复盘龙湖商业，每座天街都能成为区域发展“引领者”的偶然与必然

文／曾慧娟

商业，是龙湖集团旗下的三大业务板块（住宅、商业、物业）之一，目前已打造出天街、星悦荟、家悦荟三大商业模式，2017年底，龙湖商业开业商场数量将达到26个，开业总面积超260万平方米。

天街系是龙湖持有的主要品牌，在北京，随着长楹天街、时代天街、房山良乡天街、长安天街的相继入市，天街系产品完成了从1.0到3.0的升级，每一座天街都扮演了区域经济发展“引领者” 的角色。

2014年长楹天街开业，带动常营商圈开始飞跃发展，成为北京目前的知名商圈之一；时代天街更为南城的商业注入了新鲜血液,2018年和2019年即将开业的房山天街和京西长安天街，完成天街系在北京的初步布局。

  长安天街效果图

围绕龙湖的这张成绩表，我们试图复盘：

1、龙湖式商业地产成功的背后有着怎么样的偶然与必然？

2、在北京众多的商业地产项目中，天街系产品使用了怎么样的打法，得以脱颖而出？

3、与传统商业地产相比，天街系产品在复制着什么，又在革新着什么？

精准选址

龙湖天街对选址有着自己的硬性标准，仔细梳理，主要有两个维度：第一个是挖掘客户，包括他们的来访结构、成交结构、工作区域、人口消费习惯等大量数据挖掘，当有足够的分析样本时，你就会发现这座城市人口位移的规律。第二，是对城市发展区域的选择策略，一个区域内政府的投资强度、速度和密度，绝大因素上会影响区域未来的发展。

因此，交通、产业、区域内的人群消费力、核心城市成为了龙湖选址的四大原则，打造了特有的城市地图研究体系，进行网格化布局。

具体而言，其坚持以政府主导的城市规划作为第一择地原则，充分考虑到政府的宏观政策规划。

其次，会围绕轨道交通节点进行布局选址。

长安天街效果图

比如长楹天街、时代天街、长安天街都是地铁上盖项目，而且正在销售的长安天街更是双地铁配置，直接接驳上岸地铁站（S1&R1双地铁），S1号线预计年底通车，是北京第一条磁悬浮地铁。

从产业考量上，龙湖往往选择产业聚集但商业空白的区域。比如长安天街所在的区域，体育、旅游休闲、科技创新产业都会成为板块未来经济的基础支撑，但区域内没有大型商业。

良性运营是关键

随着规模的扩大，龙湖商业不断强化的运营能力，已经形成稳定支撑。　

龙湖商业的一体化平台建设，涵盖招商、推广、运营、物业、工程、招采、人力等各方面，目前已经形成以集团为统筹，各地区、各项目联动的运作模式，这在一定基础上提升了整体运营效率；　　 

大数据平台则对消费者需求清楚画像，针对新零售可识别、可触达、可服务的特点，通过数据通达及共享实现经营管控及运营协同。

精准定位是所有运营的基础。这个层面，龙湖设置打通商业与地产，跨开发、研发、运营等职能的工作坊，深度解读商圈、交通、客群、竞品、商户全方位信息，对商场业态、主力店等精准定位，后续商场按图施工，确保适应未来消费场景。

凭借龙湖在商业地产领域多年的品牌积累，目前已与3000多家商户建立合作关系，极大丰富了商圈内部的业态，增强了消费者购物体验，众多知名品牌的铺垫以及龙湖自身品牌，对其商业获得市场认同有很大帮助。

长安天街效果图

更值得一提的是，龙湖每年将销售收入的10%作用商业投资，支持商业的持续发展。不断的资金投入，为商业发展提供了一个良性循环的支撑。

天街的良性运营也是很多客户购买天街周边商铺的核心因素之一，天街不断的虹吸客流，进而给商铺的运转带来移动客流，长安天街项目亦是如此，自持mall与销售型商铺共用客流动线，实现共享。

玩转差异化

今年年初，龙湖商业刷新了天街的SLOGAN：“龙湖天街 转念即达的欢乐入口”，一句话简单明快的表达了龙湖天街的待客理念。显然，其是在刻意联通消费者情感，为消费者创造更多欢乐。

这是基于对消费者的深刻洞察，随着消费升级，80、90后成为主流消费群体，个性、自由不羁，向往无拘无束的生活是他们所崇尚的生活，消费行为已经从之前单一的商品价格转向为服务、环境、体验、情感买单的复合型消费。

精准把握他们的消费“情感”内核，当消费者的情感需求被无限放大时，商业也不再是曾经冷冰冰的售卖关系，消费者可以通过这种情感与商业项目产生共鸣。

因此，每一个天街产品，因不同地段、客群，同时在空间、招商、品牌布局、景观设计等方面，都考虑差异化来打造不同的特色。

长安天街效果图

长安天街定位于体验式设计理念，突破传统的购物中心方式，增加互动体验区，多首层概念，形成目的型消费。

除自持mall外，销售型商铺同样具备规划成生活配套、餐饮美食等多种业态经营的形式，商铺主力面积为60-160㎡，总价约400万起，可24小时经营。正在销售的写字楼主力产品为100-600㎡。

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