复工后北京首拍揽金80.05亿，疫情结束后你会考虑买房吗？

编者按：本文来自微信公众号：和讯房产（ID：hexunhouse），作者：宋虹姗，36氪经授权转载

2月11日，北京庚子鼠年第一拍，本次竞拍的3宗地块，分别位于石景山西黄村、通州马驹桥以及大兴采育镇，三宗地地块均属于住宅用地，住宅部分均不限面积不限价，起始总价70.63亿。

竞拍结果显示，石景山区西黄村地块被首创以底价29.75亿拿下；通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007等地块最终由华润+中交联合体以46.7亿元摘得，溢价率22.89%；京能以3.6亿竞得大兴区采育镇地块。三块地的成交合计价格是80.05亿元。

疫情当下，本次北京新年后的首拍，有两点信号，一是整个环境影响下使房企进入更谨慎状态。面对疫情，北京规自委及时发布了土拍市场防疫新规。涉及进场人员需满足在京隔离14天，每家竞买单位进入拍卖厅的人员由原来的每家4人减半至不超过2人，并须在现场竞价过程中全程佩戴口罩。进入拍卖厅后，由工作人员引导竞买人员入座，原则上竞买人员之间间隔距离不得小于1米。

而据现场媒体反应，与往常土拍现场相比除更安静外，本次现场举牌速度相对缓慢，房企负责人都是在计算后才举牌，这反映了疫情当下避险情绪走高，房企越发谨慎、冷静了。

二是来自未来北京土地市场的正面信号。诸葛找房数据研究中心分析师陈霄认为，本次参与竞拍的三宗地块住宅部分均不限面积不限销售价格，在市场逐渐平稳的发展趋势下，土地市场出让规则有所松动。不限价地块增多，传递了北京土地市场的重要信号。

和讯房产将为粉丝梳理本次出让三个地块基本情况，并为大家展示周边项目。

壹  底价成交的石景山西黄村地块

地块紧邻西五环，或许是因为居住、商业、办公混合的地块属性，石景山区西黄村1606-646地块F2公建混合住宅用地仅首创一家报名，无悬疑以底价29.85亿成交

但地块的地理位置十分优质。紧邻地铁6号线西黄村站。总建筑控制规模117825㎡，住宅、公建用地的容积率分别是2.5、3.07，限高分别是80米、60米。性质决定这块地是不限价、不限面积的地铁上盖商办及住宅的结合体。业内预测首创或会此地块打造成商业+写字楼的城市综合体，甚至有人已经将商办地命名好——“京西奥莱”。

配套方面，毋庸置疑交通是大优势之一，紧邻地铁；地上交通东西向有永引南路、田村路、西长安街、阜石路四横路网，南北向交通动脉——四环、五环交织。商业连接了五棵松商圈、中关村等核心城市板块；附近医院有中国人民解放军陆军总医院京西医院、北京大学首钢医院、北京八大处中西医结合医院等；教育方面，附近有中国协和医科大学护理学院、北方工业大学、首钢工学院等;中小学及幼儿园有首都师大附属苹果园中学、北京大学附属中学、北京市第九中学(初中部)、北京师范大学石景山附属幼儿园、北京市石景山区第三幼儿园等。

✨项目盘点

中海寰宇天下

开发商：中海地产

位置：阜石路与北辛安路交叉口南，地铁1号线苹果园站A口出，西行1500米，北辛安路与和平街交叉口处即是。

价格：63500元/㎡左右

户型：项目主力户型面积为82-172㎡的2-5居

产品特点： 纯商品房，虽然是中海出品位于古城板块的销冠项目，但还是有不足，比如中海寰宇天下的101㎡户型，东侧两个卧室之间夹着厨房，主卫没有完全做到干湿分离，这些细节让很多购房者比较纠结。另外，要提醒大家，石景山的学区非常一般，与海淀和西城没办法相比，对此有刚性需求的购房者，基本可以路过。

规划图

样板间

101平三室两厅一卫户型图

禧悦学府

开发商：新城+首创

位置：石景山田村路与西黄村路交叉口西100米，距离西黄村地铁站很近。

价格：销售均价不超过62766元/㎡，且最高销售单价不得超过65904元/㎡，预计总价在470万-890万左右。

户型：75㎡、90㎡、120㎡、135㎡2居-4居户型

产品特点：禧悦学府是两大品牌开发商联袂打造的精英学府住区，项目采用经典大都会风格，打造8-18层住宅社区，满足都市全家庭居住需求。 

规划图

 效果图

户型图

贰  通州三年来第一块纯商品房地

今日通州区马驹桥镇亦庄新城0500街区YZ00-0500-6007等地块共吸引包括首开+旭辉、华润+中交、平安、金茂、世茂在内的五家企业及联合体报价。最终由华润+中交联合体以46.7亿元摘得。

资料显示，该地块为R2二类居住用地、A334托幼用地。土地面积为99023.274㎡，其中建设用地99023.274㎡，建筑控制规模220184.557㎡。起始出让价38亿元，起始楼面价约1.77万元/平。该宗地中，SY00-0500-6009地块托幼用地由竞得人建设，建成后无偿移交给教育主管部门；YZ00-0500-6007地块内规划 1 处社区卫生服务站，规划 1 座街区式锅炉房，由竞得人建设，建成后无偿移交给相关主管部门。

庚子鼠年的土拍第一次锤落在了通州马驹桥地块上。期间，平安、世茂、首创+旭辉频频举牌，与华润+中交陷入混战。最终第40轮，46.7亿，溢价率22.89%，由华润+中交将其收入囊中。

据现场媒体报道，房企在优质地块在今日的拍卖过程中举牌更加谨慎，但业内分析人士认为，在建筑、线下售楼处全面停工，以及企业现金流持续吃紧的情况下，房企的拿地竞争变小，更有机会低价拿地，有实力的房企如果拿到优质地块，更有利于未来发展。值得关注的是，合作拿地方式逐渐成为主流，另外，在当前市场环境下国企拿地更具优势。

本次出让地块是通州近三年出现的第一宗不限价地块，位于通州区东南六环马驹桥镇亦庄新城，未来可期。同时该地块也是今日出让的体量最大地块建控规模超过22万平方米，起始出让价38亿元，起始楼面价约1.77万元/平。

 ✨项目盘点

城市之光·东望

开发商：万科地产

位置：台湖环渤海总部基地北侧、东五环化工桥向东京津高速第一出口附近

价格：销售均价不超过 51585 元/㎡，最高销售单价不得超过 54164 元/㎡

户型：70㎡、90㎡、123㎡、148㎡

产品特点： 定位刚需的“日光盘”，市场热度很高。其中90㎡户型的客厅会有一个90°转角大飘窗，将墙体向外推半米，扩大的部分放个长L形沙发，是个很有特点的设计。其他的餐厨客一体、可移动的实现从两居到三居转换的非承重强，都是有打动到年轻刚需的。

总体说，东望在产品设计上兼具创新实用，在刚需盘中做到了居住的迭代升级；另外，万科的物业服务品质也很高。

样板间

 90㎡ 户型图

台湖金茂悦

开发商：中国金茂

位置：台湖环渤海总部基地北侧

价格：销售均价不超过 51585 元/㎡，最高销售单价不得超过 54164 元/㎡

户型：80㎡、89㎡、132㎡

产品特点：与万科东望同属于一个地块，位置相邻，但 金茂悦总建面不足东望三分之一。户型设计上，玄关正对卫生间是一个槽点，但户型基本做到了南北通透、全明。

另外，金茂作为央企，品质历来有所保证。社区规划走了“智能路线”，有智能垃圾分类、户外防水插座（户外活动用电需求）、非机动车充电桩等，从整体氛围看，比较高端。

不过，“硬刚需”还是选择东望吧，万科东望的最小户型是72㎡，金茂悦的最小户型80㎡，二者都是两居。最小的户型，金茂悦贵了近40万。

80㎡户型图

首创远洋·禧瑞天著

开发商：首创+远洋

位置：大兴科创十一街与经海九路交汇处西南角

价格：销售均价不超过52695元/㎡

户型：88㎡、90㎡、119㎡的2-4居

产品特点： 项目成交不错，主要是因为距离地铁亦庄线很近，属于地铁旁项目。但两三居户型要么不方正，要么动线设计不合理，比如89平米两居，只有一个卫生间，从主卧出发要经过餐厅和厨房，这是设计师完全没有考虑到居住人的感受的一波操作。

规划图（来源：诸葛找房）

叁  大兴采育镇低密小地块

最后一块要说的是京能竞得的大兴区采育镇01-0042地块，性质是二类居住用地，该地块建设用地面积2.08万平方米，规划建筑面积不超过2.18万平方米，起始价2.88亿。报名企业是路劲、京能、住总+兴创，最终被京能以成交价3.6亿元竞得，溢价率25%。

地块容积率1.05，起始楼面价约13189元/㎡，8轮竞价后的楼面价是16847元/㎡。今日竞拍的规模最小地块，小到分析人士认为在该地块位置位置偏远的情况下，即时有低密属性，但规模太小，房企发挥空间和战略纵深有限。

按照规划，采育镇被确定为东部现代制造业功能区，同时采育也在大兴国际机场30分钟车程的半径内。交通配套方面，目前区域内有京沪、京台、京津三条纵线，和首都环线、南六环两条主要环线。从国贸驾车出发不堵车的情况下一小时可以到达。未来采育镇会有城际铁路S6线经过，将来日常出行效率会提高不少。

目前采育镇暂时没有高端商业综合体，已建成商业有百姓大润发购物广场和世纪华联超市，菜市场有奥宇综合市场和采农惠民农贸市场，未来采育镇内规划建设三万平米BHG商业中心。教育方面，有黄城根小学（采育分校），采育第一中心小学，北京三十五中国际部（采育分校），采育中学和大兴采育西区幼儿园等。医疗方面较欠缺，当地只有采育中心卫生院、北京绿康源医院。另外，生态环境、公园配套等是采育这个版块的优势。

✨项目盘点

住总·如院

开发商：住总

位置：大兴-采育镇采华路南端

价格：限定均价31136元/㎡

户型：共有97-115㎡洋房、180-300㎡叠拼、400-450㎡合院三种产品

产品特点： 去年11月26日，大兴采育诞生两宗限竞房地块，其中一块01-0128A地块由住总经过57轮激烈争夺，以17.7亿元，自持2%的比例拿下，溢价率高达49.3%，成交楼面价19245.41元/平米。590.77平方米，建筑控制规模91970平方米，这就是住总如院的“前世”，如此高的溢价率，相比今日京能竞拍后16487元/㎡的楼面价，让业内不少人士感叹房地产的土地市场真是变幻莫测！

住总·如院小区实行地下车位，人车分流设计，且地下车位配有充电桩。项目可选择的产品类型繁多，如果你想花300多万买个洋房类产品、性价比高的合院产品，是个不错的选择。但是，不少看过房的人还是认为，户型价格亮眼，只是有点远！

规划图（来源：网络）

样板间（来源：网络）

301㎡ 叠拼户型图