北京第一批集中供地项目扎堆入市，购房者准备好了吗？

本文来自微信公众号“未来可栖”（ID:hifuturecity），作者：宋虹姗，36氪经授权发布。

作者|宋虹姗

编辑|小屋

北京第一批集中供地一口气推了30块住宅用地，开发商在拿地阶段争抢激烈，直到现在这口气还没松下来。

这30个项目大部分都在抢跑，目前已经有融创操盘的石景山衙门口项目拿到预售许可证。崔各庄的和光悦府、金盏的中冶德贤御府预计本周六开放售楼处，奥森春晓等项目在售楼处动作上慢了一步，所以直接把临时展厅开到了码农和购房者门口；同样在区域商场内设置临时展厅的，还有大兴的中骏金辉·未来云城、丰台西山金茂府、通州的国誉未来悦。

对于开发商，这是一次赛跑，谁抢到了前面，谁就有可能提前完成销售任务，拿到现金流。但一旦落到后面，则可能会面临和更多竞争对手抢夺同一批客户的市场高压。

对于购房者来说，今年8-10月份将会有一大批项目可挑，但真的很难选择，因为一些项目背后的股东雷同、名字接近、户型也差不多，甚至价格相差也不多——它们太像了。

既然难选，建议购房者多花点时间好好选，因为这次除了树村项目这样比较抢手的，大部分项目还会面临下半年第二轮供地带来的市场预期压力，预计去化不会那么迅速，甚至部分竞争激烈的版块，还有可能要出一点价格优惠。

本周未来可栖小编对北京北部的重点项目进行了踩盘、盘点，今年打算买房的朋友可以关注项目动态，作为买房参考。

01

朝阳区作为本次拿出10块地的“大户”，由于第一次大规模土地放量，一时间成为“流量热池”。

和在同一时间对外公布案名的节奏一样，朝阳区几家开发商的售楼处也将在本周六集中对外开放，确认的有崔各庄的和光悦府、金盏的中冶德贤御府。

售楼处没装修好的项目也已经在各种人流量高的地方设好临展：金盏的青云上府、和光悦府在蓝色港湾的临展，将扶梯口围了一圈；中冶德贤御府在合生汇设置了临时展厅。关注金盏版块的朋友可以提前去了解一下情况，但目前户型图、装修标准等具体信息还没对外公布。

蓝色港湾的临展“摆放着”三个项目：青云上府、和光悦府、和光瑞府

崔各庄的龙樾合玺把临时售楼处设置在了招商公园1872的门口，1872是招商的老项目，在展厅位置和品牌形象背书方面，1872是一个非常合适的位置。不过提醒购房者：龙樾合玺目前比较神秘，每天只接待3组客户，并且需要提前预约，项目方解释说是因为防疫要求，但目前这个临时售楼处可能起不到真正的销售导客作用，更像是纯粹为了“抢跑”做的动作。

朝阳一墅、青云上府、龙樾合玺、德贤御府、这四个项目都在北京东北角方向，价格也比较接近。再加上本周拿到销售许可证的华樾国际·领尚，想在朝阳区北部换房的购房者可以挨个看看。

这五个项目在位置上略有差异，华樾国际·领尚和中冶德贤御府位于金盏自贸区内，朝阳一墅、龙樾合玺、青云上府则更靠近机场高速方向。

和光悦府、龙樾合玺，以及建发项目的位置很近，区别在于小环境的差异。

L01、04、06，分别是和光悦府、龙樾合玺，以及建发项目

德贤御府、华樾国际·领尚，二者在119面积段的户型极其“神似”。如果的德贤御府户型图无大改动，两项目在三面宽、餐客厨一体化基本相同；南侧的两卧一厅、北侧的次卧、以及厨房位置，几乎也一模一样。

德贤御府119平户型图

华樾国际·领尚119平户型图

户型雷同看价格，德贤御府比华樾国际·领尚单价高2000-5000元/平米，但前者可能有精装，后者是简装，实际价格算下来差别不大。但目前德贤御府的精装修、户型细节都还没公布确切信息。另外，德贤御府将配建20%比例的人才住房，将来会考验物业的运营能力。

周边二手房价格可以参考的：首开常青藤，二手房价格在约7.1万元/平米；更高端一些的恒大华府二手房挂牌价超过9万元/平米。这个区域未来房价有一定的想象空间。

位于中海首开拾光里北侧的朝阳一墅、青云上府的户型面积段会偏大，青云上府主打平层产品，面积160平起，扣掉政府产权13%的份额，购房者需要支付的套均价大概1100万起；朝阳一墅主打184平起的叠拼产品，扣掉政府产权15%的份额，起始套均价高出青云上府约100万元。

两个项目也有小三居面积段的户型，但预计数量不多，朝阳一墅会有少量123-148平的洋房，这个面积段可能会和德贤御府、华樾国际·领尚的大户型总价相近，但总体价格也比后者高一个档位。

在新型政府共有产权房里，面对打87折的青云上府、85折的融创一墅。同样1188万左右的预算，可以在融创一墅拿下184平的叠拼，到了青云上府大约少了5平左右的建筑面积。偏差不大，这时候，购房者可以确认偏好是叠拼还是平层、以及参考不同户型面积段的得房率。

02

昌平、石景山、海淀树村也是西部购房者重点关注的地块，但推进进度、客群呈现更大的差异化。

中交+卓越联合体在昌平的两个项目情况比较微妙。奥森春晓和北清云际两个项目一个卓越操盘，一个中交操盘；前者距离地铁站1.3公里、后者距离平西府地铁站800米，更近些；两个地块学区资源相近；地块距离5公里左右，辐射商业配套趋同，这方面的卖点不多。

这个区域最大买家还是码农们。中交+卓越联合体虽然在北京操盘项目不多，但也很懂市场，他们在龙德广场、上地华联、回龙观华联、新中关购物中心一层设置了四个临时展厅，直接把临时售楼处开到了码农门口去刷印象分，多点布局完成“围堵”。

在价格、位置、商业、教育资源趋同的情况下，北清云际、奥森春晓的最小户型分别是80平、94平，奥森春晓的最小面积段起步价大概多了一百万。

其他相似面积段，就要看卓越、中交的产品设计了。这两个项目买谁放弃谁也很难选。最高限价6.3万元/平米的奥森春晓和6.2万元/平米的北清云际在很多方面会直接硬碰硬。目前两家的户型图还未公布。

融创在石景山衙门口的地块有更多的确定性，长安悦玺已经获批预售证，住建委于昨日公布了项目信息。均价79500元/平方米，以最小的97平方米户型来算，总价最低在772万元，首套房的首付约308万元。

全北京最关注的树村新型共有产权房在近日取得了施工许可证，案名学府壹号院，11.2万单价的基础下、政府持有20%产权，房价打八折，“折后价”每平8.96万元，为豪宅客群实在让利。

据说学府壹号院有小面积段，130平的小户型、总价1200万元买树村听起来很诱人，但量很少，抢到的概率非常低，潜在购房者还是应该重点关注2000万总价以上的户型。

业内人士预测，融创操盘树村楼盘的策略依旧是“快”。隔壁50余年产权的圆明天颂，6月就开启了营销的节奏，但是步伐还是需要再加快了。

部分第一批集中供地项目入市情况