欧阳捷：关于国际国内经济与房地产形势的50个判断（上）

答：美国到处开打贸易战，各国将被迫对怼，对美进口出口贸易将如冰川之河急速结冰，必将熄火美国经济复苏的发动机，也将导致包括中国、欧盟、日本、加拿大、俄罗斯等国的进出口贸易大幅下降，逆转美国、中国、欧盟的经济增长复苏态势，拉低中 美乃至全球经济增长速度。

显然，美国人也会预判到这样的可能，并不想这样的场景全部发生。

因此，特朗普提出G7国家经济一体化的“3零”倡议——“零关税、 零补贴、零壁垒”，希望拉拢G7国家、另起炉灶，把危机风险留给新兴市场。

这将使得美国与非G7国家的贸易不平衡更容易受到美国与G7国家的打压和挤兑。

同时，全球一体化必将面临解体，G7国家面临选边站，但也会担心失去搭上增长更快的新兴市场快速列车。

显然，指望美国贸易政策就此不再折腾是不可能的。

如果美国政府肆意点火不缩手、一意孤行掀波澜，经济危机是可以预见的。

3.中国如何应对中 美贸易战？

答：如果我们反复出现战略误判，我们就无法正确把握未来20年中美关系及全球各国经济合作关系。

中 美贸易战只是前哨战，真正的大战还未开始，过去我们说过：“中美之间还有科技战、减税战、加息战、汇率战、货币战”。

「详见2018-04-01文章，《欧阳捷：贸易战这么快就偃旗息鼓了？有些人怕是要失望了》，点击链接可直接阅读」

6. 对于上半年楼市，您如何总结？对今年下半年楼市信心又如何？

答：年初我们预判，“楼市大稳小乱”，市场处于“零增长区间”。「详见2018-1-28微信文，《欧阳捷：楼市没有大起大落，房价不会大涨大跌》，点击链接可直接阅读」

大稳是指在“房住不炒”的定位和“控房价、抑泡沫、防风险”的要求下，整体市场相对平稳，地王较少、房价整体趋稳，投资、新开工、土地购置、成交量价增速都相对稳定，全年不超过个位数的增长或略有下降。

但各地政策动作不一，有刺激的、有放松的、有抑制的、有打压的，一城一策甚至一城多策，放眼望去，呈现小乱格局。

“房住不炒”已经写入十九大报告，未来五年，“控房价、抑泡沫、防风险”成为楼市调控的主基调，楼市既不会大起、也不会大落，房价既不会暴涨、也不会大跌，楼市将在平稳发展区间内运行。

在此期间，我们还会看到一些城市乱象丛生，但依然是小乱的。

下半年，房地产投资、新开工面积增速会放缓，可能接近个位数的“零增长”，销售面积增速也会接进入“零增长区间”，甚至不排除个位数的负增长。

这是因为房企到位资金增速将明显下降，按揭贷款、开发贷款、自筹资金、定金及预收款都将难以继续增长，不支持房企扩大投资，没有投资增长，就会减少新开工，进而降低可售货值，进而拖累销售业绩。

7.一二线城市房价会爆仓吗？

答：很多朋友觉得困惑，房价究竟有没有泡沫？泡沫究竟会不会破裂？

首先，一线城市有没有泡沫？

如果从国际城市房价比较，北上广深的房价的确不算低了。

但是，假设北京、上海、深圳等一线城市放开限购、限价，买房全款、风险自负，我们猜想一下，会不会还有购房者？

如果还有很多人愿意买房，说明市场并不认可存在很大泡沫；如果没人买房，说明市场确认泡沫共识。

地方政府不敢放开限购限价，显然是认为房价存在泡沫；同时地方政府还在推高地价，显然也并不认同风险巨大。

从中央政府的角度看，泡沫是存在的。

中财办杨伟民副主任认为：“房地产市场存在泡沫，包括一、二线城市和部分三、四线城市”。

不过，杨主任还说：“房地产泡沫别主动挤破，也别继续‘吹大’”，显然，房价泡沫并不存在巨大风险，否则，中央政府智囊就不会这样说话了。

其次，房价存在梯度关系。

如果一线城市房价泡沫在缩小，其它各线城市泡沫膨胀的概率就会很低。

因为二线城市的南京房价不可能超过上海，三线城市的扬州房价不可能超过南京，只要一线城市的房价泡沫控制住，二三四线城市的房价就不会涨到天上去，房价泡沫破裂的可能性就很小。

更何况，房价泡沫的基础在于地价，房价泡沫破裂意味着地价泡沫破裂，这是地方政府所不能接受的，地价也就变成刚性。

当然，在金融危机、债务危机的压力之下，局部城市、少数楼盘房价下跌的可能性是存在的，但并不意味着会出现泡沫的整体破裂。

8.我们到底应该怎么理解当前楼市调控的大变局？

答：楼市长效机制缺乏顶层设计，调控仍然没有走出短期行政干预的局限，变局尚未呈现端倪。

被称为“二次房改”的深圳政策陷入“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的文字游戏之中，并未真正体现引领时代发展潮流的创新变革。

特别是人才住房、安居住房转为封闭流转，更将打击多主体供给、多渠道保障的积极性，并不能真正解决未来深圳人才大量涌入、住房供给严重不足的矛盾，也不能为全国住房制度改革和长效机制起到示范引领作用。

十九大报告已经明确指出：“坚持社会主义市场经济改革方向”，“经济体制改革必须以完善产权制度和要素市场化配置为重点，实现产权有效激励、要素自由流动、价格反应灵活、竞争公平有序、企业优胜劣汰”。

前不久，中财办杨伟民副主任在陆家嘴金融论坛上表示：“前期房地产市场已经积累了一些风险，近期又‘乱象丛生’，目前行政性措施已经不能根治这些乱象”。

显然，深圳的改革方向是有偏差的，既无法实现产权有效激励、也不能体现价格反映灵活，更未能完善要素市场化配置「详见2018-6-10微信文，《欧阳捷：深圳房改积跬步难致千里——四大亮点、十大疑虑》」。

要实现楼市的长治久安，就应当回到2016年12月中央经济工作会议提出的“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。

比如，信贷支持合理自住购房，对于改善型的二套住房的贷款，应当限制首套住房自用10年以上，这样才能严格限制信贷流向投资投机性购房。

再比如，严格执行住建部、国土资源部提出的“去化周期小于12个月的城市要增加住房用地供应”，特大城市要通过都市圈建设带动周边中小城市发展，同时缓解自身土地不足的矛盾。

又比如，实行货币补贴租房政策，实现人才与低收入的被保障群体应保尽保。

还比如，逐步取消限购、限价、限售等行政干预措施，以房地产税、空置税、资本利得税等税收政策调节二手住房市场供求关系与租金水平。

这才是真正意义上的、市场化方向的基础性制度变革与长效机制。

9.2018年前5个月调控159次，其中仅5月就有40城发布50次调控，为何调控政策发布如此频繁？这一波调控有哪些变化？

答：2016年底，我们预判：“2017年楼市没有黑天鹅，市场量平价稳、略有增长”，结果被应验了。「详见2016-12-18微信文，《欧阳捷：明年楼市没有黑天鹅》，点击链接可直接阅读」

自2016年930调控以来，各地陆续推出“五限”——限购、限贷、限价、限售、限商政策，目前的调控仍然复制了这些政策。

但是，由于三四线城市及县城去库存，导致三四线城市及部分县城房价地价大幅上涨，政府心态各异、动作不一，显现调控政策面的小乱局面。

由于这一波调控主要在三四线城市，而三四线城市并不愿意过度打压市场，因此选择了对市场影响较小的“限售为主、暗中限价为辅”政策，既保持了市场的热度、去化了库存，又获得了土地出让金的收益、提高了住宅产品品质。

10.密集调控下，市场出现了哪些反应？

答：未来，房地产市场终归还是要走到“高端有市场、中端有支持、低端有保障”、依靠法律和税收公正公平公开的轨道上。

高端市场应从土地端开始，土地公开拍卖出让，购房不限购、不限价、不贷款，地价越高越好、税费越多越好，政府可以用于改善城市建设和补贴民生工程。

中端市场“限房价、竞地价”，政府让利于民，限购一套用于自住，购买第二套改善住房限制购买首套住房之后10年以上，并对空置房征收空置税，对出租住房征收房地产税，对转让住房按购房年限征收资本利得税。

人才和低收入群体由政府实施租房补贴，政府不建设、不购买租赁住房，由人才和低收入群体自行在市场上租赁住房，政府视人才档次和家庭困难程度实行全额或差额补贴。

当人才离开城市或低收入群体经济条件改善时，政府可以减少或取消租房补贴。

这不但提高政府财政收入，降低了政府的财政开支和行政管理成本，而且可以扩大受保障群体的覆盖面、提升保障水平，更体现了社会公平性。「详见2018-5-20微信文，《欧阳捷：取消限购限价限售，楼市不会大乱！》，点击链接可直接阅读」

13.“高端有市场、中端有支持、低端有保障”的理想，真的能实现吗？

答：改革不易，难在利益难弃。

首先是政府是否能够放弃与民争利。

从某种意义说，共有产权住房体现的就是政府预期房价还会继续上涨、而不肯让利于民。

其次是政府官员是否能够舍小利求大义？

有人说，有资格讨论房地产税立法细则、有权力拟定调控政策的人都是拥有多套住房的人。

显然，如果不能站在政府官员作为人民公仆的公正公平立场上，政策的畸形是不可避免的，市场的扭曲是难以修正的。

14.最近杭州楼市火爆，中签率很低，近日萧山区一个项目开盘，80套房源有3990人报名摇号，中签率只有2%，您怎么看这种市场现象？

答：杭州和很多一二线城市一样，住宅用地供应严重不足，一方面是因为核心区无地可供、外围区“摊大饼”的建设模式逐渐被抛弃；

另一方面，一二手房价严重倒挂刺激了有资格的购房者变身为投资者，放大了需求，加剧了供求失衡。

尽管摇号政策本身意图体现公开公正公平，但却加剧了住房供求失衡和二手房价继续上涨的市场预期，更加扭曲市场，政策顾此失彼，缺乏顶层设计思维。

如果我们真的希望纠正“炒房”之风，我们就应当放弃包括摇号、限价、限售在内的各类限制性行政干预措施，逐步回归市场配置资源的政策逻辑。

比如，加大商品住房用地供应，提高首套房首付比例，停止二套房公积金与商业贷款，开征转让住房资本利得税，如果取消限购，对二套房及以上开征高额契税等。

15.今年以来杭州地价高涨，已经出现了两个总价超过100亿的地块，很多区域拍出的楼面地价高出该区域目前的销售价，您怎么看待？

答：主要原因还是土地供给严重不足，导致房企存货出清，没有面粉、无法制作面包，市场供求关系失衡加剧，房价上涨预期更加强烈。

政府限价留有余地，房企存在冲动的、不理性投资行为，未来不排除政府继续收紧限价政策的可能。

历史证明，如果政府放松调控，地王就会被下一个地王解套；如果政府严格调控，地王就面临开发难题。

赌政策的人永远存在，但仅凭运气是远远不够的。