总量超30亿平米，城市更新带来万亿市场新机会！

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

7月中旬，上海市城市更新中心揭牌成立，着力创新旧改机制，推进旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。随后，武汉市跟进，成立武汉城市更新中心，专门统筹推进旧城改造等城市更新重点项目落地实施。

更早之前，深圳市首条城市更新条例征求意见稿发布，城市更新的推进正在进一步加速。

房地产市场从增量时代步入存量时代，城市的开发建设与房地产开发纷纷进入下半场，房企的运营模式将从大开发模式转变成精细化运营。目前，百强上市房企涉足城市更新的比例达到47%，TOP50房企参与度达到61%。

从城市更新的量来看，2020年已确定的各地计划改造城镇老旧小区数量达到3.9万个，比去年增加一倍，重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

无疑，城市更新，将赋予房企更多发展机会，成为新的业绩增长点。

政策支撑城市更新发展

近年来，不管是中央，还是各省市，政策层面对城市更新的支持力度越来越大，为房企布局城市更新提供了政策支持，这也是城市更新长足发展的基础。

2019年7月30日，中央政治局会议提出“实施城镇老旧小区改造、城市停车场、城乡冷链物流设施建设等补短板工程，加快推进信息网络等新型基础设施建设”。同年12月，中央经济工作会议提出“要加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房”。

2020年以来，财政部、住建部等各部委均从各个方面强调推进老旧小区改造。包括“将城镇老旧小区改造纳入了专项债券的支持范围”“鼓励房地产开发企业参与老旧小区改造”等。可以预见，未来城市更新领域相应支持和保障政策也将不断出台并完善，支持民生保障工作顺利开展，并进一步拉动地产领域的有效投资和消费。

2020年各省市城市更新政策颁布情况

近半百强上市房企参与城市更新

过去十年，中国城镇化率从49.6%提升至60.60%，全国商品房销售规模从5.3万亿迅速达到16万亿。尤其自2018年房地产市场进入到长效调控阶段以来，房地产销售规模增速逐年放缓，行业规模基本见顶。

表：2010年-2019年行业销售规模变化

随着房地产增量市场天花板的见顶，借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。

根据企业年报和公开信息，梳理房企参与城市更新的情况，可以看出在百强上市房企中，约有47%的企业涉足了城市更新领域。若把目光聚焦到TOP50上市房企，这一数值更是达到了61%。

房企纷纷加入城市更新的赛道，有三个原因：

1、一二线城市土地供应趋紧，通过对老旧城区的整治改造和再开发，可以有效补充核心一二线城市土储。

2、相比竞争激烈的招拍挂拿地方式，参与城市更新能以更低的地价获取土地储备，同时也意味着企业能保证更高的利润率。

3.城市更新改造的对象往往是城中村和城区的老小区，这些项目一般布局在较为中心的核心地带，若再改造后入市，有较好的市场预期。

虽大部分房企已布局城市更新业务，但基于入局时间、资金投入和运营经验等因素的影响，涉及的规模也有较大差距。

百强上市房企中，多达27家房企城市更新业务涉足广东省，热点城市如广州、佛山、深圳等，成为各大房企必争之地。

这主要是因为广、深两城最早参与城市更新进程。2009年之前，省内大部分城市尚未进入存量发展时代，主要供应来源依赖于新房，处于城镇化快速提升阶段，由于缺乏相应配套制度及法律法规，因此城市更新进度缓慢。

2009年8月，广东省“三旧”改造政策（粤府（2009）78号文）出台，实现了“三旧”改造、用地出让和完善历史用地手续等六大突破，广州、深圳跟随省政府，陆续出台相关政策文件，“三旧”改造方才浮上台面。

 2015年至今，随着政策文件逐步完善，城市更新进入快速发展阶段。纲领性文件《广州市城市更新办法》以及《广州市旧村庄更新实施办法》、《广州市旧厂房更新实施办法》、《广州市旧城镇更新实施办法》相继出台，形成“1+3+N”的政策主体结构，取代了先前颁布的“三旧”改造意见。同期，广州市城市更新局宣布成立。

较早出台的配套制度和法规，以及逐步完善的政策文件，造就了广东省在规模及经验方面的领先。

今年各地计划改造3.9万个

未来市场容量到底有多大？

住建部统计数据显示，全国共有老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米，初步估算的投资额将高达4万亿，集中分布于上海、北京、广州、深圳为首的一线城市以及西安、武汉、天津等二线城市。

据克而瑞研究中心梳理，目前约有30个省市公布了2020年城市更新计划，其中北上广深四大一线城市今年计划推出旧城改造计划。北京大力推进老旧小区综合整治，实现新开工80个项目，完成50个老旧小区综合整治项目，投资超12.8亿元。上海坚持留改拆并举，统筹推进历史风貌保护、城市更新、旧区改造与大居建设、住房保障，完成55万平方米、2.8万户中心城区成片二级旧里以下房屋改造，新增供应各类保障房6万套。

今年4月国务院常务会议上，确定加大城镇老旧小区改造力度，其中，各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍。重点改造2000年以前建成的老旧小区的量，大概有30亿平方米。

2020年各省市城市更新计划情况 数据来源：CRIC整理

随着各大城市城市更新迎来前所未有的新高度，推进速度明显加快，这就为房企提供了新的发展机会。尽管市场容量和政策支持力度很大，如何抓住这些存量市场的新机会，考验着房企的运营能力。

鉴于城市旧改开发周期长、资金压力大、规划难度高、关系复杂等问题，市场存在很多不确定性，房企在参与城市更新的过程中，需要对资本与运营等综合实力均有所考量。

不同于以往房企对住宅项目从拿地、开发、销售到结算交付的简单模式，城市更新还涉及到规划、定位、招商、运营等复杂的业务链条，需要对全盘全周期有全面的把控能力。除了要有雄厚的资金实力，还要，要清楚模式的复杂性以及各城市的政策力度和市场容量。重要的是，企业需要有专业的团队运作，以灵活处理应对与政府、拆迁业主、市民等多方面的利益关系。