物企深度参与《规则》制定，推动行业规范发展 ——解读《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》

本文来自微信公众号“中指物业研究”（ID:CIA-wuyeyanjiu），作者：中指物业研究，36氪经授权发布。

7月27日，北京市住房和城乡建设委员会发布《北京市住宅小区物业服务项目清单》（以下简称《服务项目清单》），同日，北京物业管理行业协会、北京市物业服务评估监理协会联合发布《北京市住宅小区物业服务成本计价规则(试行)》（以下简称《规则》）。上述政策公示了物业服务的110项清单和成本的基本构成，以推动物业管理行业规范运行，《服务项目清单》和《规则》将于今年10月1日起正式施行。两条政策的发布，在推动行业规范运行、提升服务品质等方面，均有正向影响。

政策沿袭，基调不变

此次发布的《服务项目清单》和《规则》沿袭了此前出台的相关政策，不仅贯彻了最新的政策要求，也落实了《物业管理条例》相关内容，是对原有政策的细化和落地，在普惠民生的角度使行业发展的更加规范，优质的物业公司将脱颖而出，让老百姓享受更规范、更优质的服务。

国家陆续出台的一系列规范性和鼓励性政策，引导、支持物业管理行业良性发展，涉及提高物业服务水平、加强科技赋能、拓展线上线下多元化的生活服务、推动“物业服务+生活服务”、积极融入基层社会治理体系、完善物业服务价格形成机制、促进市场秩序健康发展等方面。

相关政策汇总：

（1）十四五规划：六次提及物业，强调高质量发展主题，要求提高物业服务覆盖率、服务质量和标准化水平，进一步规范市场秩序；

（2）十部委《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》：提升物业服务质量、完善物业服务价格形成机制、探索“物业服务+生活服务”，建立服务信息公开公示制度，优化市场竞争环境；

（3）《关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》：提出针对未按照物业服务合同约定内容和标准提供服务；未按规定公示物业服务收费项目标准、业主共有部分的经营与收益情况、维修资金使用情况等相关信息等方面整治；

（4）《服务项目清单》和《规则》：公示了物业服务的110项事项清单和物业服务成本的基本构成，以推动物业服务阳光规范运行；

协会督导，企业参与

制定契合市场实际需求的计价规则
 

北京物业管理行业协会是由物业管理相关企业自愿组成的非营利性社会团体法人，是物业行业的自律组织，会员包括行业内的不同规模体量的物业企业。在协会组织、企业共同参与下，出台的规则不仅执行了之前的相关政策，同时兼顾了行业原有的惯例。

首先，《规则》第一条明确：为规范物业服务成本计价规则，推动物业管理相关主体遵守权责一致、质价相符、公平公开的物业服务市场规则，维护享受物业服务并依法付费的市场秩序，优化市场环境，依据《北京市物业管理条例》及物业服务收费相关法规，制定本规则。

《规则》的出台将有效促进物业服务费定价、收缴的规范化和公开化，推动物业服务价格市场化，鼓励企业提供更加质价相符的服务。

其次，《规则》第三条明确：实行物业服务费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。实行物业服务费包干制的，物业服务费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。本规则所称物业服务成本涵盖包干制物业收费中的物业服务成本和酬金制物业收费中的物业服务支出。

《规则》兼顾了现行阶段不同类型企业的收费方式（包括包干制、酬金制），更加符合市场实际情况。

再次，《规则》中明确提到：物业服务成本计价，应综合考虑社会价格指数、社会平均工资、社会保险缴纳比例、材料采购价格以及水、电、气、热等能耗价格的变化。让物业费调价“有据可依”。对于其他的成本计价原则，基本没有变化，只是将其概括为“一个公式，三级明细”，力争让物业服务成本计价不再复杂。

最后，政策中对于价格市场化的鼓励、包干制的成本明确以及调价机制的确立，可以激发企业的创新意识，通过不断强化科技赋能，降低运营成本，提高服务效率，从而带动整个行业在规范自律的基础上，不断提高效率、不断进步、不断创新，提供惠民优质服务。

结语
 

经历过疫情之后，政府已经充分认识到物业服务的重要性，政府和物业企业之间建立了相互信任的关系，相应的文件也鼓励物业企业在提供优质基础服务的同时，更多地参与到基层治理、造福民生中来，共建美好生活服务。政府出台的各项政策，皆从普惠民生的角度出发，本次《服务项目清单》和《规则》的发布也与这一核心一脉相承。

政策中对于质价相符、包干制成本明确及调价机制的规定，可以鼓励企业不断创新，提高效能，带动行业整体转型升级；对于优质企业而言，能提供超出清单和业主预期之外的“基础服务+增值服务”，使业主获得“满意+惊喜”的服务体验。

同时，《规则》的制定，对于解决老旧小区改造和服务也有充分的正向影响，服务内容、成本计价的明确，既能保证业主利益，又能保护物业公司不至于亏损经营，能可持续地提高老旧小区服务品质，真正改善老百姓生活质量，不断满足人民日益增长的美好生活需要。