深圳房产可买下半个美国？

编者按：本文来自微信公众号“樱桃大房子”（ID:ytdfz8），作者：樱桃团队，36氪经授权发布。

这两天我看到几条比较荒诞的信息。

有人说深圳的房产总市值可以买下半个美国。

也有人说深圳房产总市值达到我国2019年GDP总量的四分之一。

同样的套路，最后的结论就是，深圳房价……全都是泡沫。

想当年东京泡沫最顶峰时，可以买下整个美国，深圳这个阶段是不是也快到破裂的时候了？

你想多了！

我们泡沫破不破裂，其实不是拿跟美国市值相比作为参照物的，而且日本当年如果不是强行加息刺破泡沫，也许不会硬着陆。

我们的楼市并非没有泡沫，只是我们有聪明的政府调控，这些手段的好处就是可以人为控制泡沫被刺破，从而避免房地产硬着陆。

涨涨停停，就像爬楼梯一样，让泡沫在调控的时间和空间中逐渐被消化掉，房价为什么涨，有货币增发的因素，也有城镇化未结束的基本面支撑，所以这就是为什么中国房地产牛市能走这么长的原因。

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其实要算深圳房地产总市值，一点都不难。

我们先来看看深圳有多少房子，在深圳特区40年的时候，官方公布一组住房数据：

截至2020年初，全市住房总量增加至约1082万套（间），户均套数达到约1.13套（间），人均住房面积达到27平方米。

而在2018年的时候，房博会曾经公布出一组深圳住房结构的数据：

最贵的商品住宅只有189万套左右，保障房43万套，单位自建房55万套，城中村住房510万套，工业区配套宿舍183万套，其他类型的大约93万套。

商品住宅我们算平均100平米/套（实际也没这么多），另外根据中国房价行情网显示，2020年12月份深圳二手房均价为81757每平方米！

可以简单得出

1890000*100*81757=154520,0000,0000

大概就是15万亿左右，我估摸着造谣者数学不大好，看多了一个零吧。

而城中村的市值也能算，根据深圳过往的资料，城中村自建房平均套内面积40平米，均价一般为商品房的1/3=24527元。

由此得出 

5070000*40*24527=49740,7560,0000

不超过5万亿。

其余的保障房+工业宿舍+公寓+单位自建房也不会超过商品房的价值，就估算到10万亿吧。

上面讲的是住房，没有包含商业地产，比如写字楼和商场这些，但这些数据也不难找到。

根据中原工商铺整理的数据，截止到2020年，深圳商业存量面积为8500万平方米，而商业地产分为商铺和写字楼，取一个平均价格：85176元。

也就是85000000*85176=72399,6000,0000

大概7万亿。

所以深圳房产总值15万亿+5万亿+10万亿+7万亿=37万亿。

也许会有算漏，比如一些工业厂房什么的，我再加个5万亿，深圳不动产总值也不会超过50万亿。

胡说八道也是要带点脑子。

还有人拿国内生产总值来和房价相比，比如2019年中国的国民生产总值99.1万亿，深圳的房产总值是其三分之一/四分之一。

首先这样的比较是毫无疑义的，一个是生产总值，一个是城市的不动产市值。

下图是2018年全国各大城市的房产市值统计，这个排名其实和各大城市综合实力排名相似，即便过了两年，相信这个排名的顺序变化也不大。

造谣者单纯把深圳拎出来对比估计就是为了吸引眼球吧。

02

在过去的一年里，我们都知道，深圳的房价涨势喜人。

在刚刚过去的统计局数据里，2020年深圳新房涨幅4.1%，二手房涨幅14.2%，成为一线城市中唯一超过10%涨幅的城市。

深圳限购后资金逐渐北移，现在上海有多火，各种跳价、反价和年初的深圳相比有过之而无不及。

所以如果明年出现“上海房产市值超过去年中国国内生产总值”这样的新闻也不出奇了。

上海也好，深圳也好，房子之所以值钱，并不因为房子本身的价值，是因为这些房子位于深圳，所以值钱的是深圳。

深圳干了40年，从一个小渔村晋升为一线城市，达到了40~50万亿的总身价，你说有泡沫吗？

可这个泡沫到底该怎么衡量呢？现在货币宽松，大家都喜欢用杠杆买房，深圳的存款全国一二线城市里倒数第一。是因为深圳年轻人多，大家对未来收入增长预期高，所以喜欢最大限度贷款，喜欢用杠杆，也很正常。

如果说突然调控收紧，信贷紧缩，加息，我相信对于深圳这样的城市，房价马上就会跌。但如果不调控，信贷宽松，对深圳来说，就没多大影响。

深圳12月份金融机构本外币存款余额101897.31亿元，同比增长21.4%，是中国第四个超十万亿存款的城市。

资金是最聪明的，一座城市到底值不值钱，看资金的流向便可窥探一二。

来源：刘晓博说财经

上图可以看到，汇聚的资金量超十万亿且增长速度快的仅有深圳一家，而杭州增长率高达23%，大有赶超广州之势，是新一线城市中最靓的仔。

如果城市汇聚资金量大，增长速度超过货币发行的速度，这座城市的楼市行情基本不会太差，比如深圳上海杭州广州南京宁波等。

但本外币资金增长速度慢，相对的楼市表现横盘甚至下行，比如重庆天津郑州这些城市，也就是说这些城市的吸金能力相对较弱。

不过总的来说，一线城市家底厚，又有源源不断的资金流入，这样的城市即便有泡沫也能慢慢消化掉。

每当行情好转，市场不乏唱空的声音，这我也能理解，房价不是跌就是涨，中间最多来一个横盘，随便猜，总有三分之一的概率猜对！

但说实在的，有没有泡沫这个只有等破灭了才知道，但不要轻易说泡沫要破裂，否则你裤子都会亏掉。

看空和看多我都非常谨慎，查询各种有效的数据、实地调研、采访当地的中介、开发商等，才能判断出来。

我的预测是对是错，时间自会判断，起码目前大概率都是对的，所以我才有底气和大家谈买房这件事。