想买套好房子自住，比买贵更可怕的是买错

我的哥们老赵最近升官了，眼看着收入要翻几倍，心里痒痒的想着要把手里几套房子卖了换套好房子了。他勤俭低调了一辈子，以前从不考虑改善的产品，我问他为啥变化这么大。

老赵笑着说，到了这个年纪，很多事都想明白了，钱是赚不完的，与其追求那些不切实际的东西，不如花点钱让自己住的舒服一点。

我点头称赞，让他把目标房源发给我，他一共选了三套房，结果我越看越冒冷汗，心想你精明了一辈子，现在真要把自己当成老韭菜贡献出去。

所以我斩钉截铁的说，这些都是改善房中的坑，你买了肯定要吃亏！

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老赵给我看的第一套房子是位于南京河西板块品牌楼盘“保利天悦”的次新二手房。

大家都知道南京的河西板块是继老市中心“新街口”之后，南京重点打造的新城市中心。河西的定位就是集金融、商务、商贸、会展和文体五大功能于一体的高端产业与生活服务区，所以这里豪宅鳞次栉比。

先上几张现在河西新城的实景照片大家感受一下。

滨江风光带。

全球最高的三塔连体建筑——金鹰世界。

即将开业的IFC。

他选中的这套是面积235.47平米的精装四房大平层，目前报价1405万元，大家来感受下户型图和室内情况。

我相信大家刚一看到这样的户型和实景照片时，一定跟我一样，脑中就两个字：真香！

但是当我深入研究了这套房源之后，我发现如果真的作为改善选择，这种CEO盘其实弊端还不少。

1、房源紧邻高架，噪音污染严重，自己居住不舒服，也会成为抑制今后价格上涨的阻力因素。

这个小区离南京的一条主干道应天大街高架非常近，直线距离只有77米，最近距离只有32米，真的是推窗即见高架桥。

上图来自南京交付

之前就有媒体曝出小区业主因为受不了噪音污染集体挂横幅抗议，这么大的噪音污染不仅以后自己住起来不舒服，未来如果拿出来再卖肯定会成为买家砍价的主要原因，而抑制小区价格上涨。

2、房屋交付不满两年，交易税费高昂，无形增加了购入成本。

这个小区是从19年12月31日开始交付的，那目前还未满两年，这就意味着税费会比较高。我大概帮他算了一下个税1个点、契税2个点、增值税5.3%，总共是8.3%。假设这套房子他最后1400万元拿下，那么光交税就要交掉1400*8.3%=116.2万元，这还不算中介费，白白提高了自己的购入成本。

3、次新房品牌溢价明显，报价体系混乱，且明显高于周边其他二手房，消费属性大于投资属性，不利于二次置换。

我看了下目前挂牌的房源中有套同样的户型竟报到了1800万元，比这套房源贵了将近400万元，这就是次新品牌小区挂价的普遍情况，定价体系比较混乱。很多业主都是以试探的心态在报价，而且卖点就是品牌溢价，比周边5.5万左右的单价和总价不超过800万元明显高了不少。

老手都知道，一套能自住兼顾投资的房子最合理的配置是60%地段，20%资源比如学区，20%是品牌和产品。因为品牌和产品会有不确定性，会折旧，而地段和资源会越来越香。

每个城市都有总价购买力极限，超过这个价格再往上，房子的流动性就会变得很差，上海大概是1500万，南京差不多是1000到1200万左右。

所以我们应该买好房子，但不能买价格超过地段驾驭极限的好过头的房子。

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被我一顿吐槽之后老赵白了我一眼，于是拿出了他精心挑选的第二套房源——大面积市中心学区房。

他的理由是，小孩马上要上学了，在公民同招政策下肯定要买套学区房保底，而且南京的家长们对学区房有谜之喜爱，所以他觉得买套大学区房绝对是既能自住又兼具投资的佳品。

我看了下这套房源，是“紫府铭居”的一套170平米大四房，目前报价1679万元，单价接近10万元。这套房子是南京顶级的学区拉萨路小学+29中的双学区房，相当于上海的上外黄浦+大同初的水准，小学和初中都可以说是公办学校中最好的了。

我们还是先来感受下房子的户型和实景。

他看我半天不说话，以为我正在暗自佩服他的明智，但是我还是给他泼了冷水。

1、在这样的总价段，完全可以买一套可以挂户口的小户型+一套学校附近非学区改善型次新房。

这样的组合既可以满足上学的需求，又可以享受居住环境的改善。而且可以把挂户口的房子租出去增加租金收入，此外非学区的房子单价明显要低很多，可以用更低的价格买一套更新、面积更大的房子，居住舒适度会更好。

2、这种大面积学区房总价更高，未来流动性会成为很大问题，如想再次置换出售周期会拉的很长。

我看了下这套房子的时间轴，从去年11月份就开始挂牌，而且挂牌一个月就降价21万元，至今带看量仍非常低，说明市场对这种总价比较高的产品接受度还是比较谨慎的。

如果老赵选择现在购入，小孩要上至少9年的学，算上购入成本和持有成本，很难想象未来他要卖多少钱才能保本，但是如果总价太高，可能会直接锁死房子的流动性。

学区房之所以贵是因为它暗含了学票的价值，为啥老破小学区房大家愿意买，因为房子本身的价值低，所以总价大家相对还能接受，但是大面积的次新学区房本身总价就高，再加上学票的价格，往往是很多人难以企及的。

你可以买带学区的好房子，但也要控制住总价。

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听我这么一说，老赵也开始冒冷汗了，他擦了擦额头，嘴里嘀咕着，看来还是买套小的学区房比较保险啊，然后再在旁边租套更好的房子，这样我们每天接送孩子上班都很方便。

得了，所有的改善方案都被你否了，你无非是想说南京的房子太贵了，那你再帮我看看南京周边的这几套别墅怎么样，总价便宜，面积又大，环境清幽，以后我就平时在市里住，然后周末去别墅住，享受田园风光，老赵笑着说。

他给我看了一个绿城的项目，每幢都是中式合院，面积从150-200平米不等，前期单价不到3万元，总价最多也就600多万。“像绿城的这种项目，前期可是抢都抢不到的！”老赵补充道。

我点点头，绿城的桃李春风项目从品质上来看确实没的说，在业内可谓首屈一指，良心之作，但是我依然觉得这并不是一个很好的改善方案。

1、离南京主城太远，通勤距离会是很大的问题，未来使用频率并不会很高。

从地图上看，这个项目离我朋友上班和小孩未来上学的地方直线距离差不多是32公里，即使是在最不堵的情况下通勤时间也要1.5个小时。

对于老赵这样仍要每天按时上下班，周末大概率也要赔孩子上各种补习班的中产人士，我觉得未来这套房子的使用率并不是很高。

2、别墅是纯消费品，小众产品。

虽然绿城的产品很好，而且从前几次开盘的情况来看也都很多人抢，但是句容的宝华区域仍然是别墅产品比较集中的地方，这就使得项目显得并非很稀缺，而且这种地处南京都市圈镇江的小众产品只能出售给特定人群，由于流动性的闭塞，不太容易二次置换。

3、这种别墅装修投入大，周期长，未来持有成本较高。

大多数别墅产品都是毛坯，虽然这个项目的总价不高，但是未来的装修成本会很高，即使前期有精装修的产品，但是买这种别墅的人大多会重新拆成毛坯装修，这就增加了初始成本，而且如果长期不住的话维护成本也会比较高。

其实中产就是中产，所谓的改善不过是对富人阶层的模仿，但是却没有那个阶层的承受能力。千万不要去买单程通勤超过2小时的经济型别墅，这样的产品交通太麻烦，而且没有人接盘的。

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听完我的观点，老赵一直在捶足顿胸，说自己勤俭节约了一辈子，好不容易上了一个新台阶，想改善下生活质量怎么就这么难呢。

其实我挺理解他的感受的，像老赵这样人到中年，事业有成的人在我身边还挺多的，这些人大多有一份稳定的工作，有不错的收入，但是也确实看到了自己的职业尽头，总的来说是比上不足比下有余的状态。这些年下来，手里也有了些积攒，买了几套房子。

所以他们想通过置换换一套更好的产品，当然一定要是高端的产品，一方面要展示自己奋斗多年的成果，另一方面也要显示自己不同的阶层。

但我觉得完全没有必要！改善类的产品，只要不是终极改善的目的，我的建议仍然是性价比第一！

对于新房的话，现在全国热点城市仍然执行者严格的限价政策，所以对于改善的人群可以首选去参加这些限价比较严格区域新盘的摇号，由于存在明显的一二手房倒挂，可以极大的增加产品安全垫。

对于二手房，不要一味的追求装修的品相，好看的房子大家都喜欢，但是好看的房子往往有较高的溢价，还是在自己能承受的范围内选择总价适中的产品，以便再未来再次置换的时候能有较好的流动性。

其实房子只是改善生活的很小的一部分，与其把所有的资产都集中到一套房子上，不如分散一些资产，获得一些租金，在维持现金流的情况下，减少一部分贷款压力。

把省出来的钱陪家人多出去走走，去一些以前不舍得去的地方，吃一些以前不舍的吃的美食，住一些以前不舍得住的酒店，我想这些实实在在对家人和对自己的好要比那些纸面富贵和口头阶层要来的真切得多。

以上是正文，来自南山。