被科技巨头“吞噬”的西雅图：房价高、交通差

编者按：城市要如何发展？科技企业能让城市变得更加创新、有活力吗？会带来怎样的负面作用？这些个问题令人着迷。《彭博商业周刊》在其网站刊登文章How Big Tech Swallowed Seattle，对这个问题做了全面的描摹。

摄影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK

九月下旬，一群来自密歇根的商人和经济发展官员前往西雅图“取经”。他们的重点放在Amazon公司，他们想要弄明白该公司是如何改变这座城市的。“我们觉得还是应该亲身体验一下才能了解到西雅图的特别之处”，这次旅行的负责人，Rock Ventures LLC特别项目总监Cory Tincher说。

这次参观是底特律试图让Amazon把第二总部设在它那里的努力的一部分。几周前，Amazon曾询问北美哪个城市有兴趣提供能够容纳5万名员工的场地。这事儿不出所料地引起了一波躁动，纽约、奥斯汀和其他一些拥有成熟科技行业的城市跟另外一些不太成功的城市发生了冲突。这也让西雅图成为人们关注的焦点。

当Tincher穿过Amazon低矮、普通的园区时，他对建筑物与周围环境的完美融合印象深刻。Tincher好不容易找到了一处能彰显Amazon存在感的地方，赶紧草草记下了笔记，试图通过另类设计来赢得首席执行官杰夫·贝索斯的支持。他也还不知不觉地研究另一位当地亿万富翁——保罗·艾伦的作品。

大多数人都知道艾伦和他的高中好友比尔·盖茨共同创立了微软。但后来他又在房地产方面积累了第二笔财富。他的公司——Vulcan Inc.建造了Amazon在西雅图的大部分园区，后者现在占据了西雅图五分之一的主要办公空间，还有整个街区的公寓、餐厅和商店。艾伦还建立了生物医学研究设施，正在为Amazon的同行Google和Facebook开发巨型办公楼。

Vulcan公司开发的地产项目

根据Bloomberg的分析，他的项目估值约为60亿美元。Vulcan公司的资产正处于科技中心的核心，自2004年以来，该中心创造了2亿美元的税收。Amazon总部在当地雇佣了45000名员工。该公司还表示，自己又创造了53000个工作岗位，帮助西雅图把失业率降到4%以下。

这让这座城市看起来像是复兴的典范，像是开放商的圣经。然而，当其他城市试图从西雅图借鉴经验时，却发现这座城市充满了怀疑和愤怒。尽管在公共交通领域进行了巨额投资，但交通状况依旧一塌糊涂。过去两年的大部分时间里，西雅图房价的上涨速度快于美国任何一个主要城市。无家可归者的数量多到可以引起社会危机。以前还算体面的市议会会议现在每天的工作就是吵架。

Vulcan公司的土地开发轨迹

这样的反差产生了一种自相矛盾的效果，让西雅图这座权力和声望都达到巅峰的城市又显得有一丝脆弱。商业集团担心，贝索斯有一天可能会偏爱新总部。今年8月，一名开发商提议拆除标志性的Showbox剧院，以便为盖一座44层的公寓楼。在市中心一条主干道边，有人喷漆辱骂贝索斯。

Bloomberg Businessweek，2018年9月3日刊

愤怒不是空穴来风，1991年，《Seattle Times》上的一系列专栏文章提议建造一个巨大的绿色空间，从市中心向北延伸一英里，一直延伸到Lake Union——市中心的一大片水域。很快，市民们组成了非盈利组织Seattle Commons Committee，该组织制定了一个住宅和商业社区的计划，在74英亩的公园周围规划了可容纳1.5万人的住宅区。市议会和市长最终批准了该法案。

在这座城市的大部分历史中， South Lake Union一直是一个轻工业园区。威廉·爱德华·波音利用这个湖作为他早期水上飞机的跑道，亨利·福特在附近建造T型车。但到了20世纪90年代，这里变成了停车场和仓库。唯一吸引人的地方是一家脱衣舞俱乐部。

随着公园计划获得更多关注，支持者们找到艾伦寻求帮助。他在与癌症的一场较量中离开了微软，并重新打造起了自己作为科技和电信投资者的形象。1992年，他同意贷款2000万美元开始购买不动产。但由于需要从纳税人那里再筹集1.11亿美元，这一项目备受争议。由于担心交通堵塞和小型企业的流失，选民两次否决了该提案。

作为投资者，艾伦收获的不尽是好名声。他主要以与Charter Communications Inc.合作失败以及购买球队而闻名。这个公园看起来像是他的另一个败笔。艾伦在South Lake Union拥有11.5英亩的土地，而且没有明确的开发计划。但他一直在购买土地，并在2001年雇佣了Ada Healey——一名几年前搬到西雅图的房地产高管。艾伦在该地区的其他地方都有房产，但Healey的主要工作是在South Lake Union进行地产开发，并将该地区卖给那些企业。

Healey来自佐治亚州，志向远大，性格外向，赢得了Merck & Co.等租户的青睐。她引入了商店和餐馆，并推动该市建造了一条有轨电车线路，将社区与市中心连接起来。Vulcan公司还在一些地方加宽了人行道，修复了一些旧建筑。Healey说：“我们扎根于此，希望把这里建设得更好。”人们开始称这个地区为“艾伦之城”。

Ada Healey 摄影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK

但这个名字叫不了太久，。2007年，Amazon要求Vulcan公司在South Lake Union建造一座170万平方英尺的总部大楼。当时，这家公司的总部位于市中心以南的一幢前身是医院的建筑。在接下来的十年里，Vulcan公司为Amazon公司又加盖了100万平方英尺的园区。最初租给微软和衬衫制造商Tommy Bahama的房产也被Amazon抢走了。如今，它在该市的占地面积约为810万平方英尺，其中包括它从Vulcan公司以12亿美元买下的几栋建筑。艾伦还出售了另外25亿美元的房产，并用这笔钱为South Lake Union的更多开发项目提供资金，包括Facebook和Google的办公室。

到2004年，艾伦在全市已经有60多英亩的土地，这些土地相对集中，完全符合Amazon将全体员工聚在城市某一地区的目标。Amazon负责房地产业务的副总裁John Schoettler表示，这是一个“千载难逢”的机会，可以在一座城市的中心建立一个社区。他说，这个社区的优势还包括艾伦的团队已经获得了建筑许可。Schoettler说：“我不认为他们一开始就觉得会有能包下所有的空间的客户。这对他们来说是件好事，当然对我们来说也一样。”现在， South Lake Union的写字楼租金比Seattle中央商务区还高。尽管发展如虹，Healey说她仍然要向潜在租户推销这个社区：“这可不是说打开窗户鸟儿就会飞进来这么简单。”

眼见它起高楼

摄影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK

一个到处都是办公室的社区似乎不太吸引人，但South Lake Union无疑增加了这座城市的吸引力。自2010年以来，已有超过11.4万人移居西雅图，人口增加了19%，使西雅图成为本世纪美国人口增长最快的大城市。但是由于几乎没有足够的新住房给他们居住，该市的住房成本急剧上升。

西雅图约有三分之二的住宅是单户住宅（类似的以科技为中心的城市密度要大得多；例如，在波士顿，单户住宅仅占所有住宅的14%）。西雅图的房主们极力反对对住房相关法律的修改，这些修改将会增加房屋密度。住房稀缺，价格上涨，7月份房价中值升至805000美元。在一些曾经是播音公司机械师居住的地区，房屋通常能卖到100多万美元。近年来，开发商普遍将写字楼和高端住宅置于更廉价的住房之上，加剧了供需失衡。今年5月公布的一项民意调查显示，生活成本飙升已超过交通拥堵，成为西雅图居民最讨厌的日常。

没有什么地方比中心区感觉更强烈了。中心区距离South Lake Union大约两英里，在历史上曾是该市黑人人口的聚集区，艾伦和Healey把目光瞄向了那里。今年2月，Vulcan公司拆除了Red Apple步行街，以便为一个市场和一个公寓综合体腾出空间来。这一开发项目的532套单元中，有五分之一属于让人们“住得起”单元，因此该项目有资格享受免税待遇，但这只是意味着，根据市政府规定的限制，一居室的租金为每月1505美元，主要面向人群为年薪52650美元的单身人士。

科技公司对租房市场的影响

Preston Hampton曾为该地区的建筑设计指导方针。Hampton说，昂贵的住房使得中部地区的黑人人口从20世纪60年代的70%下降到今天的不到20%。但成本飙升并不是唯一的问题。他举了一个例子，当一些新来的人看到一群在门廊上玩多米诺骨牌的黑人青少年时，立刻打电话报警，理由是觉得这些孩子们绝非善类。“问题是，你属于那里吗？” Hampton说，“它看起来越高档，人们就越觉得自己不高档。

中心区附近的建筑 

摄影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK

Healey没有否认这些批评，但她认为，在西雅图这样的新兴城市，为低收入人群建造房屋是不可能有利可图的，因为建造成本很高。她指出，艾伦已经捐了钱，Vulcan公司也还试图调整项目，以回应社区的投入，例如，包括旨在吸引社区企业的“微型”零售空间。但相关人士表示，这些努力收效甚微，他们担心Vulcan公司正筹划什么其他的主意，艺术家Julie Chang Schulman表示，South Lake Union “跟我们没有什么关系，更不能可以反映西雅图多样性和创造力的社区。”

Preston Hampton和Julie Chang Schulman 

摄影: SASHA ARUTYUNOVA FOR BLOOMBERG BUSINESSWEEK

城市官员对飞涨的房价负有部分责任。Greg Nickels曾在2002年至2010年担任市长，他推动了许多繁荣经济的政策，但现在他表示，如果城市增长放缓，情况也许会更好。他表示：“经济增长面临的一个重大挑战是，不要为了增长而增长。我们想让马儿跑，又想让马儿不吃草，以后只能变得越来越困难。”

Schoettler将这种焦虑称为成长的痛苦。该公司捐赠了数千万美元用于开发经济适用房，为当地的非营利组织提供了免费的办公空间，并为有轨电车线路购买了一辆新的车辆。他表示：“想要创造一个不仅当地人羡慕，而且外地人羡慕的世界级的城市，如果没有剧烈发展和矛盾产生，是不可能的。”

在Amazon的第二总部城市竞争中，底特律没有进入第一轮。这对Tincher和他的老板、Quicken Loans公司的创始人、亿万富翁Dan Gilbert来说是一个打击。与艾伦一样，他也一直在改造自己所在城市的市中心，想要使之成为一个能够吸引快速增长、富有创新精神的企业的地方。“很明显，我们都很失望，” Gilbert在1月份Amazon挑选的20个入围城市名单公布后在Twitter上写道，“毫无疑问，我们最好的日子就在眼前。在未来的几个月或几年里，你会看到许多大大小小的交易成为现实。”

Amazon的决定预计将于今年晚些时候做出，各城市正激烈竞争，争相提供税收优惠和激励措施。与此同时，该公司一直在向入围城市施压，要求它们描述自己将如何应对住房负担和交通问题。这一迹象表明，无论在最终选址何处，该公司都不会为未来可能出现的问题背黑锅。

所有这一切都表明，一旦当地居民知道Amazon现在的总部发生了什么事情，他们就会很快就会感到不安。多伦多大学城市研究教授Richard Florida表示，西雅图过去曾经“因取得的巨大成功而欢欣鼓舞”，而现在，这座城市好像“被狠狠打了一拳”。

编译组出品，编辑：郝鹏程