能和长安街发生关系的商业地产投资，一生难得一次，来不来

文／曾慧娟

又一个全民狂欢的双11结束，据阿里巴巴未经审计的数据显示，当天的总交易额超1682亿元人民币，其中移动端成交占比90%，通过支付宝完成的支付笔数达到14.8亿笔，同比增长41%，再次刷新去年创下的峰值纪录。

同一天，在长安街西端举办的“大咖解读长安天街爆红奥秘暨长安街商业价值论坛”上，与会专家纷纷表示，面对居民消费迅猛的增长势头和政策的助力，商业地产还有巨大发展空间，而作为长安街上唯一在售的双地铁上盖商业地产项目，长安天街带给区域、消费者、商家的商业价值均不可小觑。

政策助力商业地产发展

“十九大为商业地产的快速发展提供了非常好的政策基础。”高力国际华北区董事李芳月表示。她认为，十九大报告中关于我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间矛盾的提法，从房地产行业去解读，体现出的便是供给和区域发展的不平衡，比如中央城区和相对周边区域发展程度的差距，以及住宅市场和商业地产市场的差别化发展。因此，未来商业地产还会有更加持续的深远发展。

其次，坚持在经济增长的同时实现居民收入同步增长、在劳动生产率提高的同时实现劳动报酬的同步提高。而且要调节过高收入、扩大中等收入群体、增加低收入者收入。随着整体居民收入的提高，未来人们对于消费以及消费升级就会有更充分的诉求。

此外，要求对传统产业进行优化升级，要“实行高水平的贸易和投资自由化便利化政策，全面实行准入前国民待遇加负面清单管理制度，大幅度放宽市场准入，扩大服务业对外开放，保护外商投资合法权益”等。如此，中国将以更开放的心态，更紧地拥抱全球化，经济发展将更有活力和动力，这使得市场对写字楼的需求就会更多。

如何判断商业地产项目价值

在这样的政策支持和市场背景下，商业地产的投资潜力不言而喻。不过，在具体投资产品的选择上，不管是布局商业地产的开发商，还是有具体投资需求的个人投资者都需要格外谨慎。

作为开发商，龙湖长安天街商业负责人李延平表示，龙湖天街系产品的选址，主要考虑三大要素：第一是要抓住核心一线城市，包括个别的核心二线城市；第二是要处于交通节点上；第三是人口和区域的成熟度。

据公开资料显示，2016年，龙湖集团在全国开业的商场已有21个，总面积194万平米，年客流量达2.4亿人次，年租金收入达到19.1亿元，同比增长35.2%。

长楹天街实景图

而对于个人投资者如何甄别商业地产项目的价值，李芳月认为，从望京、亚奥这些北京新兴商圈的崛起带动了各自区域形成电子产业、高端制造业、汽车制造业，以及新能源、体育类相关产业的聚集来看，商圈很重要。未来，东南边有亦庄、西南有丽泽金融商业区、丰台有总部基地，西边的石景山、门头沟又在休闲旅游上占有先天优势，北京多中心的格局将更加鲜明。商圈演变的背后，一方面是企业选址规模需要扩大，要到一些更外溢的地方控制成本，另一方面便是产业政策的支持，这两个基石是构成外溢区域价值点的核心基础。所以，判断一个区域未来是否有增长空间，最基本的就是看其是否顺应了这个发展趋势。

长安街+双地铁+综合体建筑稀缺

纵观北京从2016年到2035年将近20年的城市总体规划，可以看到，长安街及其延长线、中轴线及其延长线，是北京定位政治中心、文化中心、国际交往中心和科技创新中心的载体。与会专家均认为，地处长安街沿线上的长安天街，不管是地理位置，还是产品设计，都是一个非常值得投资的项目。

城市总体规划（2016年-2035年）

首先，长安街的西端有新首钢高端产业创新区，有西山、永定河、门头沟这样的大氧吧，所以在这个区域发展休闲旅游产业是得天独厚的优势。

另外，北京西边的石景山和门头沟是中关村科技园区的组成部分，门头沟政府近日还宣布要投资8亿元做智能制造领域的创投基金，这也符合北京四大功能中心当中的科技创新功能。

因此，体育、文化、旅游休闲、科技创新产业都会成为门头沟板块未来经济的基础支撑。

有了明确的产业支撑，长安天街项目意欲打造京西门户级的商业地标。据龙湖长安天街营销负责人于晨鹏介绍，该项目为地铁S1线和R1线双轨道交汇的地铁上盖建筑，产品涵盖购物中心、商铺和写字楼，三类物业相互之间能形成资源共享。

长安天街效果图

以项目目前推出的可售型商铺为例，主力产品面积为60-160平米，小面积分割，总价约400万起，受益于综合体360°环形客流动线设计，24小时多业态经营的商街，还能共享购物中心的客流。

而主力户型在106—600平米的可售办公物业，受益于“首钢+门头沟”协同发展带动的大量产业导入，与商业综合体连为一体，可以零距离享受购物中心、商铺的全配套，其使用价值非其它物业可比。