葛洲坝重组落幕 掌门人何金钢离场

编者按：本文来自微信公众号“中国房地产报”（ID:china-crb），作者：中房报记者许倩，36氪经授权发布。

现在，55岁的何金钢彻底挥别了他曾为之奋斗30年的葛洲坝。他离开后，葛洲坝地产前路如何，地产投资风格是否会生变，都成了未知数。

葛洲坝宣布换股重组与掌门人何金钢离场，几乎发生在同一时间，不禁令人猜测两者之间的关联。

10月27日晚间，葛洲坝公布，中国能源建设拟通过向葛洲坝除葛洲坝集团以外的股东发行A股股票方式换股吸收合并葛洲坝。此次合并完成后，葛洲坝将终止上市，接收方将承继及承接葛洲坝的全部资产、负债、业务、合同、资质、人员及其他一切权利与义务，葛洲坝最终将注销法人资格。

市场还没来得及消化这一消息，当日晚间，葛洲坝又发布一则高级管理人员辞职公告。公告称，葛洲坝于2020年10月26日收到公司总经理助理何金钢的书面辞呈。何金钢因个人原因申请辞去公司总经理助理职务，自辞职信送达之日起生效。即在葛洲坝宣布重组前一日，何金钢就已去职。

更早些时候，何金钢的去意早有预兆。今年4月份，何金钢辞去了葛洲坝地产董事长职务，新任董事长为桂桐生，曾任葛洲坝集团电力公司董事长。或许这个时候，葛洲坝的重组事宜就有了定论。

现在，55岁的何金钢彻底挥别了他曾为之奋斗30年的葛洲坝。他离开后，葛洲坝地产前路如何，地产投资风格是否会生变，都成了未知数。

“希望葛洲坝地产是一家将品质追求放在第一位的企业，以健康住宅、品质住宅作为未来的发展方向。”这是何金钢对葛洲坝地产的冀望。

不错的消息是，葛洲坝自宣布吸并重组事宜后，股价已连续两天涨停。起码在投资者看来，这次合并是一个好的开始。

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执掌葛洲坝地产12年：为人低调做事勇猛

在葛洲坝，何金钢是一位颇受推崇的“老人”。他从25岁初识葛洲坝，先后任职葛洲坝集团旗下多个职务，到2008年成为葛洲坝地产公司掌门人，并执掌12年，他倡导的高价值产品线、5G绿色科技葛洲坝形象深得市场和行业认同。

何金钢为人低调，做事却以勇猛著称，尤其以拿地风格激进为行业所周知。正是在这种进击路线下，葛洲坝实现了从区域性到全国性的规模性进阶。

数据上看，2009年葛洲坝的地产营业性收入占比总收入的0.2%，算是整个集团边缘板块；且葛洲坝地产只耕耘华中地区，主战场在宜昌和武汉两城之间迂回。

2010年画风突变，葛洲坝地产业务大爆发，一年内地产板块营收增长400%。一直到2018年， 8年时间，葛洲坝的一级土地开发布局了所有一线城市。2018年，葛洲坝实现地产销售权益金额117.9亿元，正式突破百亿大关。

这些都发生在何金钢担任董事长的几年。

“对于葛洲坝地产而言，重要的转折点有两个，一是数年前，公司决定将企业从湖北搬到北京；另一个则是2016年，公司决定研发‘5G科技’产品体系，为客户提供绿色、健康、科技的居住环境。”何金钢回忆道。

这也是葛洲坝地产两次大跳跃。

在实力房企云集的京城，初到北京的葛洲坝并不受关注。但在乔迁京城后的第二年，何金钢就让葛洲坝地产进入了大众视线。

这要从一次拍地开始。2015年10月，北京市丰台区花乡樊家村危改6号、12号、2号地块出让。当时参与竞拍的房企众多，除了葛洲坝地产外，金茂、中粮首创联合体、龙湖保利首开联合体、万科金融街联合体、中铁建、金地等悉数在列。

最终，经过104轮举牌，葛洲坝地产以总价49.5亿元、配建4.1万平方米公租房等成功拿下。减去公租房等用地面积后，该地块纯商品住宅楼面价高达7.5万元/平方米，成为彼时北京单价最贵地块。但此举也让业内记住了葛洲坝地产。

此后，葛洲坝地产在上海、南京、合肥、杭州等多个城市高价拿地，创造出多个楼面价“地王”。

拿下高价地，自然要做豪宅、做高端产品，怎么做才能赢得市场，何金钢又有了新打法。“我们拥抱科技进步成果，研发‘5G科技’体系，成功打造创新驱动发展的绿色芯片，矢志将房地产行业引向‘绿色、健康、智慧、环保’的新时代。”何金钢说。

2016年10月，葛洲坝地产宣布了自身的转型升级，由绿色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工业集成（GATHER）、智慧互联（GRASP）和服务增值（GAIN）组成的“5G科技”体系正式亮相。

何金钢在发布会上宣誓，“我们做到人无我有，人有我优。执着于品质，专注于科技，成功于创新。我们将‘5G科技’战略体系化、标准化、产品化，来兑现‘更好的家给更好的你’的承诺。”

无论是高价拿地，还是应用5G科技系统给“地王”增值，葛洲坝地产都下足了本钱。但这也是一把“双刃剑”。

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何金钢离场背后：掉队生与地王尴尬

如果没有2017年开始的这波号称“史上最严”的房地产调控，葛洲坝地产的规模或许还能再上一个阶次。因为正是葛洲坝偏爱拿高价地，在限价政策下受到的影响才更大，这些高价地块后续入市艰难，有些不得不牺牲利润开盘。

这令业界对何金钢“赔本赚吆喝”的打法有了质疑。

以葛洲坝拿下的南京“地王”项目为例。2016年，葛洲坝以32.8亿元拿下江苏南京一宗住宅用地，楼面价高达45213元∕每平方米，甚至高于当时板块内新房均价。此后，葛洲坝将之建成高端产品“国府”系项目——南京中国府，应用5G科技系统，精装标准超万元。照保守估计，葛洲坝南京中国府至少要卖到6.5万-7万元∕平方米，但2019年末入市时均价却是6.4万元∕平方米。

即便是这样，针对葛洲坝南京中国府高价入市，南京市住建局还召开专项会议回应：南京市场一直坚决贯彻中央抑制房价上涨的重要决策，坚持“房住不炒”定位，把稳地价、稳房价、稳预期的责任落到实处，在全市房地产平稳发展的前提下，我们也努力化解前期积累的高价地的遗留问题，保持房地产市场平稳健康发展。

根据葛洲坝2019年半年报显示，其在葛洲坝南京中国府项目上已投入资金约55亿元，“微利离市”甚至是“微亏离市”基本已成定局。

这个项目仅仅是葛洲坝手中握的“地王”项目之一。

去年在接受中国房地产报记者采访时，何金钢说：“即便从当下来看，葛洲坝地产也有成本或收益上的压力，但我们仍需要坚守品质，即便是做限竞房，我们也尽量精装交付，争取做到一步到位。”

葛洲坝作为央企，融资应该不是问题。但其地产业务规模遭遇增长难题，落后于同行地产企业，也是事实。

2019年葛洲坝地产销售合同签约额172.58亿元，同比增长70.35%，但仍排在100名开外。过于拿高价地、建豪宅的葛洲坝，已悄然成了地产“掉队生”。

在业内人士看来，葛洲坝业绩增长缓慢与其前几年高价拿地的策略有关。在2015年、2016年楼市火爆之际，葛洲坝在北京、南京、杭州等地拿下了多宗“地王”。然而，自2016年底调控政策开始收紧，重点城市相继进入“五限”时代。限价之下，这些高价地反成烫手山芋。

受疫情冲击，今年上半年葛洲坝营收434.79亿元，同比下降12.69%；归属上市公司股东净利润11.59亿元，同比下降45.42%；归属上市公司股东的扣非净利润同比减少45.08%。

对于葛洲坝而言，这次重组不失为“赶超规模、脱胎换骨”机会。重组完成后，中国能源建设有望对葛洲坝各个业务板块提供更有效的支持，中国能源建设旗下的一些土地储备也可以成为葛洲坝未来地产发展的基础。

对于葛洲坝而言，何金钢虽然离开了，但或许也迎来了一条新赛道。