恒大减负「一周年」：负债大降3000亿、红线转绿

过去一年，“降负债”成为房企战略上最重要的一部分。受此影响，行业纷纷控制周转节奏，一致向三道红线全绿看齐。

6月29日，恒大集团宣布：截至目前有息负债降至约5700多亿元，与去年最高点时8700多亿元相比，已经大幅下降了3000亿元左右。

在今年3月的业绩发布会上，恒大集团董事局主席许家印曾立下一道“军令状”，承诺 “到今年6月30日，恒大有息负债总额将降至5字头，至少实现一条红线变绿。”

从恒大官方公布的数据看，“军令状”生效了。

01

实现一条红线变绿

6月30日，恒大集团对外透露：随着有息负债大规模下降，恒大净负债率目前已降至100%以下，顺利实现了一条“红线”变绿。

2020年3月，恒大宣布实施“高增长、控规模、降负债”发展战略，此后的恒大走上了降低负债之路。

公开信息显示，2020年10月，恒大在10天内分三次大手笔偿还了约294亿港元的债务。今年6月，恒大又偿还了一笔美元债，本息136亿港元。这是恒大自去年3月以来累计归还的第7笔境外债券本息，合计偿还约106亿美元（折合超823亿港币）。

许家印还明确给出了未来三年的降档转绿计划：2021年6月30日将净负债率降至100%以下，2021年12月31日现金短债比达到1以上，2022年12月31日将资产负债率降至70%以下。

这意味着，到今年底，恒大将实现三道红线指标两条转绿；到明年底，要达到三条红线全部转绿，企业即将迎来稳定健康发展时代。同时，企业模式从高周转彻底转向稳健经营。

恒大快速降低负债的经验是「开源」、「节流」。

「开源」最直接的动力就来源于销售额，截至2021年5月底，恒大累计实现销售额2851.6亿元，销售回款2507.4亿元，平均每月回款500亿元。

除此之外，恒大在市场上推出的“购房节”也受到了C端客户的欢迎，今年恒大更是加大了营销力度，第三届“5·31购房节”中，超4个项目当天去化率达到80%以上，2个项目当天销售额超过10亿元，在快速回款的同时让利购买者，实现双赢。

「节流」方面，恒大正在严控土储规模，决心从规模扩张转向提质增效。继去年下降超过6000万平方米土储后，今年再下降1500万平方米，使可售住宅土储面积达到2.15亿。2022年会调整至2亿平方米，保持在合理水平。

恒大需要按时完成降负债的KPI、同时还要保证业绩增速，高难度完成了大象跳舞、大船调头的第一阶段。

02

机构给予积极评价

恒大的在地产行业严控期的积极行动，得到了一些评估机构的“好评”。

野村证券在报告中表示，看好恒大的基本面；

法国巴黎银行在最新研报中表示恒大运营良好，想象空间巨大。

近日，在中国房地产报联合中房智库推出的“按销售额划分的H股上市房地产企业竞争力排名”榜单中，中国恒大依然是H股销售额1500亿元以上上市房企中的TOP2。

事实上，投资机构的分析需要多维度的严苛分析，积极的态度来源于恒大的还债行动和现存实力。

就在上周，恒大安排自有资金，提前偿还了一笔约136亿元港元的临期债权，并保证企业到明年3月前，再无到期的境内外公开市场债券，极大增强了市场信心。消息一出，恒大几只股票全线上涨。

另外，恒大手里依然握着价值排名很高的存货，价值排名是行业的TOP3。去年，恒大新增土地储备的建筑面积6892万平方米，既有北京、广州、深圳这样的一线城市，也有武汉、成都、重庆、郑州、无锡等核心二线城市。实际上，虽然在降土储，但通过增量调结构，恒大未来的销售额增长速度可能更快。

主要原因是恒大保持对一二线城市的投资倾向，有利于公司项目的销售去化，推动规模长期稳定增长；

另外，恒大的土地成本较低，现有总土地储备平均楼面价2120元/平米，2020年新增土地储备平均楼面价1992元/平方米，未来更容易取得更高的销售增长和利润空间。

在土地策略上，恒大还瞄准了存量旧改资产、且手握大量核心城市的旧改资源。截至2020年底，恒大还拥有旧改项目100个，其中大湾区占比近8成，而深圳就有55个，这块是未来业务的爆发点之一。

中国房地产报联合中房智库的“H股上市房企业绩竞争力总排行的综合榜”中，结合发展规模、盈利质量、营运质量、成长潜力、偿债潜力后，中国恒大的排名依然是第二位。结合综合指标后，更加展示了企业良性、可持续、高质量发展的能力。

中房智库指出，恒大在资产、体量、多业务和资本市场布局的加持下，期待其走出困境、通过战略、模式大刀阔斧的革新实现企业高质量发展。

03

多元化业务显成效

在今年3月的业绩会上，许家印讲了「新恒大」故事，很大一部分就是多元化业务展望，而短短半年，恒大汽车、文旅地产等多项业务正在开花。

多元化业务转型就是以为社会创造公共价值、为股东创造更加健康可持续的利润为不断进取目标，今天年报季过后，恒大在多元化业务上也频传喜讯。

就在6月29日，恒驰AVP自动泊车系统发布。恒大汽车总裁刘永灼在海花岛亲自体验自动泊车黑科技，展示了恒驰在自动驾驶领域的超强实力。此时距离恒大汽车上一个重磅节点——恒驰夏季测试启动尚不足一个月。

互联网流媒体业务上，6月2日，恒腾网络发布公告，旗下流媒体平台“南瓜电影”截至5月末，累计注册会员5527.4万人，付费订阅用户2014.7万人。自2020年10月，恒腾网络收购儒意影业以来，7个月的时间，南瓜电影的注册会员数增幅达86%，付费会员更是大增1582.7万，增幅接近4倍，实现双爆发增长。

文旅业务也有大动作，6月1日，恒大海花岛童世界水上王国试运营首日，即进入“人海”模式。海花岛酒店如今还是“一房难求”的状态。

多元化业务在融资方面也有直接助力。“新恒大”的多元产业生态圈为恒大提供了新的资产增长渠道。例如去年9月和今年1月，恒大汽车两次引入战略投资合计300亿港元等，恒大通过分拆业务融资的方式，进一步加强了手中的现金流。

目前已完成“多元产业+数字科技”转型的恒大，旗下拥有8大产业、4个上市平台，其中房车宝、恒大童世界、恒大冰泉等产业未来会陆续分拆上市，届时恒大将进一步增强现金流、优化财务结构，保持高质量发展态势。

恒大凭借积极的动作、强大的土地储备和多元化产业，降负债已经取得一定成绩，加上“高增长、控规模、降负债”战略的持续深入推进，逐渐企稳。