链家左晖： 房地产服务行业的互联网化是“重模式”

12月4日，链家集团董事长左晖受邀参加了第四届世界互联网大会，在下午“分享经济：创新与治理”的分论坛中，以“租赁时代的分享经济”为主题发表了演讲，并对未来中国住房市场的变化进行了预测。

“首先，中国人口正快速的向大城市聚集，北京、上海这种一线城市每年大概有30万-40万新增外来人口，甚至城市的外来人口总量会逐步超过原著人口，但市场上每年只有新增100万-200万平米投入到出租型物业中，这导致了我国人口的聚集和今天住宅供给不匹配，市场上可供租赁的供应量存在着很大的缺口。”

“其次，未来自己做房主的人会相对减少，而用别人的房子来解决自己居住问题的人将逐渐增多。今天，中国22%的城市人口选择租房，我们估计未来五到十年里这个比例将提高到35%。”

“最后，我们认为全产业链的价值创造能力会越来越重要，需要通过专业化的机构去创造出一个比较美好且可支付、可体验的居住产品，来满足租客的品质化租赁需求。这也是六年前我们创建租赁品牌‘自如’的初衷。”

如今的自如，已经在9个城市管理着50万间房源，服务过100万的自如客，通过O2O的方式，服务大城市的租房者。

在左晖看来，自今年7月住建部等9部委将京沪等12个城市列入租赁市场试点城市之后，房屋租赁市场的市场变革大幕就已经拉开。作为“住”的服务提供者，不管是老牌房产服务机构，还是在不动产布局的互联网新秀，谁满足了百姓对房屋的美好需求，谁就能在租赁市场中充当重要的角色。

线上线下融合的“重生意”

很多大城市的存量房都有老旧化的现象，以北京和上海为例，有30%以上的房子房龄超过20年，北京大概有200万套以上房子的房龄超过20年，这些房子位置都还不错，但某种程度上来说居住功能已经弱化了。

因此，作为典型的O2O业务模式的自如，线下的运营变的很重，每个月从业主手中收到1万多套委托房源，然后再改造成客户需要的产品，装修、家具、家电、家居用品的配置，是个多工种、复杂琐碎的过程。房子交付后，还要配备相应数量的服务人员进行日常的运营和管理。自如目前有近万名的管家、配置工程师、客服、保洁阿姨、装修师傅、维修师傅和搬家师傅，去解决各种各样的用户需求。

线上，从客户和业主的全过程服务，到后台一桌一椅的管理，自如已经可以达到单均价超过3万、年订单量超过50万的高客单价、中批量个性业务的100%互联网化。正是有了互联网技术的依托，如今的自如才能实现在App、PC、微信全渠道的租房、服务、社区的O2O闭环，省去了传统租房模式所有中间冗余环节，并逐渐成为中国最大的O2O青年居住社区。

既要考虑效率，更要考虑品质，O2O的两个O并重使得这个生意的前期投入很大、回报期较长，这个市场有着先天的高进入门槛。但类似自如这样的服务机构越来越多的时候，租本身的稳定性才能提高。目前，北京市场平均一个租赁合同是240天左右，而自如是415天。只有租赁关系稳定了，才有可能让租房子成为一种好的体验，成为新城市人的生活方式。

行业升级的秘密

线下做的很重，结合线上的赋能去改变行业原有的规则，这不仅是自如，似乎也是整个链家的逻辑。全国32个城市拥有约8000家门店，15万经纪人，链家同时也有一支千人左右的互联网团队，这些程序员、产品经理、架构师和数据专家们主要来自于BAT等一线互联网公司。在计算机专业出身的左晖看来，链家就是要成为一家以数据驱动的全价值链房产服务平台。

早在2010年，链家还只是一家主要在北京地区运营的“小公司”的时候，就开始布局线上平台，7年过去，如今已经有相当比例的用户通过链家的APP和网站来寻找房源、与经纪人沟通和获取服务，到最终成交。

300万的DAU（日活跃用户量），后台服务器接收内部需求1亿次/天、检索服务调用次数10亿次/天、用户信息服务调用次数4亿次/天、处理字段300亿字段/天。这些数字的背后是互联网技术对用户消费行为的改变。

左晖说：“从链家的数据看，每一笔交易背后是12000个页面浏览量，而北京链家到了17000个，这不仅意味着链家培养或聚集了第一批线上房地产重度用户，更意味着消费者正在往线上迁移，迁移后消费者的行为方式会发生非常大的变化。”

数据是链家一直引以为豪的重要资产，这个数据包括了房屋数据、客户数据和交易数据。拿一个场景举例，一个客户通过APP或者网站去搜索房源，系统就可以通过分析客户找房期间的高频交互数据，呈现客户交易行为的特征与偏好，帮助客户具象化其需求，建立客户与房源的关系图谱，实现精准匹配，进而剔除并重构交易场景中冗余、复杂的流程，实现用户体验和作业效率的双提升。据链家统计，通过应用技术方式与用户增强交互，可将成交周期大幅缩短，从此前的6个月，最低可以减少到 24.4 天，整体的成交效率提升了将近1倍。

拥有在36个城市的8000万套房屋数据的“楼盘字典”，是链家经常对外去讲的一个数据资产。这项从2008年就开始的、耗资数亿的工作，到如今已经成为这家公司的重要竞争优势。楼盘字典目前已经成为中国最大的楼盘数据库，数据容量达到了1200T，收录了包括房源房间门牌号、标准户型图、属性信息、配套设施信息、历史业务数据等多维度信息。楼盘字典的重要价值和意义在于，从房源录入的第一步便能智能判别真实房源，确保房源100%真实性。经历过买卖租赁房子的人可能都知道，房源的真实性是这个行业的长期痛点和顽疾。

在链家管理层的眼中，经纪人不仅仅是自己的员工，更像是客户，多年积累的大数据和产品技术能力，不仅仅是服务于消费者，也同时为经纪人这个群体服务和赋能，让优秀的经纪人在技术的支持下，变的更强，职业满足感更好，更愿意在这个行业深耕下去。房屋智能评估系统、交易流程可视化、房屋迁徙系统、VR看房以及作业工具LINK等等这些链家所拥有的互联网信息化产品，也都会在提升经纪人作业效率的同时，去提升消费者的体验，进而给这个行业带来一些改变。

在十九大报告中，习近平主席强调了要推动互联网、大数据和实体经济的深入融合，去培育新增长点、形成新动能。对于传统行业来说，互联网带来的是开放、共享和效率。从左晖最近的几次内外部演讲中看出，作为房产服务行业的领跑者链家，也在思考如何将自己的数据和技术能力开放给整个行业，如何创造一个开放共享的平台，去推动整个行业的升级和发展。在消费者对于品质化居住越来越在意的今天，这个可能很重要。

热闹的世界互联网大会即将结束，不知道在明年的乌镇，链家会讲出一个什么样的互联网故事？