关于万科转型、海外战略、地产科技应用…… 郁亮现场这样说

编者按：本文来自 每日经济新闻，作者吴抒颖，36氪经授权发布。

9月23日，在万科举办的南方区域媒体交流会上，就媒体关心的万科转型、海外战略、转型等问题，万科董事会主席郁亮表示，“我们今天来看万科当年那个“活下去”，还不能忽略了我们剩下几个字，我们不仅要活下去，还要活得好、活得久。”

同时，郁亮还透露，万科正在研究第二阶段的海外战略。第一阶段进入了纽约、伦敦和新加坡，目前已告一段落了。

万科董事会主席郁亮 图片来源：每经记者 吴抒颖 摄

关于海外战略

在被问及海外战略布局时，郁亮表示，万科正在研究第二阶段的海外战略。第一阶段进入了纽约、伦敦和新加坡，都是和别人合作的，当时想通过合作学习更多的东西。

“第一阶段告一段落了，开始进入第二阶段，但我们的发展策略目前还没看明白，还在做相关的调研，还没成熟。希望明年能够跟大家分享。”郁亮说。

对于媒体提及万科收敛聚焦策略及明年的计划时，郁亮表示，万科是非常具有危机感的公司，从来不会因为外部环境的变化而改变如履薄冰的危机感。

“比如说就7·30中央政治局会议中提出的“不把房地产作为短期刺激经济的手段”，对此很多人作了不同的解读，但是对万科来说，我们这个行业不是短期的手段，我们知道长效机制必须要建立起来了。”郁亮表示：“我们今天来看万科当年那个“活下去”，还不能忽略了我们剩下几个字，我们不仅要活下去，还要活得好、活得久。”

此外，在谈及万科物业为什么不上市时，郁亮表示，万科物业如果以一个传统的物业公司上市的话，他绝对是不满意的。万科物业一定要区别于传统物业，被认可为服务商的时候，才有价值，才能得到市场的认可。

关于转型问题

在被问及如何看待万科A的市值被海天酱油超过时，郁亮回答：“我是服气的，我也乐于见到这样的结果。”

“如果有一家公司能够满足千家万户老百姓的需要、成为他们的首选，这样的公司赚很多钱是应该的。我们要向优秀的公司学习。”郁亮表示，无论是酒还是酱油，或者是房子，所有的企业都应该以如何成为千家万户老百姓的首选为目标，这样就能创造真实的价值。

对于转型问题，郁亮表示，海天酱油让万科看到了希望。因为从收入上讲，万科是其17倍多，从利润来看大概7倍多，如果简单地拿财务数据来说转型是否成功，可能太简单了。

郁亮表示，从地产行业转型来看，万科并不是地产业务干不下去了要换个跑道发展，而是地产行业在寻找第二增长曲线。所以并不是说行业活不下去了，第二增长曲线是万科转型的主要任务。

郁亮表示，转型也意味着会做一些全新的东西，比如说物流业务。“万科物流业务从零开始到现在，我觉得做得很成功。”他说，转型除了在原来核心业务带来新的增长点外，同时也在跟万科相匹配，跟城市同步发展、跟客户同步发展。

他表示，近几年还有一个新业务做起来了，就是长租公寓。在集中式长租公寓方面，万科是市场第一。未来长租公寓市场预计有3万亿元的规模，有很大前景。

同时，郁亮还透露，万科对于旧改和TOD为代表的大型复杂项目，现在花费了很多精力研究。他指出，如果在旧改和TOD这种大型复杂项目上能够有所突破，也是为传统开发业务带来新的增长曲线。“所以这个时候转型发展，应该说要在传统开发当中找到新的内容，找到新的增长点。”郁亮称。

当天，出席交流会的万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉也表示，万科将把城市更新作为在全国各大城市的重点发展领域。现在城市里还有很多老房子，这些老房子不单只是建筑问题。在城市更新中，尊重历史文脉，保留城市记忆，打造公共空间，激发城市活力是万科做城市有机更新的核心理念。

郁亮表示，对万科来说，像管个大家庭一样，或者说像管个生态系统一样，大树有大树的功能，小草有小草的作用，在各自的领域里面做得最好，相信就能转型成功了。

关于科技应用

关于地产科技应用落地，万科集团副总裁兼物业事业部执行官朱保全现场介绍称，万科主要分为两部分内容，一部分是线下到线上，另一部分是数字到智能。

其中，线下到线上方面，万科从2013年启动物业信息化建设；2016年地产业务全面启动信息化建设；2018年物流、产城、商业等业态实现信息化。

数字到智能方面，万科在2017年实现单点应用：引入人脸识别技术；2018年，研发智能家居、智能园区等产品；2019年，建立平台：应用AI+BIM技术，IOT+BIM等技术。

朱保全举例称，在30年前，万科物业刚刚成立的时候，对保安有非常严的要求，要求入职两周之内必须背下所负责区域经过的车的车牌号。今天如果用车牌识别的技术，永远就可以记下客户的车牌，无论是从客户体验还是从质量的结果情况来讲，机器会胜过人。万科将全面主动拥抱科技变革，构建数字万科，打造不动产科技平台。

朱保全还透露，万科有一个秘密武器叫沃土计划，这是一场万科内部的信息化革命，目标是打通底层数据，治疗万科内部的大公司病，提升管控效率，提高利润水平，并最终让万科为未来的万亿市值平台搭建，做好充足的准备。“接下来无论是5G还是物联网技术，我觉得在不动产领域里面，这是它可能真正酝酿的一个非常巨大的机会。”朱保全预测。

万科南方区域事业集团首席执行官孙嘉 图片来源：每经记者 吴抒颖 摄

关于南方区域

孙嘉在“砺初心、永热爱”的故事分享会中指出，随着业务种类的增加、业务规模的扩大、业务战线的拉长，南方区域的团队也在经历着一个阶段性考验。

“我们从能力到经验到内部的组合方式、协作方式，跟外部生态、网络共同打造新的事业、新的平台能力，都在逐步建设中。因此，过程中间难免会有些工作的瑕疵，没有在每一个城市、每一个项目上都做到让所有客户和利益相关方都满意。”

孙嘉表示，去年以来，万科南方区域获得国家顶层设计层面的重大利好，包括海南自由贸易试验区、粤港澳大湾区发展规划纲要正式发布以及深圳建设中国特色社会主义先行示范区。

对于未来万科南方区域发展，孙嘉表示，会同时做好两方面业务。一方面是进一步巩固和提升基本盘，现在万科南方区域在南方五省进入了17个城市，产能超4500亿元，已经服务了超过60万个都市家庭，“我觉得这个数字还可以更大，我们还可以给更多的城市家庭提供更好的综合性社区服务。

另一个方面的业务是在住宅以外的，根据空间、城市和客户需求的把握，做一些相关的高价值的持有性资产和高黏性的客户服务，“经营空间、搭建平台，让政、企、银、商、学互为客户，让各方在万科这样一个大的平台上产生链式反应，让更多客户去服务于更多客户。”