正在被地产改变的1.9亿人

有一个庞大的群体，正在影响着地产的现在，没意外的话也会干预行业的未来。这个人群就是很多人熟悉的90后，规模大概有1.9亿人

我先问一个问题，你觉得是房地产在改变年轻人，还是年轻人在干预楼市未来

这本来是一个鸡生蛋蛋生鸡的问题，但只要套上楼市，很多人都会觉得是地产在影响着年轻人，因为房价很高啊，开支开大啊，年轻人购买力不足啊，等等等等

但是各位放心，今天这篇文章不是聊什么年轻人买房绝望啊痛苦啊艰难之类的情绪类文章，我今天更想和大家聊聊年轻群体对市场的干预

讲真的，我一直觉得房地产这个行业是最没用户逻辑了，因为源头市场太强势了，因为重资产因为很贵

很多的改变我们都会轻而易举在房源端找到问题，比如我们做小户型是因为房价贵了，比如为什么这样定价是因为竞品也这样定价……

这样的逻辑多了，大家也就习以为常了

但是我们仔细想想，一个市场哪有一人坐庄排排大的情况啊，用户一直在潜移默化的影响着这个市场，以前没有表现出来，只是因为那时候的群体更加包容或者行业正在快速的发展

直到如今90后群体成为购房市场的主流，伴随着95后全面进入到劳动力市场，90-99年的用户全部成为买房主力群，这一群一出生就有手机，一会识字就可以上网的群体，正在用脚表达自己对居住的观点。

恰逢如今市场严控后进入温吞水的状态，房源供应端愿意更多的去倾听和接受他们的态度，这也是今天这篇文章我想和大家探讨的内容

我通过一些访谈研究和规律性总结，试图帮大家捞起那些已经客观存在但却被人忽略的居住现实

01

想要了解90后的居住模式，我们必须要知道当这一群人出生至今，房地产都在经历和发生着什么

90年代刚好是房地产最大的一次改革，对于保障人们居住的房子，第一次可以自由购买了，而且可以市场化正常流通，所以90年代成为房地产快速爆棚的十年，这个十年里，90后们诞生了。他们一出生就出生在商品房里

所以对于90后来说，让他们住老破小其实是很艰难的。90后对居住产品是有底线的，一条脱离价格判断的底线的，就是什么样的东西不能要。

这不是这个群体的心高气傲，而是他们生活周遭不曾出现过的东西

然后到了2005年前后，上海北京等一线城市引来了房地产产品力的巅峰时期

这个时候的仁恒、汤臣、中鹰、上置等开发商为一线城市贡献了一个又一个代表作，这样的产品力站在现在来看依然超越当下市场的平均值

伴随着产品力的提升，在2005年前后一线城市开始迎来了第一次的置换，或者市场开始萌芽了因为品质要求的买房需求

所以对于不少90后来说，在他们成年之前，其实已经经历了2次的置换，这是90后和80后最大的不同，虽然他们的购买力不足，但是却知道好产品以及知道自己要什么。这并不是眼界和视野的问题，这都是他们自己亲身经历过的感受

这也是如今上海一手房全面三房化的重要原因，这其实是需求倒推市场的一种结果，如今用户越来越讲究一步到位，越来越需要可变空间，在如今的市场里过渡性产品的生存空间越来越小了。

哪怕是5年前还很遍地都是的两房类产品，现在你去寻觅一下，几乎都要绝迹了

90后买紧凑型三房，购买力是个问题，但是对于他们来说已经目睹了自己的父母置换的过程，对于他们来说就想尽可能的减少这样的麻烦

宁要小三房不要大两房，宁要贴点钱买小三房，也不要图便宜买两房，就是这样的逻辑

02

90年代对于中国来说，变革是史无前例的

很多人复盘为什么那个时候可以爆发出这么庞大的经济效应，本质上是在这十年中国正在经历快速城市化+流动人口转移的双重红利叠加的期，所以做任何事情都是双倍的

城市化激活了商品房市场，劳动人口的快速流动创造了不少的创一代和富一代，也正是因为作为个体个人感受到了人挪活之后带来的经济变化

越来越多的人选择去深圳、上海、海南去淘金

所以对于很多的90后而言，他们的父母正在经历这样的城市迁移的过程，在这样的过程中90后对家乡的感情是越来越淡薄了，这也是为什么不少三四线的操盘手近几年突然的感慨，怎么最近返乡置业的比例越来越低了，因为90后的乡愁也是消散了

和返乡置业的冷淡形成鲜明对比的，是最近几年海外地产的崛起，用户越来越对陌生地段的不抗拒以及陌生城市的不抗拒

可能不需要太久的时间，未来会出现用户远程下单买房的场景。注意不是在线上购房或者互联网电商，说的是极有可能在外拓展厅内直接买房的情况会越来越多。

伴随着信息的普及，大家对于地产的价值标签越来越清晰，伴随着品牌在交付小区里的渗透，年轻人对未知项目的产品力也有了自己的判断。所以不用去实地的购买会将普及化

这两点将成为房地产开发下一个10年的软实力，这个很重要

这边顺嘴插一句，定金无条件退款很重要，不要和用户搞，大家想退就直接退，只有这样才有可能笼络到越来越多的年轻人

03

这个时代里，哪个年代的人最富有

毫无疑问就是70后，因为这一群人在他年轻力胜的时候就是中国最好的90年代，他们的劳动在红利期里得到快速的收入变现

而这样的变现因为房地产改革大部分都进入了楼市里，好巧不好房地产又快速发展，就让他们成为如今这个时代里最有钱的人

这样的历程某种程度上也改变了90后的财商，如今90后去买房是不可能脱离投资属性的。不要以为现在年轻人买房子要个性要另类，资产增值属性在他们的购买权重里占了极高的比例

为什么呢，道理也很简单，因为他们的买房首付都是通过卖掉以前自己的一些房子换过来的，所以在一卖一买的过程中他们一定会比较一定会权衡一定会算这样划算不划算

不夸张的说，90后的第一套房，投资权重都会占据50%以上，这已经成为了用户剔除不掉的购买权重

而这一群90后中，会细分出一小条纯投资线的分支，毕竟任何一类人群中总有撑死胆大的，但是他们的投资逻辑有点奇怪，就是去买下一个自己的城市

什么意思，三年前一大群上海人去买重庆，一年前一大群杭州去买贵州，这些人和两千年的温州人买上海完全不同

温州人买上海更多的是对标价格是否够低。而最近几年买重庆的觉得这是下一个上海，买贵州的觉得这是下一个杭州。

而他们凭什么买，就是早几年自己老家的房子莫名其妙涨了感觉自己进入人生巅峰要投资指点江山了

这群人的投资逻辑是否正确我们暂且不讨论，但是自己房产增值也推动一些年轻人走上了房产投资之路，比例不大但确实存在

04

再来聊聊产品，这可能是不少人特别好奇的地方，就是90后到底喜欢什么样的产品

我的答案可能和很多人想象的不一样，90后对产品的要求有一条清晰的分界线：就是有没有小孩

确实，在互联网的影响下，不少年轻人对于生活模式和生活理念都有各自的想法，90后刚好属于移动互联网原著名，他们属于一生下来就有手机，然后手机就能上网这种，所以他们的个性还是很强的

但是一旦90后开始做了爸爸妈妈，生活就会一秒钟进入中庸，因为家庭重点全面倾斜到小孩身上

注入前阵子很多人在算的，年轻人要不要厨房之类的问题，你觉得一个妈妈还会和你探讨类似的话题么

所以我大胆的推测，未来的90后会细分为2类，就是不生娃的和生娃的，不生娃的生活极具个性，各种改造各种创新，但是另一种就是生娃的，一切沦为平庸

这也是为什么这几年户型上的大创新几乎没有，因为对于家庭生活来说，还是讲究稳妥和可适应

但是另一面，90后极度热爱精装修，这应该是最热爱装修房的群体了，对于很多70后来说精装修增加了成本，对于很多80后来说精装修不利于出租容易折旧，但是90后没那么多理由，就爱精装修

我通过观察上海仅有的几个毛坯房，发现年轻人都是极度的嫌弃和鄙视。

经历过父母装修之痛的他们，知道毛坯房在未来会极大的消耗他们的时间成本。各种空气污染的消息也让他们对甲醛深恶痛绝。

精装修可能不会解决这些问题，但是精装修起码让他们知道有问题可以找谁

而这些都是活生生的需求痛点

05

当然，大创新没有，小优化还是一直存在的。

比如90后对于冰箱的要求希望能够离客厅近一点，因为他们更愿意放薯片和可乐，然后卫生间可以三分离，因为早上两个人同步起床的概率比较大。客厅和卧室开间都不需要太大，对于他们来说电视可能不太需要了，如果有诉求就会要一个背投，有一块整面墙就可以

当然，所有产品的改变最大的就是90后对于打开式街区的期待。过去他们所生活的空间，都是将私密性发挥到极致的产品，围墙的封闭的，绿化是浓密的，然后室内各种玄关遮挡……

私密类房产当然有他的好处，但也同样让90后忍受了不少的差

如今90后文化中兴起的街区文化本质上就是这么一个传统，个人需要独自的空间，但是同样也需要一个打开式的社区，公共配套可以共享，共享不为获利但热衷熟人社交的他们，也把这个当成社交的重要组成部分

与此同时，年轻人为服务付费的理念也开始盛行了

为什么最近2年地产物业板块社区商业都得到不错的发展，不是他们做过有多好，是这个世道到了这个时候了

90后对房企的品牌正在快速的消失，可能很多90后的第一地产品牌还不是开发商，会是you+自如这种青年公寓或者贝壳这样的互联网品牌，

你说保利华润这样的品牌对于年轻人来说有什么意义么，基本上都会被忽略

但同样的年轻人也特别会被一些细枝末节的细节感动，比如之前整理的万科对老旧小区的翻新，这些细节的触动是非常容易在年轻人的认知里产生触动

如今不少开发商的品牌都放在自以为高大上的圈层活动上，我个人觉得这些都是不对的，如果你能做出一个网红售楼处让大家去打卡，这个就能够在90后群体里产生消费转换

06

然后，最后说一个很重要的一点，90后购房信任逻辑在重塑

90后呢确实没买过特别多的房子，但好在见过的市面比较多。不幸的是，对于中介市场的信息，在这么久以来的过程中，都没有什么信任基础

所以与其给别人，不如给互联网。这不是什么对比之后的结果，而是那种：反正都很差，不如试试看新鲜的心理因素

所以也正因为如此，你会明白为什么链家要发力贝壳网，因为本质上这事信任逻辑的线上迁移

对于一个横竖买房都不知道哪个中介好的90后来说，他们更愿意把这样的机会给到线上，不论是现在的贝壳还是几年前的爱屋吉屋都是如此

只是说之前的爱屋吉屋辜负了大家的信任，如今的贝壳试图在重建

当然不要觉得这个90后只在围观，链家在2018年有一个大数据，在整个链家大体系里，有3成的客户直接来源是来自链家网，有7成的购房者在买房过程中使用过链家网，各位可以看出用户的使用深度

买房后期谈判一定在线下，但是在前期的房源获取和比较过程中，线上内容已经起到很好的覆盖作用

但是前提就是线上内容，用户提出了更多的要求。这也是为啥我不太看好58的理由是一样的，内容不提升，只是把线下的游戏在线上再演一遍，这些都没用。

90后都见过眼界的，不是说90后没有韭菜，只是这些韭菜都被区块链p2p割掉了，房子层面的游戏段位还是太低

如今链家网做的无非就是房源的大众点评，只是点评人是中介自己，未来如果没有意外，房地产也会出现类似于zealer这样的客观测评内容提供方和什么值得买这样的纯主观测评提供方

总而言之楼市里的内容创业依然会是大蓝海，大有可为

07

都说房地产和互联网一个掌握着人们的肉体一个掌握着人们的灵魂，对于90后群体的探讨，互联网层面的太多，房地产层面的太少，这个可能就是这个时代很特殊的地方了吧

其实对于这个群体，没必要妖魔化也没必要特殊化，但是也确实成为了如今这个社会的主流，楼市领域更应该如此

需要重视他们的态度，因为我们要面对的是越来越不容易的房地产行业

最后一句话，所有群体的个性，都是那个时代赋予他们的烙印，敬畏市场，敬畏周期