长租公寓排队爆雷，蛋壳还坚固吗？

编者按：本文来自微信公众号“未来城市FutureCity”（ID:caijingtod），作者：梅子仪、姚思妤，36氪经授权发布。

10月14日，一网友爆料“蛋壳公寓的公司财务跑路，公司破产倒闭”，同时，一段合作商上门讨债的视频流出。视频显示，供应商们在蛋壳公寓的北京总部大声敲锣讨薪，并直呼“蛋壳要倒闭，不给钱”，还写着“文明讨薪”等字样。

据搜狐财经报道，现场讨债的约有20人。多位人士表示，前来“讨债”的有些为蛋壳提供了装修服务，有些是家具供应商，所欠费用几千至上万不等，拖欠时间长达一年。

此前几日，网络上便开始流传供应商拿着脸盆和筷子在蛋壳公寓总部“敲敲打打”意图讨债的视频。只不过这一次，脸盆和筷子变成了锣鼓。

一时间舆论起，蛋壳公寓冲上了热搜。

10月14日下午，蛋壳公寓在微博对此发表回应称，“跑路”、“倒闭”系不实言论，蛋壳公寓的经营活动一切正常。同时对于视频中的过激行为，蛋壳公寓给出的解释是“近期部分合作方与本公司存在商业纠纷”。

蛋壳公寓在微博回应“一切正常”（图源：新浪微博）

暗流涌动的同时，辟谣并未消解所有质疑。多名租客在微博反映，租屋已断网多日，联系不到管家，多数问题未能得到解决，国庆期间的保洁服务也被撤销。

蛋壳公寓租客在微博反映租屋问题（图源：新浪微博）

蛋壳的“裂缝”早有端倪。今年年初，某社交平台上，蛋壳公寓就被曝出存在工资延迟发放、“人员优化”、停薪留职等问题。6月18日，蛋壳公寓CEO高靖被调查触发股价熔断，关于蛋壳公寓经营情况的讨论曾达到一波小高潮，天眼查官方账号还曾在知乎上对相关问题发表回答，透露蛋壳公寓一直以来的巨额亏损和投诉问题都未解决。

▲年初某社交平台上的留言暴露蛋壳可能存在的问题。（图源：知乎）

天眼查官方账号曾在知乎上针对蛋壳公寓CEO高靖被查一事做了相关回答（图源：知乎）

如今，蛋壳公寓又面临着与部分合作方存在纠纷、拖延欠款等问题，“蛋壳”似乎已经不够“坚固”了。

爆雷潮迭起，长租公寓们怎么了

最近负面消息频出的蛋壳公寓并不孤独，比它更早倒下的同行伙伴大有所在。

2017年初，好熙家公寓因资金链断裂爆雷；年中，Color公寓因经营不善宣告破产；年底，go窝公寓破产。

2018年，爆雷的情况则更为密集：1月，上海好租好住捐款跑路；3月，爱生活爱公寓资金链断裂；5月，长沙优租客法人自曝资金链问题，关门整顿；8月，杭州长租公寓品牌鼎家因资金链破产而停止运营，成为第一家爆雷的长租公寓明星品牌；仅仅两个月后，获得软银、顺为资本加持的寓见公寓也因资金链断裂宣告倒闭。

2019年下半年，西安左旗公司、郑州悦如公寓、南京友居公寓等都没有逃过爆雷的危险。

2017到2019年爆雷的长租公寓企业（据公开信息整理），来源：21世纪经济报道、新浪财经等

今年初，受疫情期间停工停产和居家隔离的影响，长租公寓空置率攀升，同时平台为返乡租客减免租金等，都导致现金流变少，使得长租公寓本就紧张的资金流更加岌岌可危。据广州市房地产租赁协会统计，今年以来全国爆雷的长租公寓达26家，仅8月就有15家长租公寓倒闭。

8月27日，杭州长租公寓“友客”爆雷，租客交了2万多元房租，中介拿钱跑路，涉及人数超5000人，累计金额近两亿；

8月29日，杭州长租公寓“巢客”爆雷，中介卷款跑路，据《钱江晚报》报道，受害房东数量可能超万人；

8月29日，网友爆料成都发生多起二房东跑路事件，登上成都同城热搜榜首位，其中仅满城公寓在成都和重庆两地就涉及4万多套房源；

8月31日，上海长租公寓“寓意”被曝疑似携款跑路，大批租客及房东聚集在其上海办公地点维权；

相同时间段，上海长租公寓“岚越”也被爆跑路，其办公地点在一夜之间人去楼空，留下近千受害房东和租客自发维权；

9月21日，广州城璞长租公寓被曝“爆雷”，有租客甚至刚搬进去；

 ……

今年以来，长租公寓企业爆雷情况（据公开信息整理），来源：中国房地产报、新浪财经等

2018年，原我爱我家集团副总裁胡景晖就曾大胆预言：如果市场上各大机构仍不理性地发展下去，未来两年将会成为大批长租公寓死亡之年。如果长租公寓爆雷，后果会比P2P爆雷更为严重，因为会出现业主驱赶承租人的情况，成千上万人将无家可归。

现在看来，当年的预言无不应验。

是什么造成了今天的局面？长租公寓平台究竟在如何“不理性地发展”？

高收低出、长收短付，长租公寓如何玩起金融游戏

长租公寓平台多用低于传统租赁市场的价格来吸引租客，而租客们看上去捡了大便宜，实际上却在不知不觉中走入平台铺设好的陷阱里。

租客想要从这些长租公寓手里低价租房，其实都是有条件的，要么一次性付清一整年的房租，要么和金融机构签约，贷款租房。

登陆录蛋壳APP，以北京市海淀区的某间合租公寓为例，可以看到房租测算一栏提供有月付、季付、年付等多种选项，最划算的支付模式是年租年付，单月租金甚至相差近1000元！

北京市海淀区某合租公寓价格，2020年10月16日（图源：蛋壳APP）

一年能省五位数，看到如此优惠的价格，租客们很难不心动，有长租需求的更会毫不犹豫地支付掉半年甚至一年的租金。然而，虽然看上去是租客占了便宜，但是一旦长租公寓跑路，租客已经支付的几万块租金就打水漂了。

其实，自2016年起，政策开始大力支持住房租赁市场发展，其本意是落实“房住不炒”，推动形成租购并举、住有所居的房地产市场。庞大的市场需求佐以丰厚的政策红利，引来大量企业和资本下场，租赁市场迅速繁荣而“竞技”规则迟迟未定，让“长租公寓”迎来野蛮生长。

2018年8月，胡景晖“炮轰”以自如、蛋壳为代表的长租公寓，指出长租公寓的运营商为了扩大规模，以超过市场租金20％-40％的价格收房，违背了市场规律，将酝酿巨大风险。

长租公寓企业以高价争抢房源，重新装修之后再低价出租。价差之下，长租公寓在房东及租客两边都获得了较强的议价能力。再通过引入租金贷，租客有能力且有意愿一次性支付12个月相对优惠的房租，再加上两个月押金，运营商一次可以收到14个月的房租。而当这14个月的房租仅需以月付形式向房东兑现时，“长收短付”时间差就使得本将要付给房东的租金在运营商手中沉淀为可支配的资金池。

资金池在缺乏监管的情况下，运营商会有各种各样的用途。收房、装修以维持租赁业务长线运营，或是炒股展开其他投资，甚至干脆卷钱跑路，运营者享有极高的自主权。

传统的租房市场利润空间小，盈利周期长，需要精细化运营，但部分长租公寓企业却玩起了“金融游戏”。只要手头有现金，能不断开辟新的房源，吸纳新租客交钱，就可以继续运营下去。

左手买卖房屋、租房，右手放贷，资金链一旦断裂，就更换法人、变更经营范围，打一枪换一个地方。缺乏对资金流向的有效的监管，给行业埋下了爆雷的伏笔。

而本次事件的主角蛋壳公寓，也并非第一次因为营运问题进入公众视野了。作为国内长租公寓市场的头部企业之一，蛋壳先后经历了公司CEO高靖被调查；股价出发多次熔断；App被工信部点名，勒令下架整改等问题。

今年1月，蛋壳公寓在纽交所上市，其财报数据显示，公司财务虽然营收有增长，却始终未摆脱亏损窘境。2017年、2018年、2019年，蛋壳公寓营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元和19.4亿元，亏损则分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

2017年至今，共计亏损63.2亿元！

资金困局难破，经营状况堪忧。蛋壳公寓“被跑路”虽然证实为一场乌龙，但其对外宣称的“经营活动一切正常”实在难让人信服。

前来讨薪的装修队工人，带着写有“文明讨薪”字样的锣鼓，一声锣响，抖落出蛋壳63.2亿元的亏损家底，也再次叩问这乱象丛生的长租公寓市场，究竟怎么了？

爆雷潮落，长租公寓往哪走 

长租公寓市场本应是产业蓝海。

人们在一座城市落脚扎根，住房是要面对的第一个也是最重要的问题。资料显示，2018年末中国流动人口数量达2.41亿，截至2019年底，一线及新一线城市住房租赁市场规模达一万亿元。人口流动加速，以及租房市场供需两端长期的不平衡，为长租公寓提供了巨大的市场空间。

同时，相较于“租期短、租住条件差”的传统住房租赁市场，长租公寓租期较长且拥有更为标准化和舒适度的居住环境，更能吸引占流动人口比例较高的年轻一代。

此外，国家政策导向也在很大程度上助推了长租公寓的快速发展。2016年12月，中央经济工作会议定调“房子是用来住的，不是用来炒的”，提出要建立多渠道共计、多渠道保障、租购并举的住房制度，推动各种住房租赁市场发展的政策逐步出台。2017年8月，国土资源部会同住房和城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定北京、沈阳、上海、南京、杭州等13 个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。在“租售并举”的政策支持下，长租公寓应声而起。

好景不长。原本的产业蓝海并没有走向预期中的辉煌，却在短暂繁荣之后迅速回归沉寂，这正是因为前文所述的长租公寓激进、非理性的商业逻辑和行业模式：长租公寓是一个高成本、长回本周期的投资，不能急于求成，要放“长”线钓大“鱼”；如今的长租公寓把线缩短了，必然钓不到该有的“鱼”，线可能还会断掉。

但别灰心，资本还没有放弃投入。2019年以来，长租公寓市场迎来“洗牌”，资本大量涌向头部公司。数据显示，2019年前十月长租公寓创投融资近120亿元人民币，以自如、蛋壳、魔方公寓等为代表的头部企业共计融资16.4亿美元，超过当年总融资额的90%。

只要人口还在持续流动，长租公寓市场就会有市场。随着租房消费升级，长租公寓APP渗透率不断上升，数据显示，截至2019年10月，长租公寓APP整体活跃用户规模超220万。与庞大的市场需求相比，当前长租公寓行业仍处于在“爬坡期”，前景依然广阔。

更重要的是，政策也在发力纠偏。面对问题频出的行业，监管部门对资本杠杆进行严格管控，意在制止租赁乱象、引导行业健康发展。

今年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》，对住房租赁企业的资质、行为、监督机制及法律责任进行明确规范。如为避免长租公寓暴雷事件，明确规定房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款等；曾经撬动行业发展空间的租金贷被纳入监管范围等。

结语：

而眼下，长租公寓平台依赖租金获得营收的现况仍未得到根本改变，部分平台的“金融游戏”仍然存在巨大风险，一旦现金流遭遇外力，便会被迅速推至危险边缘。

因此，如何不被现金流“绑架”、打开营收渠道增加收入来源，成为长租公寓迫切需要解决的问题。对于监管而言，铲除庞氏骗局，帮助行业回归健康之道才可避免更多悲剧的发生。

同时，阿里、腾讯、京东等互联网巨头正虎视眈眈，准备进场。内忧外患，长租公寓必须重新审视市场的残酷和自己的未来。

（作者系《财经》实习研究员）

参考资料：

【1】《数万人被坑害！今年接连发生的这件事，比P2P爆雷更可怕……》，胡景晖，功夫财经

【2】《近两年，长租公寓“爆雷”不断，有大佬早已预言警醒》，看点快报

【3】《蛋壳资金困局：166倍增长的代价 63.2亿元巨额亏损》，财经网

【4】《上市的长租公寓也爆雷了？合作商上门“敲锣”讨债》，易简财经

【5】《长租公寓已成往事》，互联网指北

【6】《长租公寓还有未来吗？》，郭凡瑜

【7】《仅8个月15家长租公寓倒闭！大量租客、房东惨遭“血洗”！》，网易

【8】《长租公寓 一场“庞氏骗局”？》，中国房地产报