地产债抛售狂潮！开发商正在违约的路上

编者按：本文来自微信公众号“米筐投资”（ID：mikuangtouzi），作者：米苍，36氪经授权转载。

1  史上“最惨发债”！

5月21日，被誉为“城市园林绿化行业龙头”的东方园林向社会公开发债10亿元，但结果只募集到了区区5000万，仅占募资额的5%。

事情一出，东方园林6连跌，期间跌幅达23.12%！

融资能力是资本续命的关键，惨淡的募资结果反映的是真金白银对企业信用的投票。这是致命的，如果不能及时进行信用修复，未来的命运可想而知。

截止发稿，东方园林停牌中…

无独有偶，就在此事发生的前不久，龙湖和泛海的地产债同时出现了机构交易者们的集中抛售，短时间内快速下跌。与此同时龙湖和泛海股价也紧跟全面下跌。

地产债究竟怎么了？

已经上岸的老王说，“自作孽，前几年看着地产火热，疯狂加杠杆负债抢钱，最近政府对地产企业融资五花大绑，集中兑付期快到了，闻到风险的机构要跑了。”

繁荣时期的财富幻想，如今梦醒，到了勒紧裤腰带割肉续命的时候了。

吃瓜群众看到：

有的人已经断臂顺利上岸，从此低调做人；

有的人打了一巴掌，正在喊疼；

有的人还在后知后觉，死扛最后一定有后门。

欠了钱是要还的。

2  地产债上演违约生死棋局

地产行业偿债高峰期的前夜，火爆时期加的高杠杆已经开始出现碎裂的征兆。

前有老王上演史诗级的断臂自救；后有上交所对华夏幸福的债务风险18问；再后来天津龙头房企天房集团近1800亿违约风险预警。

其中，若不是中信信托给予的315亿元紧急授信，恐怕天津龙头房企天房集团，这次大概率就是今年地产债务违约炸响的第一雷。

2000亿的债务盘子！如果崩盘了，真是吓死人！

危机走远了吗？

不，它还在赶来的路上。

2015年、2016年两年，大火的行情助推下，全国房企可谓进入到癫狂的发债潮，从周期时间上看，大多是3年期还本付息债。也就是说债务的集中兑付期都会集中在2018年下半年和2019年。

在金融去杠杆的硬手腕强压之下，以前借旧换新的路子大多都被堵死，再加上很多企业单一重仓的重点城市销售回款不理想，所以今年下半年开发商的日子将会是非常难熬的节点。

据天风证券金融部统计数据显示，包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务，2018年全年的全年到期量将是1949亿元，其中主要集中在三四季度，分别到期量高达932亿元、698亿元，2019年和2020年到期量更加庞大，每年的增量都在1000亿元以上。

机构们嗅觉最灵敏，向来都是跑的最快的。

仅仅5月份，交易机构首先规模性抛售地产债，5月9日地产债成交量72.79亿元；紧接着5月10日地产债抛售量攀升至84.54亿元，要知道此前日均才35亿元，成几倍的放大集中性抛售交易，呈现出对地产债未来走势的集体看空。

在各行业负债率对比上来看，房地产远远超过其他行业，是名副其实的高负债行业，即使是目前依然在扩大。一面是营收的艰难和融资的五花大绑，一边是高杠杆赌博，风险不言自明。

最后时刻总会到来。

面对这些近在眼前的风险，刘鹤副总理在5月17日参加政协会议上说的那几句话确实意味深长。其中最重要的一句是：“借钱是要还的，投资是要承担风险的，做坏事是要付出代价的”。

债务清算的刀砍下来，“要命”和“死扛”两条路开发商该怎么选？

断臂保命最要紧。

3  房地产商违约潮，救，还是不救？

任志强说从今年6月份开始，一直延续到2021年，1.4万亿的地产行业债务正在路上。

大企业信用融资渠道多元还可以扛一扛，未来风险的漩涡中心将集中呈现在广大中小房企身上，特别是某些把命运只系在单一中心城市市场上的企业，可能辗转腾挪的能力会更小。

违约潮来袭，有关部门是救还是不救呢？

让市场决定生死。

未来两年，就是这么残酷，违约常态化不可避免！因为这就是市场起决定性作用的实际落地。对于有些国企政府也已经明确表态不进行兜底，打破刚性兑付，那对于一些跟风高杠杆赌一把的中小房企，未来多半会被打回原形。

有多大能耐，就干多大的事，吃撑了，闹肚子了，只能怪自己。

对于房地产企业的供给侧、去产能正在进行时，在未来两年的债务清算过程中，必然会死一批，留下一批抗打击能力强一点的，一起过几年苦日子。

最近中美贸易达成谅解，并发布了联合公报。国内调控保持连续更加成为了必然，所以2018-2019年是地产商的苦日子更加得以确定。

信用融资渠道紧缩；销售回款周期拉长；贸易战缓和、国际融资成本上升；本轮下行周期的叠加；3年内集中偿付超万亿债务，多重因素的影响下，开发商进入多事之秋。

开发商违约潮正在路上，请大家注意绕行避让！

有一点也是需要明确的。每一次下行，也都是在为上行做准备。掐房地产的脖子，其实是在为新增长点的培育留出时间。特别是扩大进口的额度，拿什么来弥补因此而失去的增长差额。

依靠高端制造业的出口？还是其他什么呢？

现在外资在中国的生产情况，是进来的多还是撤走的多，大家都有目共睹，指望外资短期内大量增加出口，弥补进口增加的金额，目前看存在巨大的不确定性。

未来仍有变数。

那么我们能不能找到一个工具，哪怕是个有缺点的工具，又快又好的解决就业和降薪的问题呢？随时作为备用选项呢？