广州调整限价，绝不是放松调控

编者按：本文来自微信公众号「樱桃大房子」（ID：ytdfz8），作者：樱桃大房子，36氪经授权转载

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每次稍微有点政策的风吹草动，总是牵动着市场的敏感神经，然后免不了又被一些多头和中介们大肆利用传播，成为他们鼓吹房价上涨的理由。

昨天，广州南沙、增城、花都放开限价限购，放松调控的消息传的满天飞。但很快广州住建委就在网上作出了说明：

近期，市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下，对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备。

我委将继续保持调控政策连续性和稳定性，继续坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导，同时，按照中央、省、市决策部署，加大对房地产市场的监督检查力度，保持广州房地产市场健康平稳运行。

这两段话说的非常清楚了，第一段说了是要对过去的预售机制进行优化，严禁双合同，但并不是取消限价政策，更不是要放松调控政策，这在第二段说的很明白，继续执行各项调控政策不动摇，继续对新房执行限价。

我们要搞清楚广州为什么会对限价作出调整，优化，严禁双合同，首先就要了解广州现在的限价存在什么问题。

在广州的人都知道，楼市双合同盛行，这都是拜广州限价太严厉所赐，为了调控房价不涨，广州的限价可以说非常变态，由于新房和二手房倒挂太严重，比如二手房卖到了5万/平米，新房可能限不超过3万/平米，倒挂近一倍的价格，但开发商又不愿意亏损或者让利给购房者，怎么办，于是想出了双合同的办法，备案价表面上符合政策要求，高出的部分走装修合同2万/平米，这已经是市场公开的秘密了。

比如增城，装修合同高的2万/平米，低的4K/平米，装修部分又不能贷款，导致购房者的首付变相提高，这样的调控，并没有让开发商少赚，也没有让房价下跌，但反而增加了刚需购房门槛和负担，导致购房者怨声载道，有苦难言。

很明显，这种限价是不科学的调控方式，对此作出修正是应该的，也有利于刚需，市场价5万的房子，你就按5万给他备案，新房二手房没有价差，开发商也不需要去做双合同，100平米，500万，购房者也可以贷款350万，首付只要150万，而不是双合同时代的只能贷款210万，首付需要290万。

而双合同还暗藏什么样的风险呢？一旦市场下行，装修货不对板，购房者维权的事情就会很多，ZF的压力也会很大，当然大家主要不是因为装修不好而维权，但装修问题却是个最好的理由。

最近广州增城因为降价，业主开始维权退房的行动又开始了。

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有的人说，严禁双合同，优化限价政策，实际上就是取消了限价政策，只是文字游戏而已，限价已经名存实亡了！

首先，限价是不会取消的！特别是市区的优质盘，对均价有影响，肯定会限价。我倒是希望取消高端盘的限价，市场价11万，你限卖8万，白白便宜了富人，这种调控有什么意义呢。

其次，郊区的盘限不限价，我觉得已经没有什么意义了，因为远郊盘已开始降价，你能按照市场价卖出去就不错了，如果你非要理解成这三个区取消限价政策也可以，但如果你认为这是放松政策就完全理解错了，其实按市场价备案，也是好事，深圳目前大部分楼盘都是按照市场价来执行备案指导价的，也就是说新房二手房根本没有差价，投资客也就没有了套利空间。

新浪也已经报道了，当地住建委内部人士对此回应称，对外限售限购没有取消，限价地块的楼盘预售价以开发商实际申报为准，原则上只能下调、不能上调。

也就是说房企要降价可以，涨价是不可能的事了，这也足够看出政府的调控态度了吧。

关于调控政策，广州作为一线城市，是绝不可能先于二线城市放松调控的，只要有点ZZ常识的都应该明白这个道理。

尤其是16个热点城市，未来一两年内，大家不要指望放松调控！这是关系到国家经济转型升级成功与否的命运，泡沫没有消化前就放松，是件很危险的事。

而且对于调控这个事，广州历来都是认真落实的好孩子，所以限价优化这事，你千万不要以为是广州想要放松调控，只不过是纠正了扭曲市场多时的双合同乱象，也算是降低购房者的负担吧，真的是件好事。

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今天还流传着增城的一个调控会议记录内容：

其中，最引人注目的一点是，一次申报，下降不能超过10%，也就是大家所说的，限制房价下跌。

首先这个内容暂时无法完全确定准确度，我假设它是真的，新房限制下跌，你可能认为是广州不想市场震荡，要防控下跌幅度。

但我不太相信作为一个一线城市，广州经济连10%、20%的房价下跌承受力都没有，环京，三四线都可以眼睁睁看着跌那么多，广州还需要这么恐慌吗？

话说回来，此次限价优化，对广州房价有什么影响呢？

房价从统计数据上估计会上涨，因为之前被双合同扭曲了嘛，统计的房价都是低估的，纠正后，上涨是正常的，但并不代表是真的涨，这一点大家不要被误导了，然后又引发恐慌，购房者应该多去二手房市场看看。

这对广州市区的新房确实是有点利好，为什么呢，我原来300万的首付款，因为双合同问题，买不了城中心900万的新房，只能选择郊区500万的新房，或者城区的二手房，现在双合同禁止了，如果我月供负担的起，那我就可以选择买城区900万的新房了，所以市区的新房会更好卖了。但对二手房市场基本没影响。

而对广州郊区呢？比原来更加利空了！我300万的首付，如果想买新房，原来只能委屈自己去买郊区500万的新房，现在终于可以回到市区了，郊区房价会比原来降的更快。

这就是同一个城市，不同的命运，片区分化是趋势，好地段性价比高的少数楼盘还能保持竞争力，偏远地段的房子将面临着调整的结局，因为市场购买力是有限的，需求已经透支了那么多，韭菜成长是需要时间的。

广州是一线城市里最晚涨的一个，所以调整起来也是最后一个，但不会缺席，北上深都步入调整了，广州也不会例外的，房价已经是强弩之末了，整体只有向下的空间没有上涨的动力了，区别只是好地段学位房抗跌，差地段老破旧先跌罢了。

我准备11月份去广州调研一下。