首创置业的三个选择

2019年或许是过去十年最艰难的一年。

这一年，中国房地产市场依然创造了16万亿的销售记录。这个行业的蛋糕越来越大，不确定性也在增多，房企们都在为了“活下去”而加速奔跑，也都在思考如何才能“活得更久，活得更好”。

是下沉还是聚焦，是守住基本盘还是加速跑转型，是继续快周转还是抓紧降杠杆，每个企业都有不同的选择，每个选择也都至关重要。卡在“首创制造2020”的关键节点，首创置业有自己的选择。

城市圈里的「攻与守」

“Location，Location，Location” 一直被奉为房地产的不二法门。对于房子来说，强调的是区位，而对于身处其中的企业来说，就是布局。

三年前，不少开发商瞄准了三四线城市的发展红利，前赴后继在全国范围搞下沉。首创置业却是少有几个在布局上做相反选择的企业。

2017年，首创置业调整战略布局，从原来的五大核心城市转型升级到三大城市群，即京津冀、长三角和粤港澳大湾区，同时进入有竞争力的单核二线城市。其中京津冀是绝对核心，占未来投资的50%以上。

不做下沉做聚焦，当年的战略选择在首创集团总经理、首创置业董事长李松平看来完全是“下意识的判断”。李松平把当时的市场形容成「狂躁期」，“我们感觉到房地产愈演愈烈的竞争，下意识判断这种市场的狂躁是不可持续的，我们从北京出发，跑到三四线城市去拿地，其实风险会大很多”。

下沉风潮之后，随之而来的轮番调控和一城一策也验证了这一战略的正确性。从2014年首进上海布局长三角，到2017年首进深圳、杭州，初步达成三大城市圈布局，选择重点出击的首创置业如今已经在三大城市圈站稳脚跟。

从业绩数据来看，2019年1-11月，仅上海单个城市已经为首创置业贡献了超过13%的签约业绩，仅次于北京、天津。昆山、沈阳、深圳、成都、重庆等城市也都各有贡献。

在做大做深三大城市圈的同时，首创置业也开始思考下一步该怎么走。“毕竟我们不能仅局限在几个重点的区域，好的区域竞争也很激烈，也有饱和的地方”，李松平表示。

尤其是近年来，中心城市不同程度的外溢需求推动了区域单核城市的兴起，诸如郑州、武汉等热点城市也在重新迸发活力。在李松平看来，首创置业在聚焦之余也应该有些新尝试，“人口在千万级以上保持正增长、GDP比较稳定、产业结构比较合理、舒适度也足够的城市，对于我们来说都有研究价值”。

这一点在土地数据上也有所反映。仅拿2019年上半年的数据看，首创置业投入171.3亿元在全国范围内斩获13个项目，其中八成投资额集中在三大核心城市圈，剩余将近20%的资金用在了拓展新版图上。期间首创还首进苏州、东莞和厦门，在拓宽长三角、粤港澳大湾区城市版图的同时，持续深化单核城市布局。

站在巨人肩膀上做转型

在住宅开发逐渐见顶之后，不少房企都纷纷谋求转型，从共享办公到长租公寓，从商业地产到产业新城，开发商们为了“活下去”尝试了很多条路。 

相比于其他仍在苦苦摸索的房企，其实，国资背景的首创置业最开始也走过不少弯路。

“最开始是什么赚钱做什么，弄得很多业务交叉冗杂，比如搞环境的产业在做房地产，做贸易的也在做房地产”，首创集团党委书记、董事长李爱庆反思这些年来曾经有过的短暂偏离，总结了一套多元发展的基本逻辑，“一是突出主业；二是非主业坚决不做，不是说所有好的东西都要留下来；三是要规范行为”。

这套“有所为有所不为”的逻辑，同样适用于首创置业的多元业务转型。

站在巨人的肩膀上，首创置业在转型路上迈出的第一步就是商业地产。从2009年至今，首创置业用了十年时间在全国17个城市开发运营了奥特莱斯品牌，到2020年预计将增长到持有和管理20个开业的奥特莱斯项目，抓住消费升级的趋势，完成全国一二线城市和消费热点城市的布局。截止2019年6月，已开业的首创奥莱达10家，实现营业额36.4亿元，同比增长54%，客流量达1864万人次，同比增长103%。 

在布局商业消费领域之外，城市更新和文创领域也同样被寄予厚望。“文化是长在房地产上的”，李松平拿出了拥有600多年历史的故宫举例，“如果离开了文化，故宫也就只是9999间半的房子”。

背靠集团力量的首创置业完全有实力把城市中大量的工业厂房和旧址重新翻新定位，然后赋予其内容和融资功能。同样是在2009年，首创置业进驻原万东医疗设备厂，将后者改造成了郎园Vintage文化创意街区。创业创新大潮兴起之后，罗辑思维、得到、果壳网先后入驻其中。在郎园作为案例获得成功之后，首创置业把文化创意产业列为多元化发展的主营业务之一，搭建平台、汇集资源输出品牌管理。

而随着科技互联网时代的到来，首创置业注意到人工智能、物联网、生物工程等尖端科技带来的产业集群效应。2015年起，首创置业进入产业园区开发运营领域，总投资46亿元兴建的首个产业园——中关村集成电路设计园（IC PARK），如今已经聚集了国家级的集成电路设计及相关产业链，一年营收超过三百亿。

如今，首创置业的四大核心业务线为住宅开发、奥特莱斯综合体、城市核心综合体及土地一级开发；高新产业地产、文创产业及长租业务作为其新业务的补充。在房地产企业纷纷寻求转型的背景下，这些新业务也将成为首创置业未来的增长空间。 

然而从住宅开发到商业地产，从文创产业到高科技产业园区的开发运营，哪怕是对于背靠国企的首创来说，其间的路也并不好走。建设周期长、回收盈利慢，还需要持续运营。就连李松平自己都坦言，“首创置业的转型之路才刚刚开始，很多问题需要我们去研究，很多机会还需要我们自己去把握。” 

把大坝筑牢，把水位控好

如果说城市圈的布局解决了钱从哪儿来的问题，多元化发展解决了钱到哪儿去的问题，那么首创置业的「大坝理论」影响的就是钱该怎么管的问题。

李松平把企业的资产比作是大坝，而把大坝中库存的水位高度比作是负债率。“我们现在讲安全、讲快周转，实际上正常来说，负债率达到70%、80%已经很累了。但如果大坝的质量足够好，90%甚至是100%的水位都没有问题”。

在李松平看来，“具有极强流动性的资产才是好资产”，资产的好坏有时候并不是企业自己决定的，甚至会随着经济形势和市场供需变化而变化，因此大坝和水位都要两手抓。这也不难理解过去一年，首创置业先后出售北京、沈阳等地项目股权。

卖卖卖的同时，首创置业也在买买买。根据中指研究院数据，2019年首创置业在公开市场斥资180多亿元买入土地。把一些相对劣质的资产出售、变现，购买一些更优质的资产也是优化资源配置的过程。根据克而瑞研究中心统计数据显示，2019年，首创置业全口径销售额达到808.1亿元，超额完成全年销售目标。另据刚刚过去的一月份数据来看，1月份公司实现签约面积约15.4万平方米；以同比增长4.1%的速度实现签约金额约人民币43.2亿元。

资产腾挪优化的成效反映在数据层面，2019年上半年，首创置业资产总额约1953.51亿元，相比去年增长58.51%。

一方面，首创置业通过资产腾挪置换来“筑牢大坝”；另一方面，则是全面强调销售回款，通过去库存、去杠杆来调整负债结构。自从2017年提出“快周转、冲规模”之后，首创置业先后在一二级土地市场价低质优的土地资源，负债水平也水涨船高。

从财务数据上看，“水位控制”效果明显。2019年上半年，首创置业持有现金373.87亿元，较去年同期大幅上涨72%，短期负债为24.3亿，同比上升13.4%。现金短债比1.49，这是三年来再次回到现金能够覆盖短债，超过2018年的TOP50平均水平1.39，偿债能力有了较大的提升。

与此同时，首创置业2019年上半年净负债率也较2018年末下降了14.3个百分点，从全年范围看，这一数据还会得到进一步优化。

从全面出击到重点聚焦，从住宅开发到多元发展，从筑牢大坝到严控水位，谋求高质量发展的首创置业也在“稳中求变”。