深圳楼市变局，市场为主转向保障为主

编者按：本文来自“第一财经”，作者：王玉凤，36氪经授权转载。

在深圳发布拟推房改新政消息的第二日，“未来18年将新增170万套住房，其中100万套为保障性住房”这一消息，引发市场诸多关注。

土地资源一向紧张的深圳接下来要面临诸多问题，比如，如何保证保障房的土地供应，100万套保障房够不够分，未来房价走向如何？

在这些问题待解之时，市场各方情绪也开始显现，比如有人欢呼，因为“住有所居”将逐渐成为现实，深圳不会因高房价、高租金而留不住人才，应届毕业生也能留在深圳了；也有人存有隐忧，比如部分保障房申请者担心配售价会上涨，小户型商品房业主发愁房子可能会被套住，大户型需求者开始焦灼是否会错失最后的购房机会。

保障房土地如何供应？

深圳住宅市场将迎的巨变，始于深圳市住建局6月5日发布的《关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见（征求意见稿）》（下称《意见》）。

《意见》显示，到2035年，深圳将筹集建设各类住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套。这意味着，保障性住房将占新增住房总量的近六成。

深圳此次的房改新政，明显增大了保障性住房的建设比例，日后深圳保障性住房与商品住房的比例将进一步提高。外界乐观估计，未来“住有所居”将逐渐成为现实。

不过，对于深圳这座土地资源极度紧缺的城市来说，一个关键的问题是，保障性住房的土地将从哪里来？如何保证供应？而且，《意见》中规划涉及的时间长达18年，执行力度怎么保证？

根据《意见》，深圳将通过多渠道来保障土地供应，比如说，增加建设用地，实施以公共交通为导向的住房开发模式，突出产城融合、职住平衡，在宝安、龙岗、龙华、 坪山、光明和深汕特别合作区等区域建设大型安居社区；

还有，盘活存量用地，加大棚户区改造力度，推进已批未建用地、社会存量用地、未完善征（转）手续用地、征地返还用地等开发建设人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；利用招拍挂商品住房用地、城市更新和产业园区等配建人才住房、安居型商品房和公共租赁住房；盘活各类存量用房，推进社会存量住房租购等。

美联物业全国研究中心总监何倩茹对第一财经记者表示，上述内容偏向概念性，需要更加细化之后才会有更大的帮助，“能否有充足的土地资源来完成18年的长远规划，这是一个让人担忧的事情。或者提高容积率、释放集体用地也是途径之一。另外，有规划是好事，但要全部实施下来，政府严格执行是唯一保证。”

安居房价格走高？

不过，即便深圳有充足的土地保证保障房供应，但是未来新增保障房只有100万套，有保障房申请者担心，够分么？

何倩茹认为，100万套保障性住房对深圳所有的居住人口来说，肯定是不够的。其实政策只是释放出一种信号，租购并举、住有所居是未来房地产市场的主基调，可以防止恐慌性购房现象的出现，保证房价稳定；其次，这能满足部分来深打拼人群的居住需求，降低焦虑、避免人才挤出之说。至于不足部分，就要靠目前已建成的住宅来完成了。

那么，目前已建成的住宅能否满足住房需求？何倩茹说，目前市场上也没有出现有钱找不到房子住的情况，所以肯定是够的，只是人均面积有多大的问题了。

也有人担心，100万套的供应可能会导致供不应求，进而推高保障房的价格。

从“求”的方面来看，现在有多少人在等待保障房？记者查阅深圳市住建局官网上安居房轮候信息公示的栏目后发现，截至目前，已经公示的目录数量是79899条，这意味着有将近8万户家庭在轮候等待安居房。

高女士是深圳一名安居房申请者，她已经轮候近5年，排在第3万多条。她对于目前所处的轮候位置比较满意，“算是中靠前吧”。但是，什么时候能轮到，即便轮到了，届时安居房的价格会涨到多少，她心里也没谱。

高女士告诉第一财经记者：“去年安居房的价格还普遍是7000~8000元/平方米，今年有的都已经涨到2万元以上了。以后还会有更多的人申请，需求旺盛，这会不会将安居房价格推得更高？”

记者梳理当地媒体的报道发现，去年12月，深圳坪山区横坪路推出认购的一处安居房的配售均价为7156元/平方米。而今年5月，在同属偏远地段的宝安区福永街道的一个安居房项目开始认购，单价均在2.1万~2.4万元之间。

大户型将走俏

深圳的陈女士去年底以每平方米5万多元的价格，购入了一套50平方米的住宅，不过她计划在结婚后卖掉这套小户型，换套大房子。

对此次房改新政的消息，陈女士担心，将来投资客投资小户型的比例会大大降低，她对第一财经记者说：“我的房子以后会不会卖不出去，套死在我手上？”

何倩茹认为，这个不用担心，90平方米以下的小户型从2008年以来便是深圳楼市成交的重点，未来依然会如此。这是因为2008年开始，90/70政策开始在深圳实施，意思是90平方米以下的户型套数要占项目的70%以上，深圳近10年来的大部分住宅都在90平方米以下。

在何倩茹看来，因为目前处于调控的严控期，房价短时间内不会有太大变化；但长远来看，由于可售商品住宅的数量增速放缓，价格未来有上涨的动力。至于小户型价格，将会随大市而变化。

她补充道，反而是大户型产品未来将更加紧缺，价格上升的动力更大。

《意见》规定，市场商品住房将占住房供应总量的40%左右，明确深圳将继续严格实施房地产市场调控政策，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持以中小户型商品房为主，努力促进房地产市场平稳健康发展。

这让准备再攒几年积蓄换个大房子的杨女士焦虑起来。2015年尤其是下半年，深圳楼市在巨量信贷资金和金融高杠杆的推动下，量价齐飞，当时很多人担心如果再不出手，将会错过买大房子的最后机会。现在，杨女士有了同样的感受。

第一财经记者从多个地产中介处了解到，目前大户型价格还比较稳定，但购房者的迫切心情已经开始显现。

深圳某新楼盘的一位销售人员介绍，他们目前在售的户型主要为大三房，130平方米左右，单价约4万元，因为是去年的备案价，就剩下几套了，也不会再涨价。

另一位二手房中介也表示，现在还没看到大户型涨价的消息，但已有了出手速度加快的苗头，“上周末还有客户过来看房子，当时犹豫不决，房改消息出来后，就果断来定下了。”