旧改进行时，老破小改造能否迎来春天？

编者按：本文来自微信公众号“地产情报站”（ID:dichanqbz），作者：白罗，36氪经授权发布。

2020年政府工作报告明确了3.9万个老旧小区的改造目标，涉及到的居民有近700万户。跟2019年相比，今年旧改的目标增加了一倍。

旧改正在紧锣密鼓地进行中，曾经改变了三四线城市格局的棚改已如潮水般褪去，而接过接力棒的“旧改”，又会给楼市带来怎样的影响呢？位于市中心的老破小，能否迎来春天吗？

01 旧改与二手房

首先是大家都关心的一个问题：旧改会导致房价上涨吗？

站长必须说，肯定会涨，而且是大面积的上涨。

以南京为例，2016年有媒体报道称，南京一套位于市中心的92㎡老破小，原本价格是1.9万元/㎡。后来经过旧改，这套房子的房价涨到了2.8万元/㎡，总价上涨了80多万元。

据统计，在2019年南京主城六区改造的240个老旧小区中，经改造的老旧小区都大涨了一波，涨幅达到48.53%，直接带动了南京当地的二手房房价上扬。

所以，旧改计划给这些老旧小区带来的好处几乎是显而易见的，尤其是北京、上海这种老牌一线城市。据贝壳研究院统计，北京、上海的老旧小区数量分别为5100个和14000个，20年以上老旧小区数量占总体存量比重分别达到47%、61%。

在重点监控的大中城市里，北京、上海的房屋老旧问题位列前茅，对旧改的需求也更大。

毕竟这些老旧小区通常都是楼龄较高、房屋折损率严重、停车位严重不足、管道老化、没有电梯、大部分没有物业、居住体验较差，除了地段和学区的优势以外，就再没什么竞争力了。而且，老旧小区在银行贷款下发方面也较为麻烦，升值空间远不如同地段的新房。

在北京，超过八成的老旧小区分布在城六区，这些小区九成面积均在90㎡以下，七成车位配比不足1，六成无电梯，四成不具备物业资质。这些始建于2000年以前的老旧小区，其中不乏单位福利分房的产物。

虽然旧改早就提出来了，但北京地区20年及以上的老房跌幅，要远超过同地段的次新房。以朝阳区劲松商圈附近的劲松南路小区为例，在2017年其均价为61891元/㎡，而到了2019年，其均价下降到了56055元/㎡——短短两年的时间里，跌幅达到9.4%。

而劲松南路小区绝不是个例，不少老破小都受制于自身的外部条件，导致房价持续走弱，经不起楼市寒冬的冲击。

近日，北京市住建委等七个部门联合印发了《2020年老旧小区综合整治工作方案》，明确年内开工老旧小区综合整治项目80个，完成老旧小区综合整治项目50个，完成固定资产投资12.8亿元。

毫无疑问，这些原本行走在房价边缘的老破小，在重新洗牌之后，又可以回到牌局里了。

老旧小区改造会带来怎样的影响，自然也是不言而喻，毕竟南京等地现成的参考例子都摆在那里呢。所以我们几乎可以预见，在实行旧改之后，一线城市的二手房房价可能要迎来一波大面积上扬。

02 “拆改留”与“留改拆”

当然，涨价是一出，但是大众买不买账是另一出。

此前，老破小往往是“价廉”的代名词，非常适合那些资金并不充裕、但又想要在好地段上车的购房群体。

同样得益于好地段的优势，这些老破小虽然上涨空间乏力，但并不缺乏接盘侠，甚至催生出了专门的职业。以上海为例，就有专门购房和租赁老破小进行改造的中介，他们把房子重新包装后再租出去，收益往往不错。

此前曾有网友透露，自家在上海内环的12㎡老破小能租到1500元/月，“反正总有人想要住在市中心，哪怕条件差点儿”。以往大家买老破小，图的不光是租金收益不错，还有一个更重要的点，就是等一波拆迁。

但从目前的情况来看，拆迁的希望越来越小了，因为房价越来越贵，开发商们想拆掉市中心的老破小也越来越难了。

根据上海市政府工作报告，2020年上海计划全年完成55万平方米的中心城区成片二级旧里以下房屋改造（二级旧里指的是普通零星的平房、楼房以及结构较好的老宅基房屋），涉及到2.8万户居民。其中，旧改部分主要包含了1184万平方米旧房综合改造、104万平方米里弄房屋修缮保护，以及新增各类供应保障房6.3万套。

可以看出，综合改造、修缮保护部分是里面的大头，这也意味着原先的“旧改”概念正成为过去。

“旧改”这个概念出现得很早，过去主要是“拆改留”，而现在则主要是“留改拆”，前后颠倒，大有不同。其中，拆改留主要是以拆迁为主，虽说能够改善原住民居住条件，但同时也会推高版块的房价。

像上海市的“旧改”工作就开始得很早，以上海市闸北区闻喜路的彭三小区为例，在2007年就已经立项改造，一共分5期，除了第一期是改扩建以外，后面四期主要都是以拆除重建为主，陆陆续续折腾了十几年，上海市的房价也翻了好几番。

而现在的“旧改”标准，基本都是留改拆，以留为主，强调的是就地改造，改造时间通常不会太长，动静也不会太大，无非是在保留建筑整体结构的同时，对房屋外墙、上下水以及水电燃气等基础设施进行维护。

据住房和城乡建设部副部长黄艳介绍，老旧小区改造内容目前初步分为3大类：

一是保基本的配套设施。比如与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政基础设施维修完善，以及加装电梯、垃圾分类设施配套等。

二是在保基本的基础上，鼓励有条件的地区在改造中建设公共活动场地，配建停车场、活动室、物业用房等。

三是进一步完善社区的养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、便利店等设施及公共服务。

说白了，就是在原先老房子的基础上动刀子，缝缝补补又三年。

03 结语

从现今这个规划线路来看，几乎可以预见老破小的未来，短期上扬，长期乏力。跟现在相比，提升的只是生活的便捷程度。

当然，旧改的目的本身也不是为了房价上涨。

虽说现在老破小还有一定的升值空间，但楼龄摆在那里，银行在放贷上也趋于谨慎，种种外因注定了老破小的竞争力是比不上次新房的。而次新房也会逐渐老去，成为下一波的“老破小“，历史总是在轮回的。

纵观世界绝大多数城市的发展历史，我们可以发现一条非常清晰的脉络，那就是绝大多数城市发展到了后期，原先的“中心区”会逐渐被新区取代，而中心地带逐步沦为平庸。究其原因，与其地价的高涨不无关系，而资本逐利，总是偏向更便宜的地段。

城市的经济重心，也就在这逐利中逐步发生了转移。

其实，现在不少城市的老城区，在竞争中能取胜的也就只有教育的优势了，但教育重心终究也是会转移的，因为学校往往也会向新区迁移。同样，中心区还有个“劣势”，就是老龄化更为突出。以北京东西城为例，65岁以上的人口占比超过了16%，老龄化的比例已经过高。

城区的年轻化是必不可免的，所谓旧改，改的是城市的发展。