北京城市新规划获批！对北京房地产格局有何影响？

9月27日，中共中央、国务院对《北京城市总体规划（2016年—2035年）》予以批复，重点提出人口控制、不拆老城保护城市特色和深入推进京津冀协同发展。从今年3月份规划草案公示到目前正式批复历时半年，可见中央对于北京城市定位和功能的高度重视，显现以北京为核心的世界级城市群的重大意义。北京城市新规划将会对北京城市格局及房地产市场产生深刻的影响。

长期来看，人口疏解与总量控制能够抑制房价上涨的动力

人口持续流入是房价上涨的长期动力，持续不断的人口流入产生未来供不应求的预期，同时只有需求的不断涌入才能使改善性换房成为可能。近年来北京改善性需求达到70%左右。人口疏解和总量控制意味着需求的约束，首次置业需求的增速将会减缓，对应换房需求的规模也会下降。北京人口增速在近几年已经出现了明显的下滑，北京市2016年常住人口为2172.9万人，因此到2020年仅有127.1万人的缺口，人口增速的放缓和总量约束有利于抑制房价上涨的动力。

短期需求端的管控力度不会放松

北京城市新规划提出要“加强需求端管控”。从最近一轮房地产调控的效果上看，北京房地产市场的需求具有较强的韧性，刚性需求和改善性需求占据绝大部分，即使居民购房杠杆在调控下出现回落，但短期内依旧存在较强的看涨预期。在供给仍然短缺的情况下，需求端管控一旦放松将可能导致房价的再次反弹，这与“建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制”的目标相违背，因此需求端的管控力度不会放松。

通过刺激房地产拉动经济增长的可能性不大

北京城市新规划提到北京是“全国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心”，但没有涉及“经济中心”，这意味着经济增长可能不是北京市最重要的战略考虑。产业和人口疏解本身表明政府对经济增速下滑具有更大的容忍度，而且经济增长对房地产的依赖程度正在主动降低。因此，未来通过刺激房地产开发投资拉动经济的动力相对较小，房地产市场如2016年那样火爆的场面难以再现。

郊区的住房需求将会增加

近几年北京郊区的房地产市场发展迅速，2016年郊区二手房成交占比较2014年增加4.5个百分点。从人口疏解来看，北京各区人口疏解的力度大小不一，中心区域的压力明显高于郊区，未来通过轨道交通基础设施、产业转移、教育资源均等化配置以及“职住平衡”等相关措施将中心人口转移到郊区。因此，从中长期来看，拥有产业、交通支持的郊区房地产市场将迎来相应机会，北京区域间的价值差距可能有所缩小，对于城市区域的均衡发展具有重要意义。

城市更新面临较大的需求空间

北京城市新规划里提到“减量集约”发展的要求，尽管新规划也提到要增加住宅供地力度，但从实际供地结构看，更多的土地将会用在租赁用房、共有产权房等政策性住房领域，而纯商品住宅的供应将会越来越少。在这种情况下，要满足居民居住改善升级的需求，一个重要的方面就是依靠对老城区存量住房的更新改造。北京市拥有核心教育、医疗、交通等配套资源的东西城区楼龄较老，尤其是西城区楼龄30年以上的房屋占比46.5%，这些房屋的居住条件相对落后，在“不拆老城”的规定下，城市更新有利于提高中心城区的宜居性。

机构化租赁迎来黄金时代

北京城市新规划提出要“大力加强科技创新中心建设，更加注重依靠科技、金融、文化创意等服务业及集成电路、新能源等高技术产业和新兴产业支撑引领经济发展，聚焦中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城、创新型产业集群和“中国制造2025”创新引领示范区建设，发挥中关村国家自主创新示范区作用”。实施科技创新驱动迫切需要留住优秀人才，而在目前的房价压力下，吸引人才必须依靠租赁市场，并且是秩序规范、品质条件较好的租赁市场，而这些优质产品和服务只能依赖专业化运营机构。规划提出，北京要“完善购租并举的住房体系”，机构化是规范发展租赁市场的最大抓手。因此，专业化运营机构将会进入发展的黄金时代。

环京城市圈房地产的居住价值真正显现

国际城市发展规律表明，人口向大城市集聚是不可逆转的趋势，城市群是当前城市化的主导形态。北京对于外来人口的吸引力只增不减，但受制于城市人口规模限制，外来人口会集聚到北京周边城市。以廊坊为例，按照《廊坊市2016-2030年规划》，廊坊常住人口将从2016年的461.5万增长到2020年的570万再到2030年的785万，还有323.5万的人口净流入。随着京津冀区域交通体系等基础设施的优化，未来北京的产业和人口转移将在长期对周边城市房地产市场形成较大利好，对环京城市圈的产业支撑力度增强，使环京房地产的区域价值真正体现出来。