5.5环上的北京 · 西北篇 | 真实买房计划

如果给在北京各区买房难度排个榜，东西城和海淀无疑会牢牢占据前三甲。其中，东西城供应量最少、价格最高，西城、海淀学区最好，所以横向一比，海淀是北京资源最好的区中性价比最高的一个。

海淀区的面积仅占北京总面积的2.5%，但在这个区域内，却有着全国最高端的教育资源，以及最密集的高科技企业，创造了北京市最高占比的GDP。

所以，喜欢把家安在西边的老北京，一般意义上的“西边”也就是指海淀。但海淀的房子并不容易买得上。

去年这个时候，寸土寸金的海淀区的西北，同时放出了三大限竞房项目，均价5—6万，

给足了市场福利。一时间，购房者蜂拥而起，一度创造了北京楼市销售的神话。

一年过去之后，“海淀三杰”几乎告罄，后来居上的西山锦绣府也只剩二期，初步估算西北版块上89平米限竞房的库存仅剩不到300套，供应主力则是千万级的叠拼、大平层。

而从2019年至今，海淀仅新增一块限竞房土地，未来不限价的商品住宅、豪宅将成为新房主力。此外，共有产权房的价格也有所上涨，且摇号竞争依旧激烈。对想要在海淀买房“上车”的人而言，廉价的车票并不多。

01 未来限竞房少了，大豪宅是主力

海淀区的资源优势，使得海淀住宅成为北京楼市的价格高地，据安居客数据，海淀区4月份二手房均价已达到8.9万/平米。高额的存款与稳定持续的高收入，已成为每一位想要在海淀“上车”的购房者最基础的“门槛”。

不仅价高，海淀区的房源相比于其他几个区域，也十分的稀缺。

在未来的新增房源上，梳理发现，从2019年至今，海淀区通过招拍挂共出让10块住房用地，其中共有产权房、公租房地块5块。

限竞房地块仅有京投集团在2019年初通过招标获得16号线北安河TOD项目，至今还未上市，且有消息称该项目未来由政府统一回购，若消息属实，该项目将不会正常推盘入市。另外一个限竞房项目为天恒学院，该项目拿地已有数年，但至今没有消息，开盘遥遥无期。

其余的四块均为今年拍出的不限价地块，每一块都因价高，轰动一时：

1月20日，中国金茂以46.75亿拍得四季青镇中坞重点村资金平衡用地北地块；

1月20日，海益嘉和以53.96亿拍得四季青镇中坞重点村资金平衡用地南地块；

2月14日，“首开+华润+住总+中交联合体”以54.4亿拍得西北旺镇地块；

2月25日， “华润+北科建+中交联合体”以76亿拍得西北旺镇地块。

四季青镇的两块地块为纯商品住宅地块，楼面价均超7万/平方米。不少业内人士都认为，未来这两块地会搭载豪宅项目，售价不菲。华润联合体获得的76亿地块，有消息称，或为2020年北京海淀北部区域最后一宗住宅用地。

从2019年的土拍情况来看，未来海淀区的新房供应将主要为纯商品住宅以及豪宅为主。

从已有房源来看，海淀市场也是以改善型产品为主流，总价大多为千万级以上。

2020年海淀区一季度销售排名图片来源：地产营销人

许多项目已是在售多年的老项目了，每个月以一套，甚至不到一套的速度售出，而每一套的单价都十分不菲，甚至有项目一个月卖出四五套就可以登顶销冠。

由于不愁卖，这个区域的项目也并不急着卖房，即便是竞争非常激烈的限竞房，也是如此。去年3月，被称为“海淀三杰”的限竞房项目山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园同时上市，若是在东南5.5环，必然已经争翻了天，但“海淀三杰”之间却保持着十分和谐的关系。

由于竞争不激烈，又十分稀缺，这个区域限竞房产品的设计相比其它区就显得十分平庸，均为简装交房，户型缺乏亮点，反而有不少弊病。

但毕竟像李嘉诚所说：“决定房地产价值的因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段。”项目位于海淀区，便已经有了最大的优势，其他的似乎都只是“配菜”而已。

02 89平米限竞房不到300套，户型差

再来看看市面上已有的限竞房房源情况。目前能够在海淀买到的价格在5-6万元/平米的限竞房，仅剩山屿湖、万科翡翠云图、葛洲坝紫郡兰园、西山锦绣府四个项目，而这几个项目的存货也已不多。

万科翡翠云图目前只剩300平米下叠、270平米中叠、180平米上叠三种叠拼户型，按均价5.5万元/平米计算，总价在954万元至1590万元之间。

山屿湖也只剩下380平米的上叠与410平米的下叠，还有几套89平米下跃，地下面积110平米，总价在780—820万元之间。其销售人员介绍，山屿湖在去年3月份开盘时拿出了600套89平米住宅，在不到5分钟的时间里销售一空。

即便目前余下的房源总价不低，也颇为抢手。即使在疫情期间，山屿湖清明节期间一天的客户来访量能达70组。

对于刚需、刚改群体，目前这个版块上的89平米普通住宅房源项目，仅有紫郡兰园和西山锦绣府两个项目可选。

紫郡兰园开盘至今共推出1000多套房，目前仅剩10套左右89平米的三居，以及一百多套下跃。89平米的三居均价5万元/平米，可以说是海淀区限竞房中的价值洼地，但其朝向均为东西向，采光并不好，且离两个大门较远，还有几套房临近垃圾处理站。

其户型的设计，也没有亮点，厨房与卫生间紧邻，为同一个入口，在其中生活并不方便。虽然设计为三室，但南向书房面积太小，也并不实用。

紫郡兰园89平米三居户型图图片来源：盐阿白/摄

西山锦绣府自12月开盘至今，一直稳居海淀区销冠，据地产营销人数据，在疫情影响，售楼处停工的一季度，该项目也售出了504套房。目前，西山锦绣府的1期推出的900套全为89平米的户型已经告罄，想要购买这个项目，只能抓清退的机会，以及等5月份2期开盘。

西山锦绣府的2期主推155平米、180平米的大户型，89平米户型仅有200套。

西山锦绣府89平米户型图片来源：盐阿白/摄

西山锦绣府89平米户型显然也不以设计见长，C户型为“刀把”型，只有主卧朝南；D户型南北不通透，卧室空间小；A户型还算中规中矩，也做了刚改需要的小三居。

但无奈的是“物以稀为贵”，总的算下来，目前海淀区能够买到的89平米限竞房已不到300套。剩下的叠拼、大户型，总价太高，且存量也不多了。

若一直“挑三拣四”，以后便连劣质的廉价车票都没了。

03 未来这些项目要不要等？

在买不到89平米限竞房，又无法承担总价过高的叠拼、大户型，以及纯商品住宅之时，可能需求迫切的人就不得不将共有产权房作为考虑之一。

目前，海淀尚未网申的共有产权房项目有三个，近期有消息称疫情之后安宁庄项目就会开通网申，但是目前为止还没有公布案名。

安宁庄项目可供房源1000套左右，均价4.48万/平。项目有63平小户型，这样算下来，首付85万可以拿下。另外两个地块土拍时间在2019年12月，网申尚待时日。 

未来海淀区的三个共有产权房项目图片来源：网络图

从价格上看，安宁庄项目的售价4.48万/平米，而限竞房紫郡兰园的售价是5万/平米，两者一比，安宁庄项目的性价比会大打折扣。

但怎么说项目也是在海淀，地段优势还是站住了的。之前永靓家园3.6万多户家庭参与摇号，尚林家园申购数1.5万户家庭来看，这三个项目合计3400套共有产权房预计也不是想买就一定能买上的。

北京西北区部分住宅项目分布图图片来源：百度地图截图

此外，在北京西北5.5环上，还有万象悦府、公园悦府几个项目可选。但这几个项目已经属于昌平区，虽然距离很近，但昌平与海淀的资源却是天差地别。对看中海淀区资源的购房者而言，或许这不是一个计划在内的选择，而如果仅是为了工作、居住方便的购房者，选项会多一些。

如果说在北京东南、东北5.5环上买房，还可以挑一挑，把买房时间线拉长一点，那么在西北5.5环上，奉行的却是“先到先得”的原则，毕竟这里房少、钱多、资源厚，想上车就要挤一挤。