上海800亿城市更新基金落地，房企如何把握最后窗口期？

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：克而瑞研究中心，36氪经授权发布。

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已进入城市更新发展快车道的上海，最近又有新动作。

日前， 全国规模最大的城市更新基金在上海正式落地，总规模约 800 亿元人民币，定向用于投资旧区改造和城市更新项目。 对于已在上海布局城 市更新项目的房企来说，无疑是一个好消息。

自 2021 年以来，“十四五”规划明确提出城市更新行动，首次写入政府工作报告等利好加持下，城市更新已经成为房地产行业的高频词。 但资金成本过高成为首要难题，参与者多为资金实力雄厚的国企或规模房企，存量时代下，更多房企很难从中分一杯羹。

而此次上海地产集团与招商蛇口、中交集团、万科、国寿投资、保利发展、中国太保、中保投资等合作机构签署战略合作协议，由上海本土国企与大型开发商和险资共同成立城市更新基金，一方面对上海城市更新起到明显推动作用，另一方面也成为其他城市和地区在城市更新方面筹措资金的新样本。

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上海城市更新迎最后窗口期

作为国内发展领先的一线城市，上海城市更新发展起步较早，自1992年上海启动了“365危棚简屋”攻坚至今，上海城市更新改造之路已走过30年。

“十四五”期间，上海城市更新或将进入最后的窗口期。

从总量上来看，上海整个城市更新总量十分可观。2021年2月上海市政府印发《关于加快推进本市旧住房更新改造工作的若干意见》，“十四五”期间，上海全市将全面启动以拆除重建（含原址改建）为主的280万平方米不成套职工住宅和小梁薄板房屋的更新改造；力争2000年底之前建成、纳入改造范围、符合改造条件的各类旧住房改造实现全覆盖。

也就是说，整个上海“十四五”期间拆除重建面积可达280万平方米，城市更新红利将得到释放。

有别于其他城市，上海的城市更新工作以中心城区改造为主，“十四五”期间再提速。据上海市政府发言人介绍，“十三五”期间，上海市中心城区共改造二级旧里以下房屋约281万平方米，目标完成率达到117%，其中2020年计划完成55万平方米，实际完成75万平方米，目标完成率高达136%。

步入“十四五”之后，上海城市更新仍将保持高速发展节奏，预计2021年完成成片二级旧里以下房屋改造70万平方米、3.4万户；2022年完成40余万平方米、2.2万户，基本实现中心城区成片改造收官。另外，“十四五”期间，上海还计划完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造约48.4万平方米。

图：上海市中心城区2016年-2022年城市更新实施情况（单位：万平方米）

备注：2016年-2020年为实际完成量，2021、2022年为计划完成量

数据来源：CRIC整理

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参与者仍以本土国企为主

实际上，新成立规模约800亿的城市更新基金，恰恰是上海发力城市更新，以吸引更多社会资本力量广泛参与。

上海城市更新参与者众多，其中国企开发商在上海城市更新中扮演重要角色，尤其是上海地产集团等本土国企，2019年时，上海地产参与了全年旧城改造量已超过四成。

2020年上海市城市更新中心在上海地产公司挂牌成立，作为全市统一的旧区改造功能性平台，负责旧区改造、旧住房改造、城中村改造及其他城市更新项目的实施。自2020年成立以来，城市更新中心已经参与旧改量占到全市旧改总量的60%以上。

大型国企、央企凭借资金优势，也积极参与上海的城市更新改造。2018年中海斥资近百亿斩获真如城市更新土地，2020年又与黄浦政府合作，拟斥资590亿参与建国东路67-71街坊改造。

外来房企和港资也在不断寻求参与上海城市更新的契机，尤其是像佳兆业、俊发等专注城市更新开发的房企都在上海落子。

表：参与上海城市更新的部分房企概况

数据来源：CRIC整理

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入局者仍需关注三个关键点

百强房企中参与城市更新的比例已达到80%，并且已有51%的房企运营规模超百万方，早期布局的项目已进入价值兑现期。从城市的角度来看，上海城市更新相关政策较为完善，百强房企中万科、中海、融创等10余家房企已参与到上海城市更新项目中。

值得注意的是，上海城市更新对于社会资本比较开放，除百强房企以及地方国企外，部分活跃的小型房企也在积极参与城市更新业务，这些房企往往凭借优势片区或专长，以获得差异化优势。

首先，在参与方式上，现阶段房企参与上海城市更新的主要途径是与当地区政府接洽成立合资公司。目前上海城市更新采取“政企合作、市区联手、以区为主”的城市更新政策，即简政放权给区政府，由区政府组织公开遴选市场主体实施更新改造，一般情况下，选定改造主体后由区政府和城市更新主体共同成立合资公司实施。

其次，在具体实施上，现阶段土地征收多由政府负责，采取协议出让和招拍挂并举的模式。上海城市更新土地出让需要通过两轮征询，首轮是以问卷形式看居民是否愿意改造，第二轮是与居民沟通安置补偿条件，均达成通过率后方可开始征收。目前这一工作基本由政府成立的征收部门处理，征收成功之后再出让给企业。

在出让方式上，上海采取协议出让与招拍挂并举两种。比如，祥生2003年参与的虹口四平路改造项目、仁恒150亿拿下2002年出让改造权的蒋家浜项目均为协议出让；而万科拿下的宝山杨行旧改项目，俊发青浦徐泾镇老集镇旧改项目以及中海普陀真如红旗村旧改项目等，都采用的是招拍挂出让的方式。

另外，需要注意的是，入局上海城市更新并非易事。现阶段上海的城市更新项目普遍改造资金压力大，且涉及历史风貌保护和综合开发，对开发商综合能力提出较高要求。历经30年发展，现阶段上海仍然留存的城市更新项目多为居于城市核心区域，改造成本高，拆迁安置难度大，以及多年仍未成功拆迁的难度大的项目，投入资金动辄百亿。其次，上海旧改范围中多包含历史建筑，开发商在负责兴建同时往往还要负责修缮和维护历史风貌建筑，而且由于地处核心区，这些土地多需要开发为商住办的综合型地块，对企业的综合开发能力提出了比较高的要求。

从上海城市更新进程、参与主体来看，无论是政策端，还是具体实施过程，上海对城市更新都有比较的大支持，市场正呈现出百花齐放的状态。800亿城市更新基金的成立将帮助推进上海市旧改的顺利推进，与此同时，参与者有望通过该基金在上海城市更新市场分得一杯羹。

而对于其他房企而言，目前上海城市更新已经进入最后的窗口期，因此资金实力较强，综合开发能力突出的房企可以与中心城区政府洽谈合作；也可以关注一些早期遗留的“毛地”，通过股权收购或者协议出让的方式参与；而部分能力有限或者城市更新经验薄弱的房企，同样可以从周边区域和零星旧改项目寻找一些机会，参与上海更新改造。