6环外的新盘，哪些是坑哪些值得入手？

一直以来，买房都是大多数北漂人中最难的一件事。

2010年到2017年，北京的房价一直呈阶梯状上升，虽然经过一系列调控政策后，北京房价达到平稳的状态，但是让很多人仍然望尘莫及。

从近五年北京新房均价来看，2016年，北京新房均价在30924元每平米，到2020年，北京新房均价在45734元每平米，五年时间涨幅在47.89%，每平米涨了一万多。而当前北京的房价（2021年2月）北京二手房均价在58069元每平米。

事实上，这个二手房数据更贴近当前大多购房人意识里的北京房价。作为一名普通的打工人，刚需族能承受的房价为多少？

在北京，很多刚需购房者能承受的房价总价是300万左右，首付在100万左右。

这个首付，如果买五环内的新房已经成为“奢饰品”，更多只能选择在六环外。

集中在房山、大兴、顺义以及通州

小栖在居里新房网站搜索6环外的总价在400万以下的新盘， 共搜索到48个房源，主要分布在房山、大兴、顺义以及通州（除去怀柔、延庆、门头沟、延庆），虽然是位置偏远，但总有一些低价房源可以选择。

截图来自贝壳找房

房山：中骏•云景台、北京恒大御峰、金樾和著、旭辉城、世界名园、天恒京西悦府、中国铁建·山语澜廷和、首开熙悦观湖、金地大湖风华、熙湖悦著；

大兴：融创公园壹号、住总兴创·如遇、住总如院、路劲・御合院、航城壹号、北京城建宽院国誉府、和悦春风、中海云筑；

顺义：金茂北京国际社区、 恒大上和府、国誉府、橡树珑湾、顺鑫颐和天璟；

通州：K2十里春风、泰晤士印象、寰球CLUB国际青年社区；

但这些房源各有各的特点，如果作为刚需，有的比较适合一部分刚需的选择，有的需要放弃选择。

①首先摒弃的是青龙湖板块的房子，比如中国铁建·山语澜廷、金地大湖风华、丰台翡翠西湖、首开熙悦观湖。因为位置偏远，青龙湖周边的环境作为旅游度假养老确实不错，但是如果作为第一居所，交通、教育、商业、医疗配套都是问题。

②临近高速公路，或者交通方便到自己的工作区域可以选择，比如在望京工作，很多人选择金茂北京国际社区，这也是去年的网红盘。总价150万起，品牌+精装科技，或者不少年轻人的青睐；如果大兴机场附近工作，大兴片区的房源都比较适合；而房山的房源最近距离重点工作区就是丰台科技园。

③产品设计适合一部分人的需求，比如一些项目精装或者带智能家居，比如融创公园壹号、金茂北京国际社区、中骏•云景台，虽然远在6环外，甚至没有便利的交通，但很多项目还是获得购房者的青睐。

④具有发展潜力的板块，多家大房企的入住以及政策的展开会为一些区域加码，有的区域发展只是时间问题。在未来，房价从2万多翻到3万多4万多也不是不可能。相比较二手房，城郊的新房会更更高的潜力，当然，刚需还是以居住为首要目的。

在北京六环外购房，通常有三类人群，一是不在乎位置，急需上车的刚需客；二是项目本地及周边的居民；三是临近工作区预算有限的客群。

整体来看，交通是个硬伤，北京六环外的项目很少有临近地铁的。如果能够克服通勤上的困难，首付70-80万在房山、大兴、通州、顺义这些区域有很多选择的机会。

“2”字头房源不仅只有云景台

在北京，也有单价在2万＋的房源，首付50-60万或者60-70万，这几乎是北京买房的最低首付了。

去年，单价2万多的房源最火的为中骏·云景台，价格喜人、户型合理、精装交付。项目位于房山区良乡，据悉开盘当天卖了15亿！单价2.8万元起，建面75-89㎡的小户型，总价200多万就能在北京上车。

但除了中骏·云景台，小栖发现6环外单价“2”字头的普通住宅还有6个楼盘。

分别位于房山的北京恒大御峰（均价26,500元/m²起）、旭辉城（均价29,000元/m²起）、世界名园（均价21,000元/m²起）；

通州的K2十里春风（均价25,000元/m²起）；

大兴的住总兴创·如遇（均价29,000元/m²起）、路劲・御合院（均价29,300元/m²起）；

这这几个楼盘中，北京恒大御峰位于良乡板块的良常路与西大街交口西南侧，附近临近的项目有金越合著和旭辉城，都是第一批限竞房。旭辉城房价一降再降，已经卖了三年，不过目前已经交房，更方便实地考察。

K2十里春风项目已经接近廊坊，作为通州的项目实行双限购政策。

住总兴创·如遇和路劲・御合院都位于大兴采育镇，房价相差不大，项目之间的距离也都在几百米之内，周边有公交车站点可直接到达亦庄经济技术开发区，适合采育本地人和在亦庄工作的客群。

五环内也有首付100万左右的地铁盘

除了六环外的房源，首付100万在五环内也能买到地铁新盘。通常五环内刚需房有部分小户型房源，但可以选择的余地不多，每栋房源的小户型几乎开盘必秒，除非户型位置非常差，而小户型单价也高于项目均价。

这些房源主要集中在这些区域：

房山：如果在房山买房，在首付实在不够的情况下，实在没必要买在6环外。房山长阳板块早已发展成熟，其二手房均价在4万元左右每平米，附近也有单价在4万元左右的新盘，比如中央华发公园，也是最近的热卖项目。

大兴瀛海：瀛海站是地铁8号线南段首发站，主要集中中海的楼盘，品质和口碑都不错，但当前在售房源已不多。虽然房价在5万多一平，但也有总价300万一室一厅的50平米左右小户型。

昌平和丰台：相对房山和大兴，这两个区域低价房源比较少，因为该区域整体房源每平米在5万或者6万以上，地理位置更优越一些，比如丰台郭公庄的房源，仅有部分小户型首付在100多万。

另外，六环外还有一个项目为地铁盘，但高于其他六环外的价格，是海淀上车项目：京投发展岚山。项目位于海淀西北六环外，北清路地铁16号线北安河站，均价55188元/平方米，更适合在中关村科学城工作的购房者。

很多人的买房心理就是“买涨不买跌”，根据国家统计局公布的商品住宅销售价格变动显示，1月份北京新建商品住宅销售价格上涨0.5%，二手房价格上涨0.9%。可见当前北京楼市正在一个回暖的状态。

刚需一族们也开始将买房日程提前，六环外的房源现在面临的问题是距离城区太远，生活上会有各种不便利条件。如果想要方便自住，城区也有90年代前建造的、没有电梯的老破小房源，首付在100万以内。

但买房无论买二手房还是新房，最需要考虑的是自己的需求是什么，这时候要排列一下自己需求优先级——区域、交通、户型……买房还须结合自己的需求来综合考虑。