编者按:本文来自微信公众号:好评与差评,(ID:ihaoping),作者:大竹子,36氪经授权转载
01
大概是一年之前,因为燕郊房价暴跌,评论君实地走访燕郊,带回了有关燕郊房价走势的十个观点。
之前经历大裁员风波的燕郊房产中介,也又开始招兵买马。
燕郊到底发生了什么?
02
评论君找到燕郊老司机@燕郊房产狗,跟他问到这波燕郊房价走势,宿醉未醒的他十分钟之后扔来几条消息。
我总结了下,大致包含以下观点:
1、实际上从2017年12月到2018年3月,燕郊就有一波10%到15%的涨幅,但后续并没有挺住,又开始下跌探底。
这波涨幅是从去年,也就是2018年12月开始启动,春节前平均涨了3000元/㎡,节后又窜了大概1000多元一平。
整体涨幅在3000元/㎡到5000元/㎡,换算成比例在25%到30%左右,没有网上传的暴涨7000元/㎡那么悬。
2、二手房成交量在回升,最近维持在950套左右,如果没记错的话,燕郊限购之后成交量的冰封值,是250套左右。
对比之前的成交低点,涨了有4倍左右。
3、房东心理发生变化,严重看涨,表现为燕郊二手房挂牌量下降,挂牌价却疯长,房源挂牌价涨个二三十万都属正常。
天洋城挂牌价,图片来源:@撸房价
天洋城某套房源的挂牌价格,从年前的140万,跳涨至200万。仅2月15日到22日,单周就涨了30多万。
虽然只是挂牌价格,却真实反映了燕郊房东的心理预期:涨。
03
燕郊实打实地回暖了。
不过,我更好奇的是,燕郊这波上涨到底是虚晃一枪,还是真正筑底反弹?因为类似的回光返照在2018年年初也发生过。
2016年12月-2019年1月,燕郊房价走势
来源:撸房价
2017年3月之前,燕郊房价一路飙升,直逼3.6万/㎡,个别楼盘一度突破4万/㎡。
之后燕郊最严限购横空出世,房价开始一路下滑,我盘点了下,燕郊房价演化大致经过以下路径:
2017年3月到2017年11月:下滑;
2017年12月到2018年5月:上涨;
2018年6月到2018年11月:下滑;
2018年12月至今:上涨。
@狗哥告诉评论君,燕郊这波房价回暖,有季节性因素,每年春节前后,燕郊都会有一波小高潮。
但今年更多的是新闻利好的刺激。
一方面,今年1月北京副中心行政办公区正式启用,这意味着大量就业人口的东移,燕郊与通州比邻而居,自然会受到辐射带动。
图片来源于网络
另一方面,则是地铁平谷线优化方案正式官宣,由平谷出发,在燕郊分为两支,一支进入北京副中心,另一支则接入东坝。
人口外溢,地铁落实,房价回调便有了强力支撑。
实际上,自从副中心与北三县协同发展以来,北三县的配套规划都在提升。就在昨天又放出北京教育资源将辐射北三县,鼓励合作办学的消息。
更有意思的是,许久未见土地出让的燕郊也破天荒协议出让了三宗住宅用地。
从受让单位来看,是被本地「土豪」福成集团拿走,接下来的燕郊房价战局,还蛮值得期待呢。
04
种种利好叠加,房东们的惜售涨价,自然也不奇怪。
不过,比房东们更兴奋的,应该是中介小伙伴们了,最近几天,评论君朋友圈里妖风阵阵,各种暴涨、售罄的消息扑面而来。
诸如此类的消息,看得评论君心里也发慌
没出意外,燕郊跟北京统一社保的消息,又刷了一次朋友圈。我向@狗哥求证,狗哥也很无奈:“这个消息,基本上3个月就会被传一次,没戏”。
实际上,在燕郊限购下,政府对房价上涨可谓严防死守,统一社保这么大的口子,目前看来可能性很小。
燕郊限购政策(来源:@燕郊房产狗)
退一万步,如果真要实施,限售年限也不可能是2年,评论君觉得怎么也得5年起吧。
比较明朗的是,燕郊这波上涨是有实质利好支撑的,@狗哥也评论君交了底:“现在还有很多文件没有面世,这次燕郊房价上去,我估计下不来了,夯实了。”
评论君猜测,@狗哥没说的另外一个原因是,2017年燕郊房价是真的跌惨了。
我统计过,之前燕郊二手房价格下跌30%是有的,个别之前涨的比较疯的小区,比如首尔甜城,福成系列大概能跌40%以上。
大跌之后自然要回调。
从近两年的房价走势来看,燕郊房价的大底基本在1.4万/㎡左右,最艰难的时刻其实已经过去了。接下来的走向,评论君觉得:
1、燕郊房价还会继续回暖一段时间,按照以往经验,起码要到5月份之后再有转向吧。
2、房东挂牌价也会继续上浮,可能会突破想象力,但能不能成交就不好说了。
3、燕郊房价大涨重回巅峰,政策不放开基本没戏,且以目前的情况来看,燕郊大概率不会放开限购。
躁动得厉害的,只是情绪。