不是每个城市中心都值得投资！这几个逻辑一定要清楚

编者按：本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），作者：六土，36氪经授权发布。

有粉丝问我，多中心的城市应该怎么去选筹？

这个问题很有意思，今天就来跟大家聊聊这个话题。

多中心城市最早是来自于欧美。

21世纪以来，欧洲越来越多的城市出现了多中心巨型城市这种变化，在中国，也有越来越多的城市走向多中心。

为什么会这样？

一个很重要的原因是人口的聚集。

随着人口的不断聚集，城市不断的变大，原来几百万人的城市，后来发展成千万人口的大城市。

但人口的聚集也会导致很多问题，比如说交通，这就导致城市不得不向多中心发展来分散人口的聚集。

在不同的区域具有类似的功能，使得人口可以不聚集在一个单个区域，而在不同的区域分别聚集，既起到城市的功能，又解决了人口聚集的弊端，这是多中心城市的形成的原理。

中心城市一般会形成两种：

一种叫做中心不替代的多中心

什么意思呢？

就像北京和上海，它的中心是很强的，但在这个中心被确定了以后，还会有副中心的出现。

比如上海有四个城市副中心，分别是: 徐家汇、江湾-五角场、真如、花木。

这些中心并没有替代上海传统的市中心。

第二种多中心是替代性的多中心

老的中心被新的中心所替代，这在省会城市里面比较常见。

很少有省会城市的中心能像京沪的中心这么强大，北京和上海的老中心都是经过了长时间的积累和沉淀，历史悠久，很难被取代。

而一些省会大型城市，就相对比较容易被取代。

比如深圳，它的中心就是不断被替代的过程，从原来的罗湖到后来的福田，现在很多人认为，南山前海可能未来还会到达前海、宝中这个区域，不断的向西移，新的中心不断的提高。

最终，在深圳的2020年之前的城市规划上是两个中心，一个是罗湖福田中心，一个是南山宝安中心或者南山前海中心。

这种替代性的多中心在我们的省会城市里面是比较常见的，比如南宁它现在的五象很可能会成为未来南宁真正的中心。

包括郑州也是，郑东新区很可能会崛起，或者说大家认为已经崛起，包括合肥滨湖都是这样的，新的中心会替代旧的中心。

那么未来是不是有一天，天府也有可能会替代成都的二环以内，这种可能性也是非常大。

第二方面，和大家聊聊该如何投资多中心城市？

多中心城市的形成跟这两个因素有关：

一个是规划，比如像平原型的城市就明显是规划引导

第二个是跟地形有关，比如方深圳它之所以很难形成一个单中心，一个很重要的原因是它的土地被分割，被山和水分割开了，是一个带状的，它只能朝着带状的空地向西不断的发展，向南是海洋和香港，向东向北都没有地方，所以深圳就不断地向西发展。

所以如果要投资多中心城市，要关注它的规划以及它的空间地形。

政府想要哪个地方成为中心，它就会大量的投入资金，这个地方就会迅速的崛起。

假设它崛起的速度没那么快，但是在长周期内，很可能有会某种机缘让他进一步崛起，比如说我们的郑东新区，过去认为是一个“鬼城”，今天看来它已经崛起，包括滨湖新区都有这样的质疑。

此外，要关注这个城市它可能向哪里发展。

比如说成都龙泉山以东到底怎么样，可能还有待观察；郑州黄河以北能不能发展，这些东西都是跟它的地形息息相关的。

我们选的就是方向，而这个方向就是它的未来。

第三方面，我想谈谈什么样的中心是我们首选的？

对于多中心城市而言，它的每个中心的功能定位很可能是不同的。

比如未来越来越多的城市，它的经济中心和它的政治中心可能会分开。

在我看来综合性的功能中心是首选的，它既是政治中心，又是经济中心，又是文化中心。

这种中心肯定是未来最强的。

如果各个中心之间的功能定位互相不重叠了，各有各的，我们应该首选的是经济中心。

当然也有一些特殊的，政治中心影响比较大的，要多观察。

我个人认为，要以商业和商务为主。

因为未来综合性的功能中心有可能会被“剥离”。比如广州，它政治中心在越秀，但它的经济中心或者商务中心早已经到了天河。

第四方面，我想说的是在多中心城市里面，我们一定要关注的两个点。

第一个：看产业。

我曾经多次的、重复的强调过这点，只有高能级的产业才会产生有房地产投资价值的片区。

这是从房地产投资角度去看，高能级产业当然就是指高端计算产业和金融业。但是还有一些高科技的制造业和研发。

第二点：看交通。

在国内城市的生长过程中，有的时候一个交通大动脉就会改变城市的人口流向，之前是高速，现在逐步地就变为了轨道交通。

所以我们一定要关注片区的交通能不能跟得上，有没有能把那些外面的人吸引进来的交通规划。

比如说有一个地方未来会成为它的经济中心，但是它和人口中心之间没有相应的大的动脉交通动脉去沟通，那么这个地方未来能不能成功就要打个问号？

简单的讲，我们要关注未来的中心，要选择城市发展的方向，要从功能上去识别未来中心投资的能级。

第一能级的一定是多功能综合的中心，当功能中心是分散的时候，我们应该从经济的角度去选择那些商务中心和商业中心。

最后我们要关注产业能级和交通规划。

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