成都楼市，挺低迷的

编者按：本文来自微信公众号“子木聊房”（ID:zimuliaofang），作者：子木团队，36氪经授权发布。

文/子木团队

在城南做了多年二手房经纪人的祥哥以前是个话痨，隔三差五地在朋友圈“推荐好房”。

但是我这两个月刷朋友圈，却很少遇到他了。仔细一看，他在“最近一个月可见”的状态下，只有寥寥2条房源信息。

我问祥哥转行了吗？

他说暂时没有，只是最近店里流失了很多员工，成交十分低迷，正在考虑怎么度过“最艰难的时候”。

2020年底的时候，祥哥可不是这样，他说打算大干一场，已经是加盟了贝壳的德祐身份，将全盘AII IN 成都的“国际城南”。

哪料刚过去不到半年，市场风云突变，成都的二手房没能迎来金三银四的小阳春，反而快速地昙花一现，祥哥这种天上地下的遭遇，不过是成都数万经纪人的一个缩影。

1

疯狂

2021年1月，正值岁末年初，按照市场经验，楼市应该处于比较低迷的行情，但世事难料，此时的成都二手房却闻风而动，尤其是以城南高新区大源板块为代表的楼盘，逆势生长。

大源是早年成都南拓的开荒板块，当大家都固守三环的时候，总有人愿意尝试第一只螃蟹。这些人一半源自对新城区、新规划的向往，另一半则是活生生被三环内的价格倒逼到了这四环外。

回报是丰厚的，短短几年，不仅城南基础建设日新月异，大源的房价也水涨船高，接连突破了三万，甚至四万大关。

但大源的房东们并不满足，人性都是贪婪的，在2021年初的这一轮高新核心区涨价潮中，不少房东在经纪人的撺掇下，不断推高了“挂牌价”。

△中介撺掇房东不断推高挂牌价

购房者大多“买涨不买跌”，在这种明显的看涨氛围下，国际城南陷入了疯狂。

此时的大源，完全变成了“卖家市场”，一夜之间调价数万甚至十数万，不断地刺激着大众神经。购房者们心心念念，但得到的要么是“不诚心卖”，要么就是“房东出国了，看不了房”。

此次成都南门的二手房领涨行情，被业内归结于新房市场的回流以及二手房政策下的补涨。

2020年底，成都“11.24”房产新政明确规定了“三倍熔断”的网红盘，将使得无房家庭优先，而更让人头皮发麻的则是“顺位优先”制度，这意味着很多普通购房者，甚至于刚需第三、四顺位的购房者，在成都摇新房都进入了“困难模式”。

而更早的2020年9月，成都房产调控又规定了二手房“满五免增”，这使得一大批未满五的次新二手房，将不得不面临额外收取5%增值税的尴尬。

按照一套总价200万的房源来计算，这相对于以往，足足多付出了10万的税费，按照成都的行业潜规则，这笔税费一般都是买家承担。10万现金一旦从买家首付里扣除，那么杠杆利用率则大大降低，无疑加大了本就“新房癌”严重的成都人的抵触心理。

二手房市场热度应声下跌，或者说该政策一度压制住了蓄势待发的行情。

聪明的人其实应该算得过来这笔账，这10万即便不给税务局，随后大多也要给房东或者开发商，只是心理上一直很膈应。

一小部分人读懂了政府的“良苦用心”，在市场行情转凉的时候，抓紧抄底。而绝大多数人则把重注倒向了新房市场——直到“11.24”政策的出炉。

无头苍蝇一般的购房者又哗啦啦地赶回了二手房市场，此时两相夹击，国际城南再也憋不住压抑已久的委屈，猛然上涨。

城南房价猛涨之后，给成都三环内的核心板块带来了无限遐想，包括攀成钢、金沙、光华、万象城、三圣乡、东湖、武侯新城甚至近郊的大面和华府、怡心湖等热门次新版块也伺机而动，房价一度跳涨上千元，好一派热闹景象。

但需要客观看到的事实是，一些“洼地”多年的版块，依然让人“恨铁不成钢”，未能赶上这一波短暂而猛烈的上涨潮，主要集中在温江光华大道、郫都区、新都大丰、双流城区以及北门的金牛北部新城和成华动物园等版块——这也给足了大家评判优劣版块的启示。

话说城南暴涨带来的全城骚动，引发了社会舆论的此起彼伏，一时间人心惶惶。

好在很快，成都住建局联合多部门打击炒作“抱团涨价”的行为，并点名了天府新区的中海左岸“房价沟通群”。

虽然闹腾得最厉害的大源板块和市一医院的南城都汇在通报上“逃过一劫”，但整体二手房市场的上扬气氛，似乎得到了淡化。

可区区一份通报，真能淡化吗？市场行情可是一直在酝酿中。

2

被指导的成都、深圳

成都对新房和二手房一直是轮番打压的。

新房确实该打压，二手房则严重分布不均，应该有侧重的打压。但现有政策已经非常繁复，再以板块、方位加以细分，恐怕得不偿失，“两权相害取其轻”，成都决定一锅端，误伤则是难免的。

在成都新房市场逐渐恢复理性后的这半年，二手房核心板块被赋予了地段、学区以及增值和交易便捷性的优点，虽然各种力量不断角逐，都承受着巨大的压力，但上涌的一方似乎站到了制高点。

2021年3月，成都二手房成交量大涨76.39%，祥哥的一个加盟门店，在当月的业绩，逼近百万。

量价齐涨的金三银四，惹恼了相关部门，3月22日，成都毫不掩饰地学起了深圳，宣称将出台成都版的“二手房成交参考价”。

虽然没明确细节，但是市场反应非常迅速，这让本打算“大干一场”的祥哥感到前所未有的压力，即便在2018年的“5.15”政策后，也没有这样沉重。

2021年4月，二手房成交量应声下跌，环比减少了7.77%。按照我们目前的统计数据，在即将结束的5月，不出意外还将持续下跌。

深圳是一线城市的翘楚，这两年桀骜不驯的楼市画风，让北京和上海也感到黯然失色。

但本就摆脱了房地产绑架GDP的深圳，是有底气和高房价作斗争的。于是今年除夕前夜，一口气发布了3595个二手房小区成交参考价，堪称“深水炸弹”。

这些二手房小区均价，不乏有被“打7折”的惨烈，从本质上来说，就是降低了楼市的杠杆率，这导致了深圳的卖家不敢卖，买家不敢买，银行不敢贷，中介不敢撺。

△深圳二手房指导价打7折后的杠杆利用率

深圳的二手房市场一度陷入了胶着的博弈期，整个城市成交量明显下滑。国家统计局的数据表明，4月份深圳二手房价格环比上月持平，很明显，深圳指导价发挥出了预期的效果。

深圳这种壮士断腕的做法，给足了其他城市效仿的勇气，截至目前已先后有东莞、无锡、杭州、上海、成都、西安、合肥以及宁波等城市宣布要出台“二手房指导价”。

成都是一座网红城市，至少在房价问题上，少不了中央隔三差五的耳提面命。

成都此番学习和摸索“二手房指导价”，一方面是执行最高层“房住不炒”的精神，另一方面也是对一再反弹的二手房市场“痛下杀手”。房价是巨大的民生问题，虽然尾大不掉，但必须严阵以待。

为了稳步推进成都版的二手房指导价，成都住建局采取了四步走的稳妥方案。

1、公告将建立二手房指导价格机制；2、高单价二手房源集体下架；3、二手房小区均价集体隐身；4、二手房指导价格正式出台。

3月22日已经走过了第一步，市场一度风声鹤唳，这引发了购房者对指导价杀伤力的无限遐想，也使得二手房卖家和房产经纪人们大感不妙，最终的结果是除了成交量的下跌，成交价的上涨潮也戛然而止。

可以说，收到了比政府预期还良好的效果。

随后大家苦苦等待着二手房指导价的出炉，就在一度快遗忘此事的5月13日，包括成都链家/贝壳、安居客、房天下在内的多家二手房平台，齐齐收到了政府部门要求下架房源单价超过39300元/㎡的房源，涵盖了住宅和别墅两大业态。

政策来得很快，各大平台的执行力更快，很快贝壳地图找房上面，高新区金融城一带的二手房信息，除了少许的车位和公寓，几乎一夜之间全部清零，被誉为“只租不售先进示范区”。

这给了企图让时间淡化“3.22”政策的人一记重拳，幡然认识到这一次并非官方和既得利益群体的“心照不宣”。

随后的5月17日，链家/贝壳三端的二手房楼盘列表页里，17167个小区均价全部“隐身”（后短暂恢复），成都也正式成为了继深圳、嘉兴、杭州后，全国第四个“隐藏”二手房均价的城市。

△贝壳成都小区均价开始隐身

至此，成都官方的四步走方案，已完成了3/4，就差最后的临门一脚，二手房指导价呼之欲出。

虽然指导价的出炉已经板上钉钉，但是具体的上榜楼盘和均价细节，尚不得而知，这吊足了大家的胃口。

细节决定成败，细节的把控才是今年成都最大的“楼市风向标”。

总不会下个软蛋吧？

3

路在何方？

成都当然不会下个软蛋，但也绝不会完全效仿深圳“打骨折”。

成都二手房泡沫远没有深圳大，当下的首要任务是遏制房价上涨势头，而非使得房价陡然进入下降通道。

与深圳指导价的明显差别是，成都二手房大概率会更多地会参考既定楼盘，当前及过往的历史成交记录。

比如当下某楼盘真实成交价格是3万，那么指导价大概也会在3万甚至稍低的段位，并不会大幅下调到7折的2.1万——这既不符合自由市场，也容易造成市场恐慌（不论是抛售，还是抄底）。

更何况此前齐齐下架39300元/㎡的房源，其实在我们看来，也是对当下楼市价格体系的一种“委婉认可”。

当然，如果“枪口抬高一寸”，那么又有相应的副作用，着实很难衡量，十分考验官方手艺。

比如成都的上限，是39300元/㎡吗？这对于目前已然高涨但又不及这一数据的楼盘而言，是否是吹响上涨的号角？

又比如，从某种程度上讲，二手房指导价迟迟未能出炉，也存在着“逃逸期”的可能，包括“对敲”等骚操作，反复拉涨的楼盘数据也容易让统计部门陷入数据的“阳谋”，如何防范，值得思考。

基于此，我们对成都二手房有如下几点行情预测。

1、成交量萎缩，市场进入观望期、博弈期。

随着成都二手房指导价的不断推进，市场已经感受到当下政策的杀伤力，成交量逐月减少是大概率的趋势，这并不是税费和交易困难度引起的，而是买卖双方进入了关键的博弈期。

正如深圳一样，博弈数月依然胶着，成都购房者会观望行情走势，寄希望于降价入手，而除了急于回笼资金的卖家，大多“稳得起”，这种博弈的紧绷感并不会快速地以一方瓦解而告终。

害怕夜长梦多的买家，可以辅以欣赏卖家字画古玩的形式，接受事实；急于套现、置换、流转资金的卖家，也大可忍痛割爱，寻觅“新欢”。

△深圳二手房指导价出来后的交易“名场面”

但这些都是或将被媒体大肆渲染的少数派，整体的二手房成交量，势必将以肉眼可见的速度，萎缩下去。

2、成交价回调，大概会有1-6个月的政策效能期，是二手房买家入手机会。

成交量的下跌，势必会影响成交价的上涨，缺乏行情和热度的二手房，价格会进入相对的平稳期，甚至不排除在部分区域出现小幅回调的可能。

这种价格的回调，对于垂涎地段和楼盘的二手房买家，不妨是一次绝佳的入手机会。正如前文提到的2020年9月“满五免增”后，有多少人顺势抄底，又有多少人不屑一顾？

参考以往的经验，成都指导价的效能期，大概能持续1-6个月甚至更长。比如2018年“5.15”新政，二手房从高点回落，一直到了次年的三四月，才迎来了“春天”。

△成都二手房成交量走势图，2019年3月是“5.15”新政后的回暖标志

除了政策带来的市场“稳定与回调”，金融机构对购房者也“并不友好”，简而言之，成都房贷利率太高了——这也是抑制房价上涨的主要原因之一。

虽然5年期以上LPR已经连续13个月没有变化，但是房贷利率却呈现出了持续上涨的趋势。数据表明，成都今年4月份的二手房首套房贷利率是5.96%，高居全国前三，但实际的数值能达到令人窒息的6.13%，这足以排名全国第一。

△2021年4月成都各大银行房贷利率一览

不仅房贷利率居高不下，二手房的放款周期也因各大银行额度紧张而大大延长至4个月起。目前四大行个贷中心挤满了新房购房者，而二手房贷款客户不得不面临“业务暂停”。多重因素不断累积，无疑加剧了整个二手房市场的复苏难度。

3、豪宅市场受制于指导价，评估贷款遇阻，回暖困难。

二手房指导价着力最重的就是以“金太攀”为代表的的豪宅市场。如果说指导价对于成交价来说有折扣力度，那么从数值上来看，豪宅最为受伤。

豪宅市场极大地依赖于杠杆利用率，当评估贷款遇阻，结果不言而喻。

“金太攀”们不论是明面上的挂牌，还是私下里的杠杆，都几乎被“雪藏”，缺乏数据的支撑，也就失去了舆论的空间，回暖将困难重重。

4、普通二手房市场缺乏拉涨动力，量价缓慢上涨，但总体利好。

普通的二手房源，如果指导价贴合真实的市场成交价，那么相对于豪宅板块而言，杠杆利用率更高，在非此即彼的市场选择下，不妨会脱颖而出，是一次良性发展的机会。

但我们更多地需要看到，成都二手房的上涨浪潮是需要行情推动、板块轮动的，当缺乏领涨板块后，市场的接受度也很难说在左右互博的情况下有明确的走势，只能说总体期望利好，这还需要时间来观察。

5、二手房流通性欠佳，一方面购房热情转向新房，另一方面购房资金又难以转向新房，新房进入平稳期。

在二手房指导价的效力下，卖家不想降价，买家希望抄底，互相的博弈我们分析过很多了，量价预冷是避免不了的事实。但除了二手房市场，成都还有新房市场，政策又在复刻去年下半年的行情，新房的购房热情会居高不下，但是不能从二手房抽身过来的现金流，又降低了新房市场的热情。

当下成都二手房按揭贷款的放款节奏很慢，基本需要等待4个月起，一方面卖不了高价，另一方面尾款姗姗来迟，市场行情瞬息万变，改善置换群体又真的有那个勇气吗？

更何况当下成都的新房也深陷泥潭，要么总价居高不下，要么网红拒之门外，而且数十宗双限地块即将起航，大家不是爱新房，而是爱接下来更有性价比的新房。

牵一发而动全身，成都指导价也间接地促使了新房进入平稳期，这对很多人来说，是意想不到的额外收获。

祥哥上周末跟我说，他的门店虽然“人才流失严重”，但依然打算熬下去，只要不服输，总有出头之日。更何况，他本就在这几轮行情里赚得盆满钵满了。

那，面对成都指导价的呼之欲出，不淡定的到底会是谁呢？