前滩20万？呵呵，咱们来打个赌！

编者按：本文来自微信公众号“魔都财观”（ID:moducaiguan），作者：魔都财观团队，36氪经授权发布。

相信最近前滩二手房成交单价破17万的消息，大家都看到了。

不知道各位是什么感受，反正我看到的时候内心是比较震惊的。因为前段时间和团队小伙伴争执三湘印象名邸到底值不值12.18万的画面，仿佛还历历在目。

但这一次，争执又升级了。

这个热火朝天的争执来自团队的两名写手：前滩到底在1年内能不能涨到20万？

这是一个非常有意思的话题，以至于两个小伙伴争的面红耳赤，甚至最后“舍命”押上了大赌注。

当然，赌注是什么不重要，我想和大家深入聊聊这两个正反选手的辩词。

从他们的争执里面，我们可以思考到一些关于房价上涨的底层逻辑，也可以辅助未来的买房判断。

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废话不多说，先来看看反方选手的辩词：前滩成交单价在1年内肯定涨不到20万。

理由有如下几点：

1、最重要的一点，前滩华二没有得到验证。

公民同招后，上海学区房的涨幅就不用多说了，大家可以查查周边优质双学区或九年一贯制学区房的历史成交价，再看看现在的挂牌价。

所以，华二对于支撑前滩房价的重要性，更是不言而喻。

但前滩华二到底怎么样？

大家应该都知道，2020年浦东新区有117所公办初中招生，其中，上实、上外浦外、上中东校都是全市招生，没有地段生，不能通过学区房对口入学。

那么，剩下的浦东公办初中里最优秀的就要数建平系和进才系了。

除此之外，还有3所九年一贯制学校也非常热门，分别是：位于碧云的上海市实验东校，位于陆家嘴的洋泾菊园实验学校，以及需要摇号才能购房的华师大二附中前滩学校。

包括今年民办转公办的张江集团中学，也是备受瞩目。

这几所学校都是浦东学区里拔尖的存在，但唯独华二没有升学成绩可以参考。

真正的名校，都是经过无数时间和升学成绩毒打、验证、淬炼出来的。

另外，前滩存在大量的、价格悬殊的一房和改善大户型，生源素质是不统一的。

也就是说，如果未来前滩华二中考成绩一旦扑街，整个板块小户型挂户口的学区房价值，就会大打折扣。

也就是说，前滩华二这所新学校，就生源和成绩方面还存在着不确定性。

2、前滩的未来，会面临很多小户型面积段的抛压。

前滩并不大，但却有着不小的一房容量，这些挂户口房源真的是单纯为了自住吗？

不全部是，小户型被争抢的理由多数是押注前滩板块的发展或看好华二。

不得不承认的是，前滩作为一个新兴板块，这些年的在房价上步子迈得过于大了，甚至可以说已经有了水分。

所以前滩板块发展有潜力，但不代表房价还有后发力，因为溢价太高。

即使你看好华二，就一定能读吗？不一定。整个前滩的一房挂户口户型真的太多了。

我们团队的新房专家火箭哥曾做过一组分析：保守估计整个前滩板块内有着6000-8000套房子。

这也就意味着，前滩华二在未来将面临严峻的学额紧张问题。

房子太多，自然生源太多，怎么办？

排优先级呗。

也就是说，未来前滩华二的入学，会以产证和落户时间为原则。

这就意味着：前滩早期交房的小区，有着很大的主动权和优势。

后面的小区如果读不了怎么办，无法兼顾自住的小户型，一定会出现“抛压“，也就是抛售潮。

3、同样17-20万的单价，有更香的选择。

我们都明白，前滩的发展不可谓不快，作为一个新兴板块，十二年学区+全新板块+CAZ规划+滨江资源规划，让这块宝地在前几年就站稳了8.5w+。

但现在新房动辄12万还抢不到，二手小户型一出就是15-17万的成交，不说未来的20万，单单17万就可以在上海有更多更香的选择。

更何况目前翻倍的只有晶耀和逸品。

17万单价在上海真的是一个尴尬的数字，这个单价你可以在陆家嘴、徐汇滨江、碧云、苏河湾、老静安，甚至大宁、古北等各个改善板块挑挑拣拣，哪个学区也都不弱，生活氛围也更浓厚，既有学区保障，又能兼顾自住，真香。

说到这里，反方选手越说越激动，俨然一副我已经赢定的感觉。

听起来一切说辞都很有道理，但正方选手会妥切吗？

显然不会。

而是笃定的又说了句：1年内，前滩成交单价必上20万。

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再来看看正方“坚定派”的辩词。

1、前滩小户型供不应求，供需关系失衡一定会托高单价。

你前面说前滩有6000-8000套的小户型，未来会出现抛压。

简直是鬼扯好伐？

就拿8000套来说吧，这个体量和上海每年新房8万套、二手房25万套的成交相比，算什么？

出来一套卖一套好吗？

尤其是你去看看现在前滩新房的认筹比，哪个出来不是挤破头在抢。

这些攥着钱等着入场前滩，又买不到新房的购房者，简直是热衷甚至死磕前滩这些新兴板块，未来根本不愁接盘购买力的。

2、占据稀缺地段和资源的前滩，还没有释放全部潜力。

前滩地段有多稀缺？就不说滨江资源规划和CAZ了，单单是黄浦江畔、中环内、三轨交的区位，这里就注定会是C位新星。

除此之外前滩还整合了大量的城市资源，包括教育、医疗、产业等各种资源，已经形成了业态互补。

前滩休闲公园、东方体育中心、惠立双语学校、惠灵顿国际学校、华二前滩学校、世贸中心、亚太中心、前滩中心、铁狮门、太古里、信德文化中心、香格里拉、四方城、莱佛士国际医院……

打个比喻吧，别的板块是依靠个别稀缺资源幻想成为“超级赛亚人”，但前滩直接就集齐了“七颗龙珠”。

你怎么玩？

更重要的是，陆家嘴板块整体发展饱和之后，急需要住宅+产业+商务+配套齐全的前滩板块作为互补生态。

这里就是第二个陆家嘴好吧。

就这么一个天赋异禀、资源稀缺的板块，直接可以对标“深圳湾”，卖到30万不是梦！

3、华二对前滩来说是好牌，但不是底牌。

你们天天说华二的不确定性太大，但有没有想过，这真的就是前滩的底牌吗？

就拿教育来说吧，底牌多着呢。你以为这些买前滩的new money只走公办教育路线吗？

国际学校也是香饽饽。

再来说说华二，虽然没有得到验证，没有参考指标。但90%是不会出问题的，因为生源不错啊，靠这些不缺购买力的新上海人，鸡娃都能考出来的。

还有，前滩发展简直是快的令人发指，放到一年前，你敢相信晶耀的二手房可以卖到17万一平吗？最多只敢想想13-15万。

今年单价12.18万的前滩三湘印象更是打脸了一众看空者，都说这里投机属性和炒作成分大，但最后的结果谁能想到呢？

为啥？前滩的底牌多啊。

聊到了这里，激烈讨论已经到了白热化的局面，两个人都各执一词，又都有着不错的说服力和逻辑。

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就在我们无法做出站队、跟票的时候，观观终于看不下去站出来了：

“前滩1年会不会涨到20万，并不取决于这个板块如何如何。大前提是整个上海楼市。

这一波上海楼市到底能飞多久，行情能持续多久，才是前滩1年内的后发力。

如果上海楼市这股热浪可以继续，全市上涨1成，优质板块上涨1.5-2成的机会就存在，那么前滩1年冲到20万的难度就不大。

可一旦吃到调控，最大概率就是可能上海会出台限售、限离婚等政策。

到时候前滩还谈毛线20万，直接就得憋3-5年。”

不过说到底，你看好或不看好前滩，这里已经崛起了。

正反方都有道理，大家也都可以用脚投票做出选择。

如果你看好前滩，说明可能你和前滩的气质比较匹配，同样朝气十足、崭新且有潜力。

如果你不看好前滩，有一些更好的判断也好，有着老上海的地段情怀也好，其他板块的选择也一定没错。

所以，谁也不用说服谁。相比之下我更好奇的是

你们相信前滩1年内能不能涨到20万？