开往新城市中心的地铁

编者按：本文来自微信公众号：攸克地产，（ID：youkedichan），作者：攸克，36氪经授权转载

8月20日，北京市新闻办宣布，通往北京大兴国际机场的地铁线路正式命名为北京大兴国际机场线，简称为大兴机场线。

大兴机场线一期共设三站，全长41.36公里，北起丰台草桥，南至北京大兴国际机场。6月15日已开始试运行，9月底将与大兴国际机场同步开通。

大兴机场线二期随即开建，向北延至丽泽金融商务区，全长3.5公里，在丽泽金融商务区随车站建设城市航站楼一座，并实现与多条地铁线换乘。

2021年建成后，从丽泽金融商务区到达大兴国际机场仅需25分钟左右，换乘其他线路从金融街到大兴国际机场仅需半小时。

这是一条开往新城市中心的地铁。

城市升级后的多中心

近几年，以一二线城市为代表，一批城市正在经历新一轮的转型升级。用中国社会科学院院长谢伏瞻的话说就是，城市发展已由高速增长阶段进入高质量发展阶段。

城市的高质量发展阶段，包括空间、规模、产业三大结构的变化，呈现出几个趋势性方向：城市外部空间，注重城市与城市的联结，形成城市群；城市内部空间，不再简单追求城市规模的扩大，而是形成功能性的多中心；在特定区域或特定连接线上，产业、商业与居住生活相融相通。

而这座城市正在表现出新的转型趋势：“城市一元价值中心正向多元价值中心升级”、“多元复合场景重新定义未来消费者需求场景”、“存量物业迎来重度运营时代”、“写字楼模式正在消亡，产业思维正在蓬勃兴起”等四大趋势。

于是，我们看到，一个城市往往会出现多个新的城市中心。这些新的城市中心，是多核多元的，有的是以新型商业中心为主，有的是以新型产业聚集为主，有的是新型产业、商业和居住的多元融合。各胜其擅。而公认最具活力和热度的，应该是多业态融合的新城市中心。

在单核单元时代，城市中心往往是政府主导的结果，最著名的，比如北京CBD和金融街。都不用多解释，从名字就能看出来它们的城市功能定位是什么。

在多中心时代，新的城市中心是在城市总体规划下市场主导形成的结果。它的开发运营主体是企业，项目是载体。也即是说，项目与项目的联结，就成为新的城市中心。虽然不少投资机构和开发商都喜欢将其某个项目就自命为新的城市中心自居，但事实上，单项目很难构成新的城市中心，倒是以某个项目为中心向外延展，为城市区域赋能，进而将多个项目联结为新的城市中心，却是可能的，这对投资机构和开发商提出了很高的要求，尤其是资源整合和运营能力。

新城市中心的两个样本

追踪一个城市“向质量发展阶段”的转型方向，最好的方式莫过于考察它正在形成的新城市中心。在北京，一南一北有两个中心发展带，颇具代表性。

在北京城南部，从大兴国际机场到丽泽金融商务区，围绕大兴国际机场形成的是空港产业园区，围绕丽泽金融商务区形成的是商务办公区。将它们串联在一起的，地下是地铁大兴机场线，地面是大兴机场高速公路（连接京开）。

机场周边一般安放的是空港物流产业，而新的城市中心大都要与机场拉开一定距离。比如望京之于首都机场，距离约20公里。望京其实是在首都机场T3建成后才迎来大发展时期。如果参考这个时间和空间尺度，距离大兴国际机场20~30公里的槐新槐房区域，未来10年将是快速发展并形成新的城市中心的关键时期。

北京北部，尤其是西北部，过去的城市发展重心是海淀中关村。海淀传统的核心区早无空间，所以必须往北部拓展。

到2019年，作为是中关村发展区中面积最大的专业园区永丰产业基地，已不再是传统的产业聚集地，而是先进科技制造和研发为主的新型产业集群所在。

从海淀中关村到永丰产业基地，建有两条城市快速路，和两条地铁（4号线、16号线）。沿着两者之间铺开的，也有多个新的城市中心，但由于海淀北部和西北部用地紧张，其中海淀山后板块，是海淀仅有的发展腹地，它与西北旺相连的区域，必将发展成为以生态科技产业园为主的新的城市中心。

这一南一北两个新城市中心，代表不同的主题方向，将分别成为未来城市转型的典型样本。

丰台大悦春风里

“赋值”与赋能

新时代下的城市转型趋势已经很明晰，随之而来的对整个城市的的价值格局的改变也在发生着变化。特别是在我们提到的这些新中心里，又一次焕新了城市活力，同时将更多元化的价值赋予到了区域运营之中。

某个项目要成为新的城市中心的引擎，必须具备两个基本标准：为土地“赋值”、为区域赋能。“赋值”是产品逻辑，赋能是运营逻辑。与热点一二线城市转型和功能升级的迫切需求相伴随，今年大悦城地产完成重组后，拓展速度有所加快。未来5年，其持有性项目及销售型项目或将超过50个。

对于一南一北这两大中心而言，丰台大悦春风里占据了南中轴辐射区核心位置，也是城中央最后的商务洼地，新机场空港经济圈打开了新国门的第一站，同时临近的几大商务区包括净80万高端商务人群的流入，对于整个区域的价值再造，开启了快进键。

丰台大悦春风里项目用地于2017年5月24日，由中粮、中海、保利、天恒四方联合体竞得，由大悦城控股北京大区团队操盘。总用地面积75405.59平米，建筑面积约22万平方米。

从产品形态来说，丰台大悦春风里包括商业、办公、酒店、公寓四大业态，其中的商业是大悦系全新产品线，是规模缩小版的大悦城，却具备大悦城的所有产品设计及品质。通过四大业态所布列的所有产品，为项目所在土地赋予新的价值，同时，这些业态之间也相互赋值。

这四大业态的产品，均涉及后期的运营。丰台大悦春风里的运营通过三个路径来体现：一是打造4A商业管理模型，二是4S社区运营矩阵，三是3C智慧运营管理体系。运营是为产品价值提升，更是为区域价值提升。这就是新的城市中心的再造过程。

同样，中粮、天恒、西北旺联社联合开发的E_ZIKOO智慧谷，位于全国科技创新中心的核心区海淀，项目核心区规划面积75万平方米，这个建设规模为做出丰富业态的产品留出了较充足的空间。它包括三种业态，约10万平方米的大悦城，约3.5万平方米的悦界商街；8.4万平方米自持型住宅，主要是面向国际人才的高品质社区；7栋企业生态总部以及创客公社、产学研中心等产业空间和相关配套。它还有一个8万平方米的智慧公园。这真正是一个融“职、住、商、产”为一体的未来生态市镇模式，是对地块的极致“赋值”。

在后期的重度运营上，E_ZIKOO智慧谷将依托中粮集团平台，通过资本、资源、产业、政策等领域的深度整合，构筑一个成熟的企业服务平台，是对区域经济、产业升级和城市功能的全面赋能。这就是面向未来的城市中心新形态，新样本。

这里的地铁，开往未来之城。