换房成本太高，还没开始就结束了

编者按：本文来自微信公众号“丁祖昱评楼市”（ID:dzypls），作者：编辑部，36氪经授权发布。

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自2016年在南通买房安了家，眼看着小区二手房价从不足万元，到如今接近两万元，也算见证了这座城市房价的一波上涨史。

恰恰是眼看着房价上涨，去年年底我和老公萌生出换房的心思。一方面是现在90平米的两房住起来确实有点局促，另一方面盘算着小区房价已经长了一倍了，卖旧换新再换一套130平米以上的三房，或许能更从容一些。

一切并没有想象中那么简单。现实情况是，我们手里的房子的确是在上涨，但是稍微好一点的新盘价格已经超过我们手里的二手房价了，再加上有房未结清二套房首付比例提高至4成，意味着我们首付款至少要百万起步，就算首付凑够了，但月供压力会加大。算了算，换房的成本实在太高，超出我们的承受范围，所以只能放弃了。

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2012年大学毕业，我和大学同学结伴从东北老家到北京找工作，两个人租住在天通苑一处青年旅社，说是青年旅社，其实就是租床位，一间房有四个上下铺，和上大学时的宿舍一样，住进去竟然有种莫名其妙的亲切感。

在北京做过销售，并认识了现在的老公，两个人辞职创业，接手一家转让的快餐店，做起了个体户，这是我怎么也没想到的转变，餐饮店开了两年后眼看着赚钱有些吃力，两年下来也赚了不少，于是我们就转让了出去，又小赚了一笔转让费。就这样从销售到开店折腾了四五年，省吃俭用后我们手里也有了不少积蓄。

两个人像发烧友一样，用这一桶金先买了辆车，算是对过去几年起早贪黑的犒赏。

2016年，双方父母催着结婚，婚房自然成了我们的头等大事。北京是买不起的，就算勉强够得上，但两个人都不是北京户口，以后孩子上学也是个问题，再加上两个人都不想给自己太大的压力，索性南下。

老公家在启东，是南通市下辖县级市，把婚房买在南通我也没什么意见。下半年，订婚、买房、结婚，所有的流程全部在半年时间内都走完了。

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买房之路很顺利，当时两个人都还在北京，看房基本是他父母在看，有合适的我们全部线上交流，有老人把关，我们倒也轻松不少。后来，在老人给列的选房清单中，我们选择了港闸区一处二手房，整栋就6层，小区环境也不错，90平米的两房，还挺宽敞，尤其是客厅很通透，当时两个人二人世界，考虑没有那么周全，都觉得两个人住起来绰绰有余，于是在第二个周末便回去敲定了。

房价在也承受范围内，加上税费总价76万左右，因为不想贷太多款，再加上有父母支持，我们选择多付了一些首付，这样还款压力小一些。

我们买的时候，房价单价也就8千出头，唯一的缺点是采光不好，而且住进去会比较潮湿，当然这些都是后话，当时中介就说，南通房价已经有了明显上涨的苗头，买在这里不会亏。

由于房子装修还不错，所以我们也省了一笔装修款，买了些基本的软装，房子自过户到我们手中之后，就一直放着。

2017年末，第一个孩子出生，为了方便老人帮忙照看，我们举家离开北京，回到了南通。因为有了孩子，再加上老人来帮忙，孩子跟我们同屋，老人住一间，刚刚好。

从北京到南通，心理落差开始出现。南通工资相较于北京时候简直“腰斩”，收入少了，支出也没见少，这两年家庭收入急剧下滑，再加上疫情影响，销售的工作一度暂停，基本上没攒下钱，总体日子还算舒服自在。

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2020年，家中老二的到来，打破了这种平衡。三口之家变四口之家，小两房明显不够住了。虽然现在孩子还小，挤一挤还够住，但是等孩子长大，房价又是怎样的情况，很难估摸。

于是我把换房的想法跟老公交流了下，虽然他也意识到房子不够住的问题，但他还不想换，而我换房的意愿更强一些。2020年的时候，南通地价已经过万元，港闸区有两块地单价更是超过2万元。

身边很多本地人除了讨论疫情何时结束，更多的也开始讨论房价，小区许多业主抱着上涨的预期，挂牌价也是一天一个价。几乎所有南通本地人都觉得南通房价还能上涨，尽管他们都知道现在南通二手房卖不出去，但是他们就觉得南通房价还要上涨。南通二手房现在要照市面价卖基本是卖不出去，都是要降一些才好卖，像我们小区，三个月才卖出2套。

我担心的是，我们小区的二手房价不一定能跑得过新房房价上涨幅度。于是，我建议在压力不太大的时候，努努力，关注着合适的项目，有合适的就换。

04

就这样观望着到了2021年，感觉我们离换房之路更远了。

今年以来，港闸区新盘并不多，合适的项目均价都在18000元/平米以上，位置和产品功能好一些的更是在2万元/平米—2.5万元/平米，而我们小区4月在某中介公司二手房挂牌均价只有17023元/平米，另一个平台挂牌均价还要低两千左右。

我们按照中意的项目最小户型的三室简单计算了下，理想状态下如果我们能顺利衔接卖旧买新的话，卖掉手里的房子再扣除未还完的贷款和利息，到手可用现金应该能有差不多90万左右。再加上我们的积蓄，凑够100万应该没什么问题。

而在港闸区换一套改善型的项目均价一般在2万元/平米左右，买一套三房置换至少要130平米以上，这样换一套总价需要至少260万，按照南通现有贷款政策来看，已有贷款记录二套首付需要四成，首付款勉强刚够得上，如果我们把手里的房子卖掉后还清剩余贷款，这样或许还能够得上首付三成。计算下来，我如释重负，其实很开心，当我兴奋于可以换房的时候，老公一番话将我拉回现实。

虽然首付款解决了，但是月供的压力成为另一座大山。目前，南通各银行首套房房贷利率普遍在5.1%-5.15%之间，二套房房贷利率普遍在5.35%左右。而且很多银行目前房贷额度紧张，基本都要排队，放款时间不能确定。换房后，意味月供陡然上升，现在每月还两千多，换了房之后要增加近三倍至六千左右。这是我们夫妻俩现有工资很难承受的。

换房之路，除了要经过首付这道坎，还要过了贷款这道坎才行。

如今，我们仍然在观望。

摆在我们面前的现实问题是，换还是不换？如果因为贷款压力选择不换，那么假如明年房价继续上涨，我们换房的成本是不是还会再因此增加？如果选择换房，我们工资难以覆盖月供和一家四口生活成本，住的舒服和活的舒服似乎成了对立面。

除此之外，如果换房，是换二手房还是新房？是继续在熟悉的港闸区，还是其他区域？这些都成为潜在的疑惑。

我们换房的想法就这样被现实情况暂时打压了下去，有时候想想，我们目前现状也挺好的，倒不如再缓两年，不想给自己这么大的压力。回头来看，换房真的不是想象中卖旧换新这么简单，如果当初我们买首套房的时候，有前瞻性的选择稍微往上够一够，一步到位，可能就没有现在这么多事情了。