长沙城市分析报告

编者按：本文来自微信公众号「子木聊房」（ID：dc90du），作者：子木、余老师，36氪经授权转载。

被低估的长沙楼市

在这个年代，能称得上有幸福感的城市已经凤毛麟角了。而长沙就是其中为数不多的一个。

长沙人爱吃爱玩，同时在不紧不慢的生活节奏里把长沙打造成了一个典型的消费型城市，其餐饮娱乐业异常繁荣。所以你在长沙街头到处都可以看到形形色色餐厅、KTV、足浴、酒吧…

晚上的解放西路、药王街，灯火通红的化龙池，也处处弥散着年轻人的荷尔蒙，餐厅门口随处可见排着30分钟的晚餐长龙。

而这一切安居乐业的拖底，正是由于长沙常年「异常稳健」的房地产市场。

为什么这样说？看下面几个数据你就明白了。

• 1.长沙是湖南省会，是全省资源核心。2017年，长沙市GDP总量为10536亿元，首次突破万亿大关；占湖南总GDP接近1/3, 虹吸作用很明显；成为全国第十四个GDP过万亿的城市。其中不论是人均GDP还是人均可支配收入，长沙均是排名中部第一。

• 2.长沙常住人口791.81万人，持续人口净流入，增量超过武汉、成都、南昌等众多城市，增长率甚至超过广州、杭州等。

• 3.长沙的基础教育扎实，四大名校在2017年清北两校的自主招生考试的报送拟录取名单总人数位居全国榜首。

• 4.长沙对房地产依赖度比郑州和太原、武汉都要低，房地产投资只占固定资产投资比例的不到20%。

如果按照数据综合来看，长沙无论人口净流入还是人均收入都是位列中部五省（武汉、郑州、合肥、南昌）榜首，其房价理应会被炒作到数一数二的高位。

但奇怪的是，长沙的房价却一直是以逆姿态的存在，就2007-2016年十年为期，其房价只得了一番。在2016年上半年以前，长沙的房价被稳稳的压在了7k以下。

压制房价的手段

究其原因你会发现，长沙的治市策略其实和黄市长在位的重庆是一样的。

其城市产业结构从不以房地产为主，主要用「天量的土地供给」的方式将高房价这只洪水猛兽牢牢地镇压在外，可谓之良心。

尤其在2012-2014年期间。由于土地供应量大，且渠道多。造成不少本土开发商手中有低成本土地储备。

即使是主城区的中心位置都有不少的土地供应，中心房价横在10000出头。此外，岳麓、雨花、望城、星沙等区域的热点区域持续开发，望城、星沙长时间价格在4k-5k，低均价换来的高销量更是拉低了整体均价。

然而，横久必跌是房地产市场铁定的规律。这种高供给的土地调控方式，心意虽好但市场并不买账。

2014年的时候，长沙的库存量同比上涨40.5%，新房库存峰值出现，去库存周期一下子从8个月变成18个月，一跃成为了全国第四，年底长沙新房存量达到1454万平方米，几乎是北京的两倍。

那时候长沙九成以上的家庭均拥有自有产权住房，城乡居民人均居住面积分别达45.34平方米、56.47平方米，居全国大中城市第一位。

以户为单位的本地人持有3-4套房产也很普遍。即使是中心区的房子都不稀缺，最中心五一广场、湘江边，大盘林立，二手房价格长久横盘。

这种情形对房地产市场的发展是极为不利的。

因为开发商大部分都是从银行借款背杠杆开发。如果土地供应太大，房价起不来，没人买房，就会导致库存周期拉长，开发商无法回款，资金压力倒逼银行金融。

长此以往的结果就是，楼市会进入大萧条时代，房地产连带的百余产业也会进入漫漫冬季。

于是长沙开始酌量控制土地供给，2015年以后，情况有所改善，基本上供求关系发生转变，且纯住宅用地的成交量更是减少。

然而这次本是一次良好的转型，结果却正好遇上了上一轮房价的大周期。

炒房客之战

2015年全国启动去库存，北上广深房价开始暴涨。一线城市涨完之后，板块轮动至二线城市，中部五省开始轮番上阵。

到2016年的岁尾时，武汉、郑州获批建设成国家中心城市，南北相望。郑州、武汉、合肥均价过万，南昌近9k，而长沙的房价才是6K多。

也就是在2016年下半年，长沙用了一年半的时间，库存终于由2014年的18个月去化周期，健康合理的缩短到了6个月以内。

然而本来又将进入稳健周期的长沙楼市，这时候却成为了全国炒房客的觊觎之地。

很多人窃喜，在中部五省各项指标均名列前茅的长沙，房价价差竟然达到3-5K，这不是洼地是什么？

于是同年8月，“合肥炒房团横扫梅溪湖”霸屏长沙媒体圈，全国炒房客打着飞的前来抢房，长沙市民陷入恐慌。

次日官方高挂辟谣报道安抚民意，并打出“坚决抵制炒房客”的口号，抗击炒房客攻坚战正式打响。

不得不说，长沙政府对于抗击炒房客，响应「房住不炒」的力度在全中国都是绝无仅有的，其决心让人敬佩。

从2017年3月18号开始，长沙就开始机关枪似的密集出台调控政策。其中，2017年的520和923限购政策几乎限死了外来人的所有炒房通道。

然而被外地炒房客带动的市场情绪却让本地人也加入了炒房热潮。与此同时，限价政策下的开发商借势捂盘惜售，过度上调房价的开发商被严卡预售证。

整个市场一度陷入房源短缺的紧张气氛中。

然而2018年各地炒房客依旧心不死，利用假结婚、注册企业等方式拼命撬动阀门，试图寻一丝入场机会。

就在今年的6月25日，长沙实在忍无可忍，颁布了史上最严厉的调控政策。

这次力度太大，也中伤了部分改善型人群。就在新政发布的次日，有女子就在长沙市政府门口来了一次惊天地叹鬼神的华丽一跪。

买房维权，买不到房也维权这一幕均在长沙结伴上演。但长沙楼市这批奔驰野马的确是被成功拉住了，进入一个看似稳定的阶段。

长沙格局

长沙「房住不炒」的决心的值得其他城市学习的。无论是对开发商的监管，还是对于炒房客的抗击都是果断而坚决。

但长期来看，无论政府如何调控，随着城市化进程的加快，人口不断净流入的长沙终将会迎来房价逐步上升的局势。而人口不断聚集的地段也会带来最实际的财富增长。

所以接下来，子木携手长沙楼市多年深耕的老司机共同为大家奉上长沙最具参考价值的购房地段潜力分析。

首先从头再分析一下长沙这个城市。长沙有两个特点：

1.特别有传承性的城市，市中心区从未变过。

自战国以来，城址几千年都没有迁移，且城市中心区从未改变，其他老城街巷估价沿用至今。芙蓉区马王街、化龙池一带；开福区潮宗街一带尚存的老街，在明清两代即已定型。

2.消费型的城市，城区商圈林立。

湖湘文化强调“心忧天下，经世致用”，政治风云中，湖南人才辈出，有很高参政热情。属于政治型城市。

在人口构成上，外来人口、消费型人口占了城市很大的部分。能吃爱喝会玩，酒吧、夜宵、小吃遍布大街小巷。

长沙的娱乐业主要有长沙解放西路酒吧一条街；化龙池和太平街，主要以小型清吧、演艺吧为主。夜总会以田汉大剧院和歌舞厅为主，内容有杂技、歌舞表演、相声小品、特技表演等。

在城市的商业上，主要体现在主城区的商业圈的繁荣。

1、五一广场商圈是长沙市中心与商业中心的双心合体。

以解放西路和黄兴南路、黄兴中路为轴，辐射的整个五一商圈，

聚集了王府井、平和堂、友阿春天、悦方IDMALL、海信广场、开福万达广场、乐和城、沃尔玛等众多大型商场，以及黄兴南路步行商业街、解放西路酒吧街、坡子街美食街、太平老街等特色商业街。

历史上，自明清时期起，长沙的商业就集中在当时的西半城，即现在的五一商圈。特别是太平街、三泰街、坡子街一代（因为靠近码头，起运卸货比较方便，有利于商品的集散地）。

位置上和交通上，不仅是老牌城区开福、天心和芙蓉的相交聚合处，也是仅开通的两条地铁线1号线和二号线的黄金交十字汇处。

消费惯性上，对本地人来说，到五一商圈购物、休闲、聚会、娱乐，是一种习惯;对外地人来说，不来五一商圈就不算真正来过长沙。

历史悠久、交通便利、城市中心、人口集中、消费惯性等因素，奠定了五一广场商圈的霸主地位。

2、西文东市，湘江两岸百花绽放

以湘江为界，西边岳麓山脚下，有湖大、师大、中南三所高校，称文；东边是长沙老城区，称市。

而今，湘江自北而南，百花绽放。

河东的北辰三角洲、开福区万达广场、华远华中心、海信广场等，河西的万科金域滨江、渔人码头、万科紫台等商业地标及高端住宅出现在湘江两岸。

政府提出以“湘江为轴，一江两岸、互动共进、两翼齐飞”的城市格局，在滨江的景观资源和绿化上苦下功夫。

然而在过去的很长一段时间，临江的品牌项目卖的非常一般，不为长沙本地人所接受，反倒最开始是外地人认可滨江的价值。

究其原因，解放前水运逐渐失去竞争优势，随着市商业中心的东移，沿河地带变得萧条冷清，成为城市弱势群体的棚户居住地。

如下河街、碧湘街、书院路、文庙坪等如今还有不少棚改项目待拆迁改造。破败低矮与高端住宅及商业地标形成超鲜明的反差。

此外河东滨江看江景意味着要当西晒，不讨喜。

3、长沙主城区真的很小

最早的长沙主城区框架，是“南门到北门，七里容三分”。用脚去丈量的时代（明清时期），东起今建湘路，南至今城南路西湖路，西抵今沿江大道，北以今湘春路为界限，市区面积4.5平方公里。

用车轱辘丈量的今天，公认的主城区没越过二环（此处当然不含西北角的望城区、东北角的长沙县）。

不堵车的情况下，从南二环到北二环或从西到东只要30分钟，1个小时可以从东南角到西北角。

从地理上空间上，长沙南北距离太短，绕城高速再一过，发展到四环就直接跨到株洲和湘潭的尴尬感。

当然，二环也有惊喜。

盘踞芙蓉区多年的省政府很有风度的南下迁出了南二环达十年，市政府很务实的西进呆在了西二环边上。作为政治型城市的长沙，政府的迁出意味着战略的调整和随之而来的，资源的重新分配。

在二环的西北和西南角上分别镶嵌着政府大力巨额打造的从无到有的新天新地，梅溪湖国际新城和洋湖湿地公园。

就长沙的房地产目前现状而言，我们以市区芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区、望城区及房产交易相对活跃的长沙县的星沙为讨论。

热门板块及置业建议

据统计，长沙8月预计共有9000余套房源入市，其中刚需占比91.67%，精装占比51.35%。结合最新的推盘动态，8月份，长沙将会有近万套房源新鲜出锅。岳麓、望城、雨花为核心供应区。

河西大粮仓望城，8月份将集中放粮，预计有10个项目开盘，为市场无私贡献近2800余套房源（华润桃源里）

开盘大户雨花区，预计7项目开盘，2800余套房源滚滚而来，与望城一争高下（新世界柏樾，绿地空间站，星耀城和阳光城，魅力之城等）

开福区也有近1300余套刚需房源可供购房者选择

号称捂盘重灾区的星沙，在本次刚需房源推售量中排名第四， 有1100余套刚需房源将入市。

房源这么多，新房怎么选？什么样的二手房又是值得买的？不仓促上车，看完重点后从容选。

置业原则:

• 1）弄清楚自己的置业原因，到底是刚需，改善还是投资。

• 2）大面：地段地段地段，选好版块

• 3）小面：地铁+学区+品牌物业

新房：一二手价格差别注定只是短期内各种政策因素、预期因素、现实因素所形成的现象，购房者们可以优先当前去争取一把政府释放的红利，可以追热点片区及存在较大价差的新房

二手房：尽量优先考虑成熟片区相对较好的物业

长沙现行二手房限售政策是拿到房产证后4年才能卖，一般买新房需要一年半到2年才能拿到产权证，加起来就5-6年才能交易，这基本上就意味着2011年之后买的房子都不能卖了。这也意味着很多热点置业片区很可能存在没有房源供应的尴尬情况。

就二手房置业而言，买市中心成熟商圈看得到的配套，湘江两岸，市政府、省政府片区稳健保值。

最后强调自住是权衡一个相对片区后，怎么住的舒服怎么来，怎么方便怎么买。

2018，长沙将重点精心打造岳麓山国家大学科技城、高铁新城（武广新城片区），金融中心（河西滨江新城）。

此外梅溪湖、含浦、大市府、省府红星属于近2-3年内的热门板块，配套日趋成熟；

中心片区商业氛围浓厚，经济价值最高，稳健；

此外，还得关注地铁配套。除了1-6号线开外的地铁，还在纸上规划着，近几年内可以不用考虑进去。

长沙轨道交通，是服务于长沙市的轨道交通系统，共运营的线路有长沙地铁1号线、长沙地铁2号线、长沙磁浮快线。

长沙地铁2号线已于2014年4月29日运营；

长沙磁浮快线已于2016年5月6日运营；

长沙地铁1号线已于2016年6月28日运营；

长沙地铁4号线预计于2018年年底通车；

随后三年陆续开通3号线、5号线与6号线，保持一年开通一条地铁线的速度

片区基本面分析：

成熟片区：

1、老牌中心城区：芙蓉中心区、开福中心区、天心中心区（属成熟老牌商圈）

刚需： 挑选该区域物业相对较好的住宅型单身公寓产品（单价1w多，面积40-50㎡），适合初入社会、资金量不是特别宽裕的年青人。（新青年公寓，天心印象，湘江壹号，bobo国际，白沙晶城；岳麓区可选如郡原广场等产品）

改善： 该区域的物业服务好、带名校学区的大面积户型

2、省府片区、市政府片区

3、湘江两岸（原主城区：包含开福区、岳麓区及天心区，不含望城区）

投资：可选择湘江两岸的品牌开发商的标杆性产品

改善：可选择物业较好的大户型

4、省级或者市级公务员小区及省直单位房：

九峰小区、八方小区、华盛世纪新城、华盛新外滩、芙蓉公寓、芙蓉苑、和美星城、德峰小区等

热点片区：梅溪湖片区、滨江新城、武广新城、洋湖湿地公园。

谨慎避开虚火区

大托暮云片区、大王山等近日进媒体的宣传较多。但配套尚未完全起来，处规划中，投入至少5年往上走才看得到变化。自住改善主动避开，投资需要持续观察。

麓谷片区虽然产业发展较好，但位置略偏，在限购严格的长沙居然没有形成价差，自住随意，改善、投资谨慎。

未来长沙将重点精心打造岳麓山国家大学科技城、高铁新城（武广新城片区），金融中心（河西滨江新城）。

多说一点，关于南部新城（大托暮云片区）。

近期各种规划及利好在官媒上出现。在省府南迁十余年后，长沙的南进是必然的。主动对接株洲湘潭。南部核心区包括解放垸、大托、天心经开区、雨花经开区和暮云经开区。

以暮云经开区为重点推进南部新城建设。但南部新城的发展，需要持续观察。“三年打基础，十年见成效，2035年全面建成”。

著名的梅溪湖国际新城，总建面945万平米，从2012年提出申报到出落成形，前后花了近5-6年的时间。

而南部新城的规划暂定总用地面积预计111平方公里，什么概念呢，接近梅溪湖11.7倍的面积。如大托机场的搬迁、地铁能否规划的接入，政府的实际资金投入都需要时间去证明。