：“现在我身边的同龄人，其实并不是都觉得结婚是人生的必选项，还有几个做好了一辈子都不结婚的打算，但是如果想要结婚的话，基本上都应该是选三房，因为结婚其实就等于要生孩子，虽然还是有人选择丁克的，但我看来大多数只能丁几年，然后就被父母各种催着最后还是生孩子的，真正结婚好多年不要孩子的，起码我身边认识的人里没看到过。所以既然要生孩子，那肯定要三房啊，你想想，我们都是要上班的，孩子肯定要老人来带，本来家里两个人，生完至少变四个人，不买三房怎么办？”

国家统计局数据显示，近年来，很多城市生育率与出生户籍人口持续走低，同时对比结婚率情况，各大样本城市的结婚率也不容乐观。

表：样本城市近年出生人口规模（单位：万人）

数据来源：国家统计局

表：样本城市近年结婚对数变化（单位：万对）

数据来源：政府网站

事实上，对于现在很多年轻人来说，不仅不想生孩子，连婚都不想结。在我们的调研中，对于部分目前尚未结婚生子的95后来说，很多人都表示，可以租房或者和父母住一块，这主要是由于受限购政策影响，很多人并不想把购房资格白白浪费掉，如果要买房，更多的会选择一步到位。

03

高端改善型需求异常坚挺

值得注意的是，在100平方米以下的小三房户型增长的同时，2020年112个重点监测城市中160平方米以上大户型成交占也较2019年净增长0.95个百分点，高端改善型需求异常坚挺，并有强劲购买力支撑。

其中北京和上海两地近三年的四房户型平均套均面积分别达到了167.3平方米和169.5平方米，明显超出平均水平。从高端市场来看，上海和北京也稳稳占据总价1000万以上成交的前两位。

表：总价1000万元以上豪宅成交套数情况

数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

小吴是来自郑州的私企业主，他告诉我们，从高中起他就在国外留学，大学毕业后回国创业，为了自己能够尽快独立，就在郑州买了一套三房，他选择三房的理由是，他要把家里的猫接过来。

“我养了5只猫，每只都不同时间接回来的，有的是朋友送的，有的是自己买的，我还没搬出来的时候就一直在父母家养着，现在我回国了，自己搬出来住，自然是要接到自己的房子里的，但是我有洁癖，之前在父母家的时候，猫都有人照顾，我只负责撸，现在接出来了，我受不了满屋子的猫毛，但是把他们关笼子里太可怜了，就只能多买一间房间专门养它们了。”小吴告诉我们，由于创业的关系，他平时在家里呆的时间并不是很长，如果有出差，他会找父母或者专门请人回来照顾这些猫，对他来说，回家可以马上看到这些“喵星人”非常重要。

KK家也有猫，但他和小吴不同，他是手办爱好者，他家住上海浦东某别墅区，在他家里也有一个专门的房间用来安置他的手办。

“不能算是专门放手办吧，就是一间娱乐室，除了手办，还有电脑什么的，我喜欢玩游戏，所以就专门做了这样一间房间，我爸喜欢看电影，所以地下室就改成了影音室，我们互不干涉。”KK表示，他现在最遗憾的是当初家里没有买更多的车位，为此，他不得不卖掉他的银耳奥迪才能换现在的玛莎总裁。“我家已经有4辆车了，这也是没有办法的事情。”

对于像小吴和KK这样的实力派房二族来说，买房不仅仅是单纯满足居住需求，还有更多的生活和享受成分在里面，对此，他们愿意支付一定的溢价空间，但同时眼光却很挑剔。小吴告诉我们，他买房的时候虽然资金较为充裕，但还是“货比三家”之后才出手的，“如果不是买的那时候同时还得弄办公室，我可能会再多看看的，那段时间我太累了。”

从目前来看，100平方米以下的小三房与160平方米的大户型最受追捧，对于95后的年轻人来说，他们对于X空间的需求远高于以往的购房者，即使是受资金限制，他们也很少放弃对三房的坚持，只有在无可奈何的情况下，才会考虑二房。

值得注意的是，对于刚需购房者而言，最后迫于资金、总价压力，愿意放弃一个卫生间。因此，对于开发商而言，在产品设计上需要避免二房户型设计，增加三房比例，有意识为新一代购房者留出X空间选择，同时对产品的细节打造也不能忽视。

（注：文中提及的人名皆为化名）