万科的佛山自持地块为何重出江湖？

编者按：本文来自微信公众号“镁刻地产”（ID:Real-estate-Circle），作者：镁刻地产，36氪经授权发布。

2017年，万科在佛山拿下一宗70年100%自持C22地块；2021年5月24日，这宗地块佛山市公共资源交易中心重新挂牌出让，且竞买方式从2017年的“竞自持比例、竞自持年限”改为“先竞地价后竞配建”。

近日，《每日经济新闻》记者实地走访发现，地块面表已经全部覆盖上了绿网，仅东南侧有一栋约三层楼高的水泥建筑物，其余多处于基坑支护建造状态中。

可以看出，自拿下该地块的4年时间里，万科对于这宗100%自持地块一直没有找到合适的解决方案。该地块本次重新挂牌出让并取消“竞自持”后，万科是否还会继续争夺C22地块？

万科佛山C22地块项目工地现场 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

 

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拿地4年结果重新挂牌 

 

时间回到2017年。彼时，“自持”作为一种新模式，成为当时土地市场的热点话题。而让“自持”成为市场热议话题的还有一个重要原因，即龙头房企万科从2016年底开始到2017年，一共拿下了5宗自持面积超过50%的地块。

其中，北京海淀两宗地块、佛山南海一宗地块均是100%自持，并且这些地块的成交价格都不便宜。

2017年5月，TD2017(NH)XG0002佛山市南海区桂城C22街区地段（简称C22地块）挂牌出让。面积为55144.9平方米，土地用途为城镇住宅用地兼容批发零售用地，城镇住宅用地使用年限为70年。

竞买公告要求，“本次国有建设用地使用权挂牌采用先竞地价后竞住宅总建筑面积自持比例，再竞自持年限的方式进行。”

这宗地块当时竞争颇为激烈，先是保利叫到100%自持就已经让业内惊讶，紧接着万科直接把自持年限叫到了上限70年。

最后，万科以总价25.3亿元加上70年100%自持，成功拿下了C22地块，折合楼面价15300元/平方米，也刷新了南海区当时的最高楼面价纪录。该地块也是广东地区首例成功以70年自持出让的地块。

拿地6个月后，万科方面对外发布的信息是，要跟建设银行合作将C22地块开发成为——万科旗下长租公寓品牌泊寓。

2018年9月，项目名为“万科逸家苑”的C22地块取得首张施工许可证。到2019年4月，万科逸家苑分别取得了9栋、5栋、6栋、7栋、10栋、11栋的施工许可证。

C22地块项目工地现场已封闭 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

但近日，《每日经济新闻》记者实地走访C22地块发现，地块仅东南侧有一栋约三层楼高的水泥建筑物，其余多处于基坑支护建造状态中，地面已经全部覆盖上了绿网。

附近有居民告诉记者，C22地块从去年底开始已经停工。

记者看到，C22地块工地大门紧闭，周围及门牌的工程公示信息、工地名称、带有万科Logo的图标都已经被抹去。

在C22地块重新挂牌出让的文件中，也透露了工地的建设情况。现场已经完成部分桩基、基坑支护；地下室完成部分基坑土方、垫层等。编号9栋已经完成1-3层梁板及1-4层墙柱，已施工结构面积约1524平方米。

5月24日，佛山市公共资源交易中心挂牌出让了TD2021(NH)WG0024地块，位于佛山市南海区桂城街道南港路北侧、金谷路西侧，地块信息与C22地块一致。

C22地块（现为TD2021(NH)WG0024地块）重新挂牌出让 

来源：佛山市公共资源交易中心官网

《每日经济新闻》记者向佛山市公共资源交易中心相关工作人员了解后确认，TD2021(NH)WG0024地块确为此前万科拿下的100%自持C22地块。

不过，该地块最新的挂牌信息与2017年相比，出现变化的指标主要是在土地用途、起始价以及没有了“竞自持”。

在新的出让公告中，土地用途A区为城镇住宅用地兼容零售商业用地、餐饮用地、旅馆用地，B区为公园与绿地用地。起始价由4年前的15.68亿元增至27.6亿元，已经超过了万科当时的拿地总价（25.3亿元）。

在竞买方式上，本次国有建设用地使用权网上挂牌采用“先竞地价后竞配建人才住房建筑面积”的方式进行竞价。

值得一提的是，2020年11月，广东省佛山市中级人民法院一份民事判决书显示，该院经审理查明以下事实：佛山市南海区万乔房地产有限公司（以下简称万乔公司）将万科逸家苑项目基坑工程发包给广州地质勘察基础工程公司（以下简称广州地质公司）承包。

2018年11月，广州地质公司在进行基坑工程施工时，导致（附近的）平洲美食广场三家商铺内地面下沉、开裂等。后万乔公司指令中建四局一建公司对上述三家商铺进行修复。

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计划中的泊寓 

万科原本的计划是跟建设银行一起合作将C22地块开发成为泊寓，项目名CCB建融家园•泊寓”。

公开资料显示，CCB建融家园•泊寓将被打造成为集租赁住宅、租赁公寓、商业、体育、教育等多业态于一体的租赁社区，共计约2400套租赁房源。

据建设银行官方表述，“CCB建融家园”是建行针对住房租赁业务倾力打造的特色品牌，包含住房租赁综合服务平台、“CCB建融家园”品牌社区等服务渠道和平台。

在当时的奠基仪式上，双方表示“通过这个项目”，将“共建租赁住房品牌以及共同探索住房租赁市场化运营模式”。但除此之外，并没有对外披露更多信息，也未进一步解析双方详细的合作方式。

C22地块项目公司万乔公司的100%控股股东也是万科泊寓系——珠海市泊寓公寓管理有限公司。

从目前的结果来看，万科和建行该次在C22地块的合作显然没有成功，而万科已经在年报中计提了C22地块项目。

在2019年度、2020年度的财务报告中，万科均表示计提了该项目。2019年度，万科累计对佛山C22项目计提减值准备14.9亿元；2020年度，万科累计对佛山C22项目计提减值准备14.9亿元。

就C22地块的相关情况，《每日经济新闻》记者已致函佛山万科方面采访了解，截至发稿，暂未收到对方回复。

事实上，4年过去了，行业内目前对住宅自持地块还没有出现好的案例和盈利模式。

如在近日融创中国召开的股东大会上，董事会主席孙宏斌就表示，目前自持还没有很好的解决方案，有自持地块的账很难算清楚。融创近期在杭州拿地时，自持部分的地块最后都是合作伙伴拿走。

C22地块表面全部被绿网覆盖 图片来源：每经记者 黄婉银 摄

克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，目前市面上的自持地块大多是“稳地价”的产物，也就是地方政府为了防止“地王”出现，因而在拍地环节采取“限地价+竞自持”的出让方式，从而迫使想要拿地的开发商不得不啃下这块硬骨头。

万科北京的100%自持地块项目翡翠书院项目目前仍在对外出租中，但近年一直未对外公布过详细的出租率等情况。《每日经济新闻》记者曾在2018年了解到，翡翠书院被万科定位成了“微利项目”，非常理想的状态下，投资回报率只有2%~3%。

肖文晓续称，开发商之所以觉得（住宅自持地块）棘手，主要有两个原因：一是地价高昂，而自持住宅又不能出售，如果用来出租回报率太低，算不过账；二是即便个别地块可以算得过账，也需要自持运营很长时间，习惯于高周转的房企根本没有这个耐心。

值得注意的是，C22地块最新的土地出让文件中，特别提到“不准在商业服务设施用地及配套建筑内建设服务型公寓、公寓式办公、酒店式办公等居住形式的用房”。