真香推荐：北京200万以内首付地铁盘！

编者按：本文来自微信公众号“真实买房计划”（ID:Hifuture_life），作者：赵晓丽，36氪经授权发布。

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今年北京楼市比去年要明显活跃，特别是二三季度，成交量和带看量都在同比上涨，一些区域的二手房价格回升也比较快，再加上票子又有变毛的趋势，刚需们会着急上车。

根据中国房价信息网的数据，8月份北京新房成交价格环比上涨了0.6%，二手住宅销售价格环比上涨了0.7%。平均房价变成62514元/平方米，仅次于深圳，排在全国第二。

以这个均价计算，刚需们手里有200万资金才能撬动一套80平米的两居室（总价约500万元）。如果选择位置好一点的，要么多掏钱，要么减少面积，要么就买得远一点。

现在能一下子拿出200万的年轻人并不多，因为一些家庭的“六个钱包”在前几年就被掏空了，想要住得好，置业压力还是挺大的。买完房还需要加班加点工作还贷款，对通勤的要求也是硬条件。

小编初步统计了一下，目前北京满足“首付200万以内”、“地铁盘”这两个硬条件的，有12个值得看的项目，这些楼盘分布在房山良乡大学城、通州台湖/亦庄区域、大兴瀛海/黄村/义和庄、门头沟永定镇、丰台郭公庄、昌平朱辛庄/昌平新城、石景山古城区域7个区域 。

它们的区域特征比较明显，选择的时候必须考虑刚需们的工作地位置。整体上今年南部的供应要多于北部，所以推荐的南部盘也相对要多，从另一个角度说，由于竞争大，南部项目的产品在户型等方面也更懂得“讨好”购房者。

在北京西边上班的刚需们，可以优先考虑丰台郭公庄、房山；西二旗、上地一代的互联网新贵们可挑的其实不多，基本上是在昌平南部、海淀永丰这两个版块有啥买啥；国贸一代上班的人会幸福一点，台湖新城、亦庄、大兴黄村、瀛海，未来还有东坝区域都可以对比去看，这几个版块也是未来地铁新开通最密集的区域，只不过部分版块要受到通州双限购的资格限制。

从发展潜力上来说，总部基地附近、亦庄新城、台湖是规格最高的，大兴黄村已经逐渐成熟，石景山古城未来会有很大的旧城改造潜力，这几个区域建议重点考虑。当然，对于西二旗、上地一代的码农们，因为你们加班严重，还是建议就近有啥买啥。

小编盘点的这12个楼盘各有利弊：

01 华发中央公园

价格：40000元/m²

地铁：房山 - 良乡大学城地铁站往南约900米

在售户型：建筑面积约89m² 3室2厅1卫、建筑面积约85㎡户型 3室2厅1卫

特点：临近商圈，单价低

交房时间：预计2022年3月31日交房

楼盘点评：华发·中央公园位于房山比较繁华的板块—良乡大学城，有开发商自建约5万方商业综合体，商业配套将来足以自给自足，但学校、医院等市政配套相对稀缺一点。另外，房山版块这几年热度下降了，因为整体居住氛围还是不如市区和五环附近的新城，交通也是硬伤。不过，作为置业跳板还是可以考虑一下。

02中海寰宇时代

价格：300万元/套起

地铁：大兴 - 瀛海地铁8号线瀛海站南200米

在售户型：户型比较多，目前200万以内首付户型有 89㎡户型 3室2厅2卫、建筑面积约70平米 2室2厅1卫、建筑面积约49m² 1室1厅1卫、建筑面积约53m²1室1厅1卫 、建筑面积约83m²3室2厅1卫、建筑面积约112m²4室2厅2卫 、建筑面积约88m² 3室2厅2卫。

特点：地铁8号线，精装科技住宅

交房时间：2022年6月交房

楼盘点评：中海寰宇时代是2019年卖的比较火的楼盘，小户型低首付，邻近南海子公园，但是目前周边配套还在规划中，当前看周边略有荒凉。另外从区域看如果是在东西城或者北京城南工作的购房者比较适合买。如果是在海淀/朝阳区工作，还是购买北部区域的房子。

03绿城·明月听蘭

价格：目前价格待定，参考周边新房均价，45平的总价约237万，首付83万

地铁：17号线正在规划中

户型：主力户型为建面96㎡的三居室，建面138㎡的 三居室、建面120㎡的四居室

楼盘位置：位于台湖板块

特点：通州城市副中心台湖高端总部基地，13-15层花园小高层产品，商品房

楼盘分析：台湖是亦庄新城规划下的高端总部基地，也是副中心规划中的演艺文化小镇的所在地，在未来看很有升值潜力，在更完善的生活配套方面需要等几年，适合不着急入住的购房者。

04江山风华

单价：55800元/㎡

地铁：大兴-黄村地铁4号线清源路站西侧800米

户型：建筑面积约89m²的3室2厅2卫

特点：区位好，总价480-800万元/套

交房时间：预计2021年9月30日交房

楼盘分析：江山风华所处于的板块比较繁华，位于大兴黄村板块核心，周边医院、幼儿园小学、商业比较齐全，可以说是被学校包围的房子。但是从区位图来看，房子临街，如果购房者买，要避免挑选临街的户型。

05 华萃西山

价格：51205元/㎡

地铁：门头沟 - 永定镇地铁S1号线石厂站西南700米

户型：建面83 ㎡的3室2厅1厨1卫

特点：4-8层低密度洋房

交房时间：整体预计2021年6月交房

楼盘分析：华萃西山在地铁S1号线石厂站西南侧，位于六环外，区划上属于门头沟。在区域划分上似乎不太友好。对于周边配套方面，社区自带商业配建，已经建成的365plus商场，距离4公里左右，稍微有些远，不适合无车族。但是4—8层的低密度洋房在北京这个刚需市场比较少见，适合对居住自然环境有要求的。

06 金悦府

价格：43000元/㎡起

地铁：大兴 - 义和庄地铁站北600米

户型：建面80.56㎡2室2厅1厨1卫、建面89.34㎡2室2厅1厨1卫、建面83.37㎡2室2厅1厨1卫

特点：两居室户型选择多，首付126万元起

交房时间：首期预计2020年12月底交房

楼盘分析：楼盘所在位置是义和庄站向北约600米路东，处于大兴新城核心位置，属于南5环外了，位置上距离市区比较远，向东约700米是的京雄高铁始发站，去大兴新机场比较方便。楼盘两室一厅的选择性比较多，43000的价格能买到地铁盘也是不错的选择。

07 京投发展·臻御府

价格：67702元/㎡

地铁：丰台 - 郭公庄地铁站

楼盘位置：丰台西南四环·总部基地

户型：建筑面积约66m²的2室2厅1卫 、建筑面积约52m²的1室2厅1卫

特点：区位好，小户型

交房时间：预计2022年10月底整体交房

楼盘分析：京投发展·臻御府位于郭公庄地块，是一个成熟的配套区。楼盘单价比较高，但是有小户型，对于区位有要求预算比较低的购房者比较合适。周边是总部基地企业众多，永旺、万达购物商场可以满足日常生活需求。小户型的预算适合刚需购房者，但是整体价格和大户型的房子比较适合刚改的购房者。

08招商·臻珑府

价格：均价47000元/m²

地铁：距离地铁亦庄线经海路站1277米，次渠南站1132米

楼盘位置：大兴经济技术开发区经海七路与科创十街交汇处

户型：建面89 ㎡的3室2厅1厨2卫、建面57 ㎡的1室2厅1厨1卫 、建面77 ㎡2室2厅1厨1卫

特点：低总价，带装修交付

交房时间：2022年10月底

楼盘分析：亦庄是一个比较“宽敞”的区域，目前来看人少、车少，在此生活工作比较舒适。招商·臻珑府有多种小户型可以选择，适合刚需人群，并且长久在亦庄经济开发区工作。周围有大量产业如小米研发中心、京东总部，步行范围内也有可以工作的企业。如果是在市区或者在京北部工作那不建议跑那么远去买。

09 萬橡悦府

价格：均价54197元/m²

地铁：昌平-8号线朱辛庄站、31号线（规划中）、昌平线南延线（规划中）、19号线（建设中）

楼盘位置：昌平京藏高速与北清路交汇东两公里

户型：建面73 ㎡的2室2厅1厨1卫、建面89㎡的3室2厅1厨2卫

特点：小高层，带装修

交房时间：预计2022年3月整体交房

楼盘分析：楼盘距离朱辛庄直线距离比较近，但是地图导航步行显示是1.5公里，不过大部分人也能接受。位于北中轴线上，地铁8号线朱辛庄站到中关村一小时之内，可以说是刚需码农们的理想选择地，另外楼盘全精装交付标准，引入新风除霾系统，在北京这样的城市更是比较吸引人。

10 信达·国子郡

价格：45000元/m²

地铁：距离地铁昌平线沙河高教园站1.5公里

楼盘位置：昌平北沙河高教园北二街与北沙河西三路交汇南

户型：建面79 ㎡的2室2厅1厨1卫、建面89 ㎡的3室2厅1厨1卫

特点：单价低，小高层

交房时间：预计2022年整体交房

楼盘分析：北部4万多单价的新房比较少，信达·国子郡可以说在价格上比较有优势，但是目前来看，周边医院、学校、商业整体配套比较欠缺。好在社区配建小学和幼儿园，还有1.6万平米集运动健身休闲娱乐为一体的多功能主题公园。

11 招商·都会湾

价格：43000元/m²

地铁：昌平新城地铁南邵站西侧

户型：建面87 ㎡的3室2厅1厨1卫、建面135 ㎡的4室2厅1厨2卫

特点：低密度，环境好

交房时间：预计2020年10月

楼盘分析：招商·都会湾位于昌平县城内南邵站西侧，居住在这里可以说有一种小城的安逸感，适合在昌平县城工作的购房者，如果是在市区工作，但从西二旗换成站来看就比较郁闷了。另外周边自然环境不错，除了作为刚需的首选外，也比较适合养老。

12 中海首钢·长安云尚

价格：320万元/套起

地铁：地铁1号线古城站、在建中的11号线

地理位置：石景山古城南街东侧

户型：建面50 ㎡的1室1厅1厨1卫50 ㎡、 建面62 ㎡的 2室2厅1厨1卫、 建面78 ㎡的3室2厅1厨1卫、 建面88 ㎡的3室2厅1厨1卫

特点：低总价 多户型可选

交房时间：预计2022年7月

楼盘分析：古城区域旧改潜力比较大，可能会享受到未来旧改带来的福利。楼盘周边配套有：古城第二小学/石景山万达广场/石景山游乐园/301医院/302医院等，但有些配套距离楼盘比较远。未来在石景山古城居住，在通勤方面还是建议工作地点就近的购房者购买。

这12个楼盘对比来看，区位比较好的为大兴黄村江山风华和丰台郭公庄的京投发展·臻御府，当然这两处楼盘单价高，200万首付内只能买一居室小户型。

从市场销售情况来看，2019年卖的比较火的是中海寰宇时代，距离地铁比较近，小户型众多，100多万的预算满足大部分刚需购房者。

而北部昌平区域为大部分码农的购房主要选择区，相对比有实力的码农购买萬橡悦府比较多一些。

从未来升值潜力看，通州台湖板块的绿城·明月听蘭被业内很多人看好，预计价格相对比较低，北京城市副中心加持，有规划地铁17号线。

当然，每个购房者都有自己需求，买房还需要根据自己的需求来买。