资本团、国家队纷纷入场，长租公寓生逢其时！

编者按：本文由微信公众号“鲸准"(rong36kr) 原创首发，分析师：李园园，36氪经授权发布。

借着最近的“你们懂得”的热点，我们来一本正经的聊聊当前大家热议的民生问题的“商业之路”和“理性的解决之道”。

一方面，房市政策调控短时间内不可逆，关于买房这事，大家或许该换个思路了。

另一方面，随着北京流动人口触顶、安全隐患升级，租房市场开始大力整顿。

“房子是用来住的，不是用来炒的”，这句话便是今后整个房地产行业的“长期基调”。长租公寓在此时兴起，可谓恰逢其时。

前有碧桂园、华润置地这类地产商开路，后有国家队入场做建设，这个市场终于热闹了起来！

本报告旨在全面概述整个长租公寓市场：

从行业维度，界定清楚行业边界、发展历程；

从资本维度分析，对于资本的依赖程度以及资本偏好；

探讨这个市场最终属于哪些玩家，未来的机会点在哪里？

一、长租公寓综述

（一）长租公寓行业背景与热度解读

长租公寓是传统租房的一个供给侧升级，其发展与热度与整体租房服务市场发展滞后有着直接的关系。随着租房行业相关利好政策相继出台，并伴随着消费升级与租房供应端改造的契机，长租公寓发展成为必然趋势。

（1）租房市场落后，发展空间巨大

国内住房制度构成主要由交易市场、租赁市场、住房保障市场共同组成，其中交易市场占了绝对主导的地位，租房市场发展先天不足，其核心原因在于国人主要通过自建房屋或购买商品房的形式来满足住房需求，而非租房。数据显示，我国的住房自有率常年维持在70%以上，而在经济较为发达的美国、英国、法国、德国和日本，其住房自有率维持在 50-70%左右，其中德国更是在50%以下。

根据2016年整体住房市场交易数据来看，2016年整体房屋市场交易额超过15万亿，而租房交易市场租金规模为1.1万亿，是整个房屋交易市场的7%，而美国与日本的这个数字为50%和72%。由此可见，中国的住房租赁市场还有较大发展空间。

此外，随着房地产行业进入存量时代，发展租房服务，盘活存量物业已成为房地产发展的新重点，“卖房”向“租房”转变势在必行。

（2）租房政策利好，促进行业快速健康发展

从15年开始，政府部门加大住房市场宏观调控力度，一方面是对于地产开发、住房买卖增加了不少限制，另一方面，则为保障房建设以及租房服务提供了更多的扶持发展和利好政策，今年优胜以往， 7 月 20 日，九部委共同发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了12个城市作为首批重点发展试点单位，其后各城市单位相继推出“租购同权”“税收优惠”等实际落地利好政策。

（3）租房需求增长，市场规模可期

租房需求就是流动人口的基本需求，伴随全国持续性的城市化进程，流动人口租房刚需将产生更加巨大的市场。根据根据中国指数研究院测算，当前我国总租赁人口接近1.8亿人，占总人口比重为13%，租房市场规模达1.38万亿元，预计2020年我国租赁市场规模将达1.71万亿元。

另一方面，房价陡升也使得部分城市人口由购房群体转变为租房群体。

（4）从消费升级到供应端改造，长租公寓发展成为必然趋势

80、90后正在成为主流租客群体，他们整体呈现年轻化和高知化，受互联网发展和城市经济的影响更深，因此，由传统个人房源组成的租房服务市场，已经不能满足其日益增长的美好生活需求。

此外，与美国多元化的租房供给组成相比，国内租房供给侧结构单一，服务不善是普遍问题。美国80%的可支付的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司提供，而国内租房市场依旧是传统由买方需求驱动的，供给侧房源绝大部分来自个人业主，因此大小中介遍地，房源质量参差不齐，配套不完善、居住环境差成为普遍问题。

因此，消费升级必然促进租房向品牌化、专业化、服务化转变，也就是现在的长租公寓所表现的形态。

（二）长租公寓释义

长租公寓是近几年新兴的一种租房服务形态，总体呈现以下几个特点：保持一致的品牌输出与装修风格，配置完善的家具家电设施，提供完善的租后生活社区服务与（或）物业管理服务等。

由于公寓运营商自身的起始点和优劣势不同，在房源获取上存在一定差异，因此，根据房源在地理空间上的分布，可以将长租公寓分为集中式公寓和分散式公寓两种。此外，公寓运营商根据不同租客的定位，赋予房间不同的装修风格以及相关服务特色，在租客终端的产品上有略微的差异。

（三）长租公寓发展历程

长租公寓的爆发随着房地产互联网化的加深而伴生的。1999年，第一家房地产网站“搜房网”成立，随后2年，300多家房地产网站先后成立；2007年，互联网房产电商平台“安居客”成立，打破传统房产交易形态；2012年开始，受国外领先商业模式影响，各类互联网+房产创业百花齐放，根据鲸准App数据统计，2012-2014年间成立的长租公寓、非标短租、房产中介、房产众筹、房租分期等赛道项目数量达到了400之多。

（四）长租公寓创业融资数据

根据鲸准收录的数据，目前国内长租公寓企业超过170家，超过半数项目发生融资事件，天使及以前融资占比27%，A轮与B轮项目融资占比分别为13.9%、6.56%。

详细来看，至2012年起，长租公寓领域共发生融资事件99起； 2014年，资本开始进入长租公寓，共发生16起融资事件，融资集中在天使与A轮；2015年，长租公寓领域融资有爆发式的增加，总投资近40起，B轮及B+轮项目获得5起融资；2016年，赛道融资趋冷，早期融资减少，而C轮、C+轮与战略融资开始增加，投资进入缓冲期。

从融资额来看，从2012年至2016年，长租公寓领域所投资的资本逐年增加，截止目前，资本所投金额达67.5亿元。

二、长租公寓产业链与模式研究

（一）长租公寓产业链构成

长租公寓产业链可以简单分为上游资产（房源），下游租客，以及中间长租公寓运营商，在公寓运营的过程中，平台基于成本控制出发，一般不会自建装修施工队、家电维修、家政保洁以及其他生活服务团队，因此第三方服务机构为公寓运营商提供必不可少的产品以及服务支持。此外，长租公寓是一个资金和资源双重密集型的行业，金融机构对于企业融资具有非常重要的影响。

（二）长租公寓运营模式及主要参与者

（1）长租公寓主要参与者及运营模式

长租公寓在运营模式上分为重资产模式与轻资产模式两种，在表现上分为重资产集中式、轻资产集中式、轻资产分散式、重资产分散式4种。长租公寓运营商主要有4类参与者，房地产开发商系、酒店集团系、房产服务中介系、互联网创业系。

长租公寓企业的运营发展与其资产运营模式有直接关系，从资产运营的角度来考虑，重资产模式对于运营商在物业获取、运营效率和跨周期资产运营方面有诸多优势，但重资产运营模式对资金的要求更高；轻资产模式前期资金沉淀相对较少，可以在短时间内快速扩展市场，但从长期来看，在租期时间里，通过薄弱租金利差盈利，实现快速回笼成本并获得盈利较为困难。

（2）长租公寓城市格局与竞争关系

根据媒体报道已公开资料不完全统计，目前长租公寓运营商在城市布局情况为，主要集中在北京、上海、广州、深圳等一线城市，同时地方省会城市同样是不可或缺的市场，其次，在成都、重庆、杭州等城市，随着城市净流入人口的增长，相关租房政策的落地，长租公寓也将着重在这些重要二线城市布局。

在竞争性方面，以北京为例，根据链家租房市场报告预估，未来北京会有1000万人租房，人均20平米左右，需求是两亿平米的租房面积，目前还有一亿平米空缺，目前长租公寓品牌占有率不足10%，其中地产商系、中介服务系、互联网创业系大体上各占比30%左右，未来，在重要一线城市地产系、中介服务系运营商拥有市场占比将会进一步增加，而直接的公寓运营互联网创业者所能拥有的市场将进一步减小。

（3）长租公寓代表厂商：

• 地产开发商系：

房地产行业进入“交易后市场”阶段，随着拿地成本的逐渐升高，楼市调控越发严酷，周转和去化放缓的背景下，地产开发利润率下降，传统“开发+销售”经营模式已不可持续，开发商开始寻求其他业务增长点。数据显示，排名前三十的房产企业有三分之一以自营或投资的方式布局长租公寓赛道，代表厂商如：万科（泊寓）、旭辉（领寓国际）、招商蛇口（壹间）、龙湖（冠寓）、金地（草莓社区）、保利（N+公寓）、朗诗（朗诗寓）、石榴（熊猫公寓）等。

• 酒店集团系：

尽管在宏观政策上，无论是“炒房限制”还是“促进租赁”对于酒店企业来说都没有太直接相关的利益，但就酒店业内的情况来看，国内酒店行业发展极不规范，大小家庭式旅馆遍布，精细化运营不足，经营模式趋同，服务及产品同质化，随着互联网时代的到来，信息的不对称性被打破，暴露了酒店行业更多经营管理不善的问题。于此同时“非标住宿”“长租公寓”给酒店行业带来变革灵感和契机。其中：如家（逗号）、华住（城家公寓）、铂涛（窝趣）等积极布局长租公寓。

• 房产服务中介系：

房地产服务中介较早开始布局长租公寓，因其租赁业务中承上启下的作用，以最直接的行业视角与敏捷的姿态抢先布局长租公寓，并通过在房源以及客源中的优势，以较低成本收集房源，迅速规模化。房产服务中介系代表玩家如：链家（自如）、我爱我家（相寓）、世联行（红璞）。

• 互联网创业系：

互联网创业系是整个长租公寓领域最多的一类玩家，其凭借自身在互联网渠道方面的优势，解决房客和房东之间的信息不对称问题，迎合青年主流消费者的需求，快速获取用户，有效利用资本助力，建立品牌与布局。

三、长租公寓发展趋势及建议

（一）长租公寓发展困境：高投入、长周期、微利润是行业最大问题

虽然长租公寓呼声很高，但实际运营结果确有些差强人意。YOU+更换CEO并宣布去“公寓化”；蘑菇公寓改名蘑菇租房，转型为公寓出租平台；窝趣公寓被铂涛酒店作价1200万元转让旗下16.4%股权……

对于公寓运营商而言，即使是轻资产、分散式运营，前期的租金、装修投入同样很大，扩张投入远远大于资金回收速度，且3~5年里看不到回报，此外，长租公寓、联合办公等领域蜂拥而至的创业者，助长资产价格提升，进一步造成利润空间压缩。

（二）长租公寓发展趋势

（1）金融工具助力长租公寓发展，未来3~5年里将迎来增长爆发

在过去两年，REITs（房地产信托投资基金）的试点常常被提及，尽管目前相关的税收政策和配套法律法规还未出台，但就一月前“新派公寓权益型类REITs”破冰长租公寓REITs 后，“ 保利租赁住房REITs” 通过上证审议，让REITs突破长租公寓瓶颈有了更多期待。

随着政策支持力度加大，资产证券化，类REITs金融产品将进一步加快长租公寓重资产转向轻资产，从而实现更大的规模化与可持续发展；在3~5年内，现阶段地产开发商大量投入的重资产集中式公寓将大面积投入市场运营中，带来新的运营增长；此外，3~5年长租公寓运营商经过模式验证与长期运营，或将开始正向盈利。由此来看，后续资本市场投资仍将继续，未来3~5年，长租公寓获将迎来新一轮的增长爆发。

（2）长租公寓品牌两级分化，强者越强，弱者越弱

长租公寓是资金和资源双重密集型行业，从房源获取与市场占有来看，抢先获取价值房源的企业，在租期截止前，占领房源等同于占领该地区的市场，而后来者机会较小。如资源较强的地产开发系运营商，一方面可凭借母公司的供应链资源，在房源开发和改造的成熟经验，降低投入成本，另一方面，类REITs金融模式一经跑通，开发商们将迎来长租公寓全面规模化的黄金期，而发行ABS、REITs金融产品具有较高的资质门槛，创业者难以大规模进入，因此，在资源和资金上占强势地位的企业未来发展优势明显，长租公寓品牌将产生两级分化，强者越强，弱者发展受到挤压。

（三）长租公寓创业建议

尽管创业者在资金与资源不占优势，但长租公寓除了资源资金这个大壁垒，运营同样不是一个小壁垒。对于长租公寓运营商，收入减成本的利差综合取决于它的拿房成本、装修成本、运营实际坪效、出房时间差、入住率以及租金。在众多条件不可控条件下，也不是地产开发商系、房产服务中介系一家独有的机会。

（1）分散式与集中式协同发展，品牌与服务差异化突出重围

创业者在前期可通过轻资产、分散式房源获得规模效应，从发展的中长期看，分散式房源存在租期短和违约风险，为确保不为他人做嫁衣，发展集中式公寓，获得品牌效应至关重要，此外，集中式房源在管理效益上也高于分散式房源，可提升企业利润。

目前绝大多数的长租公寓创业者定位重叠，与地产商系、地产服务中介系之间竞争关系明显，在规模化能力不足，品牌优势不显的情况下，进行差异化定位，服务特定人群的特定需求，是创业系长租公寓可持续发展的重要方向；其次，长租公寓是一个分散性市场，即使产生龙头企业，在部分空间区域内的覆盖度也是有限的，这也是创业者的机会所在。

（2）轻一线，重二、三线城市运营机会更大

从长租公寓品牌在城市布局分布情况来看，一线城市与新兴的准一线城市，长租公寓品牌密布，竞争激烈。分析师认为，在一线城市是一个资源偏向型的市场，极度考验创业者资源而二三线城市则是运营偏向型的市场，而运营恰恰是互联网创业者所擅长的。

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分析师：李园园 邮箱liyuanyuan@jingdata.com 

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