2020年沪深楼市独领风骚，“动力密码”有啥不同？

编者按：本文来自微信公众号“90度地产”（ID:dc90du），作者：李宇嘉，36氪经授权发布。

年关将至，上海和深圳楼市显现“翘尾”行情，他们是2020年楼市回升的代言人，成交都突破近4年的高点。

不过，两个城市的楼市动力，大不同。2018年之前，沪深房价走势趋同，但2018年后，深圳撇开上海，房价突然爆发。原因是什么？

从成交结构看，深圳小户型房子涨价更快，这与深圳近年人口大规模导入，带动刚需，激活了从“刚需和改善”的循环，房价一举在2019年超过上海。而上海纾解人口，刚需乏力，小户型房价涨幅下降，存量房循环不足。不过，上海觉醒，放宽了人才入户，城市更新加速，进入到类似深圳的“刚需和改善”的循环。2021年，沪深两市“双龙驱动”，华东和华南两个都市圈楼市，依旧有戏。

沪深楼市，惊艳2020

年关将至，回顾2020年，疫情后的楼市走出了梦幻一般的行情，将上半年失去的统统收回来了。这其中，表现最突出的两个热点城市，就是深圳和上海。

深圳楼市弹性十足，屡屡霸占楼市头条，房价创下历史新高，近期网红盘打新，其火爆场面可谓路人皆知，10月份二手房房价同环比涨幅，时隔3个月之后再次双双排在“全国第一”，“7.15”的调控只保鲜了3个月。那么上海呢？貌似表现并没那么筋道。其实，没有比较就没有伤害。如果看看今年上海楼市与过去3年的比较，你就会发现，其实上海也并不逊色于深圳。

大家看上图，2020年4月，疫情刚刚稳定，上海二手房就开始活跃起来，月交易量突破2万套（冷热“分水岭”）。8-9月份，二手房月交易量突破3万套，创下2016年以来新高，10月份尽管有所回落，但依旧高达2.8万套。整体来看，疫情后上海二手房市场已探至近5年的峰值。

2020年之前，上海楼市已经在“静淡期”蛰伏3年了，二手房月交易量基本在2万套这个“分水岭”以下。疫情后，不仅反弹了，而且以凌厉的攻势，突破前期高位，确实让人侧目。二手房代表着真实的市场，它不受价格管制，也不受预售管控，是真真切切的楼市基本面的画像。

沪深房价走势，有什么差别

根据国家统计局的数据，我们对比2015年，考察两个城市的房价走势。2015年，刚好是史上最猛的一轮房价上涨的起点。先看小户型（90平方米以下），2018年之前，两个城市小户型房价涨幅基本一致，但2018年以后分道扬镳，深圳小户型价格迅速拉升，上海小户型的动力转弱。

到2020年10月份，深圳小户型二手房价涨幅，相比2015年上涨了89.3%，而上海只上涨了46.6%，深圳的涨幅接近上海的1倍。中等户型（90-144平米）方面，沪深二手房价涨幅的差距就小多了。相比2015年，深圳中等户型二手房房价上涨了75.5%，上海则上涨了47.9%。

最后再看大户型，相比2015年，当然深圳的价格涨幅还是要比上海要高，而且走势也与小户型有点类似。不过，深圳大户型价格涨幅比小户型的涨幅要小，而上海大户型价格涨幅比小户型的涨幅要大。所以，在大户型方面，深圳和上海房价涨幅差距并没有小户型涨幅差距那么大。

我们把深圳和上海大中小户型房价涨幅，放在一张表里，就很清晰了。

结论是显而易见的：

• 2017年之前，上海和深圳房价涨幅基本差不多，上海房价高于深圳

• 2018年开始，深圳房价涨幅明显大于上海，深圳房价超过上海

• 深圳小户型房价涨幅最大，中等户型涨幅最小，上海刚好相反。

这背后，到底是什么逻辑……

沪深楼市，刚需的差异

如果看大中小户型，我们发现，深圳房价涨幅最大的是小户型。这说明什么？年轻人流入相对多，城镇化飞速推进。这是沪深“楼市动力”的最大差别，这几年，深圳人口迅速增加，上海则疏解人口。反映到房价上涨，自然就是刚需驱动下深圳小户型涨的最快，上海刚需动力不足。

刚需持续发力，这就是楼市的福音，它给楼市带来的，绝不是“一锤子买卖”，而是源源不断的购买力导入和迭代；刚需“扎堆儿”，不仅小户型住宅热销、公寓热销，新房和二手房循环，还有结婚、生娃、“生二宝”后的换房和改善需求，一揽子都来了，是全生命周期的，带动整个楼市循环。

这就是深圳楼市的美妙故事。深圳人口导入多、年轻、学历高，从而实现了“人口流入-刚需上车-结婚换房-生娃换房”的顺循环，一套房交易带动多套房交易的“连环单”，刚需借助“低门槛”的小户型“上车”，若干年后换房时，既分享到了楼市的增值收益，同时也为居住升级积累了资本。

刚需上车、结婚买房、生娃换房等，每一步既鼓励年轻人勇于踮踮脚，努力探上“美好生活”，也增加了他们好好工作、努力赚钱的压力，当然也是动力，从而激活了整个楼市的交易量。但在上海，由于2015年以来，常住人口流入大幅减缓，上面讲的这个顺循环链条转的就慢了。

这个问题很要命。常住人口减缓甚至下降，必然就会导致生育率下降、人口自然增长率下降，这就是2015年以来上海发生的事情。2009-2018年，由于人口流入减少，最近几年甚至负增长，导致上海自然增长人口为负数，久而久之，生育率也排在倒数，也不会出现生育驱动的换房。就像日本一样，上海早早地进入了低生育率、老龄化，年轻人欲望下降，换房动力不足。

过去10年，全国平均出生率为12.07‰，高于此水平的城市有14个，包括深圳、广州2个一线城市，佛山等5个新一线城市，深圳以19.07‰的平均出生率高居第一。2015年全面放开二孩后，深圳出生率更是迎来近10年最高峰，2016-2018年分别达到22.33‰、25.45‰和21.58‰。

年轻人为主的刚需强势导入，也带来杠杆率攀升。好理解，年轻人加杠杆、承担风险的倾向，比中年人、中老年人高。深圳年轻人积蓄少，但工资高，他们对未来有信心，加起杠杆来不含糊。所以，前几年上海贷款增速和深圳差不多，但这几年，深圳贷款增速明显超过了上海。这种趋势和沪深房价趋势完全吻合。贷款增速下降了，房价上涨也自然就缺乏动力了。

2021年，沪深两市“双龙驱动”

观察深圳房价走势，发现前几年主要是小户型涨得快。近几年，人口高增长，特别是出生率在2016-2018年连续3年暴增，直接导致深圳2019年下半年以来，大中小户型房价上涨都非常陡峭。可见，深圳楼市的动力，由之前的“刚需主导”为主，开始转向“刚需⇆改善”共同驱动。

我们再看上海，上海小户型房价涨幅在2017-2018年明显下降，这与那段时间上海控制人口密切相关。也说明，上海刚需在减少，这是个要命的问题。刚需少了，苦于没有“接盘侠”，想换房的人也换不了，楼市循环的链条就肠梗阻了。所以，换房意愿不足，房价涨幅就下来了。

那么，这几年上海楼市靠什么支撑？除了富人消费，然后就是拆迁带动循环，即“拆迁刚需-改善换房”。2016年，上海开启拆除低端产业，再造城市空间，城市从“扩增量”，真正过渡到“优存量”，外围启动新城建设（宝山、嘉定、松江等），同步规划60个新市镇（如闵行莘庄、松江九亭）。

同时，借助轨道交通、城轨等，一批枢纽新城或新市镇（松江大学城、莘庄、漕河）开始突起。根据上海“2035 规划”，未来将有232万平米的旧式里弄等待更新。2020年，上海中心城区就将完成55万平方米二级旧里以下的房屋改造，粗略估计动迁居民将达到2.8万户。

照这样的速度，未来5年将有10万户居民受益新一轮城市更新。这是什么概念？市场上将多出一批又一批拆迁带来的“刚需”，多出了很多的购买力。一大波拿到安置动迁款的居民，将实现改善居住生活的梦想，短期内足以拉动整个房地产市场，甚至会影响今后的楼市格局。

这几年，上海楼市涨的最快的是中等户型的，大户型涨的最少。这说明，如果二手商品住房激活不了，大户型改善动力就没那么足。单靠旧式农弄里的拆迁补偿，对改善需求的支撑力度有点乏力。

于是乎，上海终于认识到自己的问题了。2019年，上海允许北大、清华本科毕业生直接落户，2020年将直接落户放宽至上海四所“双一流”，即交大、复旦、同济、华师大。当然，能落多少还未知。不过，这足够了，市场看的就是预期，确定性的信号出现了，刚需开始发力了。

微信里上海的朋友说，这一轮回升期，过去甩在上海身后的深圳，房价已经涨到了6.5-7万元/每平米，而上海目前的均价只是在5.7万左右每平，妥妥的洼地。如果学历落户计划比较乐观的话，叠加此前3年“静淡期”非户籍默默攒社保，加上拆迁带来的循环，“刚需+改善”构成完整闭环。

一言以蔽之，上海楼市也有望走出深圳那样的行情。对深圳来讲，大湾区核心、都市圈建设、先行示范的使命，人口、资源集聚能力还在暴增，但供应少的困局，至少中短期内看不到希望。因此，前面讲的“刚需⇆改善”共同驱动，还是深圳楼市的主逻辑。2021年，贷款阶段性地回松，房价怎么控制呢？2021年，沪深两市“双龙驱动”，华东和华南两个都市圈楼市，依旧有戏。