干货 | 北京二手房小区大降价名单 看完心疼

文/曾慧娟

北京“3·17”开启的史上最严一轮楼市调控，至今已经执行了10个月，“降价”、“限价”是今年房市最明显的两个特点。

据伟业我爱我家市场研究院数据统计，2017年北京全市二手住宅网签总量为136237套，环比2016年全年下降50%，在2009年到2017年之间仅高于2011年及2014年，排在近九年倒数第三位。

从价格上看，从5月份开始直至年底12月，市场迎来了连续8个月的回落，12月份的二手住宅成交均价较高点时相比已经累计下跌15%。

这也是2009年以来，房价下降时间最长的一次。2009年至今有三次严厉调控的年份，一次是限购出台的2011年，二手房价格从9月份开始连续下跌，2012年2月份回升，历时5个月；第二次是2013年3月份“京十九条”出台，之后从2014年5月份开始连跌5个月份，10月份又开启了涨价模式；第三次就是2017年的“3·17”政策。

那么，连续降价8个月，你知道北京现在降价最多的小区是谁吗？今日，36氪联合云房数据研究中心独家发布“2017北京二手房小区跌幅榜”、“2017北京二手房小区涨幅榜”，上榜小区都是12月份房价和3月份“3·17”政策出台当月的房价相比，明显涨幅和降幅的典型小区。但在以跌为主的市场中，也并不是每个小区都在降，总有那么一些“房坚强”，甚至单价涨幅超过3万元/平米。

具体榜单如下，先看降幅榜单。（注：数据全部来源云房数据研究中心）

老房、学区房降价最多

从降价较多的小区看，并非密云、平谷这类远郊区县的房源降价多，城六区房龄相对较大的社区房价降幅也较大，前期房价涨幅过快的城市核心区的老旧学区房房价降幅也大。

亮甲店甲1号院比3月份的价格低了32120元/平米，西城区的百万庄子区降了30369元/平米，同样位于西城区的榆树馆西里单价也降低了差不多3万元/平米，这几个小区的共同特征是虽然都属于四环以内，房子老旧而且户型很小，榆树馆西里位于西直门附近，属上世纪80年代的房源，百万庄子区位于车公庄附近，房龄有60多年。

与3月相比单价降2万以上的部分小区

各区县楼盘与3月相比降价的10个典型楼盘

朝阳区

丰台区

海淀区

石景山区

通州区

西城区

昌平区

密云区

平谷区

对于想买房的刚需一族，今年大幅降价是否会延续？伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，2018年中央经济工作会议再次强调“房子是用来住，而不是用来炒的”，可以预见，2018年北京的调控政策基本不会放松，市场出现反弹的可能性很小。

但基于北京二手房市场本身的庞大体量和2017年需求被冰封，2018年北京二手房有望恢复到15万套左右的年均水平。首次置业以及改善换房的刚需则会成为市场交易主力，投机炒房不会有生存空间，市场杠杆、市场风险都会处在可控的范围内，市场整体更加平稳健康。房价方面，在政策稳定的情况下，房价基本也会延续当前稳中有降的趋势，但降幅会收窄。

对于买房人来说，因为二手房的价格受到多种因素影响，如装修程度、周边配套、楼层地理位置、楼层朝向面积、税费、业主售房急迫度等，即使同小区内，总价都可能相差几十万。因此，要多在同等条件下进行价格比较。

此外，刚需的主战场除了二手房，2018年还是共有产权房、限价房集中供应的一年，2017年北京共完成共有产权住房用地供应38宗，共计提供共有产权房近4万套，既有像海淀、石景山地区这样的地段、交通、配套都尚可的地块，也有延庆、怀柔、平谷这些远郊地区的地块，前者价格和地块周边的二手房比较，也比较理想，但这些地块“狼多肉少”，竞争非常激烈，但远郊区县没有地铁，配套一般，如果上班在市区，通勤成本很高。

涨幅榜单：个体差异较大，成交量占全市2%~3%

在今年整体房价下降的大趋势下，云房数据研究中心的数据显示，全市大概有2%-3%的房源，房价竟然逆势上涨。但这些涨价房源并不具有太大参考意义，因为部分小区一年的成交量不足10套，成交与否跟房子个体和需求个性化偏好有很大关系，比如户型好、面积小、装修好等。另外，该榜单中，由于平谷、通州、石景山小区大部分下降了，抗跌榜单未能筛出top10小区，故不做参考。

各区域具备抗跌性的小区

昌平区

朝阳区

东城区

丰台区

海淀区

密云区

西城区

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