​美国房产投融资平台「有土有财」，希望用数据和技术逐步降低美元投资门槛

美元存款利率低，放在国内银行（以工行为例）的1年定期利率是0.8%，350天理财收益率是2%；存入美国的银行账户（以Everbank为例），1年定期利率可达1.31%。我近期接触了一个美国房产投融资平台，提供以房屋抵押贷等为资产、年化收益率在6-12%的美元理财，也许能让投资者更心动。

有土有财是一家由数据和技术驱动的金融科技公司，在资产配置全球化的大背景下，从甄别机会、分析风险、资产管理和资金回笼四个环节中，为机构和高净值个人客户在美国地产债权与股权投资中获取收益。

创始人兼CEO贾林向36氪介绍，有土有财针对美国市场现有三类金融产品：

1）住宅相关的短期贷款，包括房屋抵押贷、在美华人的购房贷、房主用于装修、翻修或建造的贷款等。这些贷款作为理财端的底层资产，收益率和安全性较高，目前在有土有财平台上保持0坏账、0逾期。以住宅地产抵押中优先级最高的住宅短期过桥为例，期限多为12个月，年回报在8-12%，贷款房屋价值比例约为70%，且大多情况下预收3-12个月的利息。此类优质资产对房地产基金、保险公司及全球的高净值个人投资者，有较强吸引力。

2）针对美国东西两岸以及大都市的公寓开发的股权类产品。目前这些地区新产生的就业机会远大于房屋供给，公寓的自住和投资需求强，投资期平均2-3年，年回报可超过25%，亚洲投资者还能选择将资金最终转为房产来抵税。这类产品的核心在于选址。有土有财靠自己的开发公司以及与各大房地产机构合作，挑选出涨势快的城市和社区，将其中的现代化公寓，包装为房地产公寓股权金融产品。

3）美国商业房产的夹层债权类产品，一般金额较大，投资期长，回报率在10%以上，多面向机构客户。

美国金融市场成熟，牌照门槛高。有土有财为满足数据、资金等方面的监管，在合规上投入了不少精力。据介绍，现已获得贷款和SEC投资管理牌照，并受SEC监管（主要针对当地用户）。牌照有利于业务开展，以及对接征信和第三方数据。

在风控方面，有土有财首先利用大数据和机器学习分析投资标的的历史情况和未来估值，维度包括宏观经济、位置、学区、气候、人口增长、当地交易历史情况、市场供需等；同时，引入个人征信报告，结合用户提交的信息和在网络爬取到的数据，判断还款能力和意愿。支持高并发的反欺诈系统和风险定价引擎，在3-5分钟内对贷款申请人自动打分，人工复核约在3-5天，效率远高于银行（平均审核时间30-45天），优化了用户体验，也节约了平台的人力成本。

在美国，合格债权投资人的定义是流动资产不低于100万美元，个人报税年收入不低于20万美元（或夫妻总收入不低于30万美元），并有一定的风险承受能力。有土有财今年年初起步，目前的用户以大型机构投资人为主，伴有少量高净值个人投资者，尚未正式推广零售业务。根据美国的税务政策，海外个人投资美国房产债权项目，不收取利息收入税；对于美国房地产股权投资，有土有财以有限合伙公司的名义进行投资，通过技术将2B的中小基金分拆给个人投资者，由个人报税。贾林表示，伴随服务能力的提升，有土有财将进一步降低投资门槛，逐渐向中产家庭和更多海外用户开放。

有土有财于去年12月完成超过200万美元天使轮融资，新浪、洪泰基金和美国投资人联合投资。

团队共10余人，由具备美国房地产投资经验的金融团队和大数据、机器学习、区块链等技术专业人士组成。贾林，宾夕法尼亚大学沃顿商学院金融MBA，连续创业者，曾任旧金山私募基金Fillmore Capital亚洲区总裁，负责连栋住宅去区、酒店、写字楼等大宗房地产交易，曾和Blackstone、Carlyle等大型投资机构共同投资Hilton, ManorCare、Beverley Enterprise，75号华尔街等；个人在美房地产投资超过30亿美元；并与主权基金，退休基金，华尔街投行（摩根斯坦利，花旗，加拿大皇家银行等）、房地产私募基金、保险公司、国家基金、房产开发商、中介有多年合作关系。

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