1000万在上海中环能买什么样的房子

本文来自微信公众号“真叫卢俊”（ID:zhenjiaolujun0426），36氪经授权发布。

上一篇说到作为“黄金腰带”中环是1000万预算客户首要选择（往期链接：1000万在上海中环可以买到什么样的房子），选房子先选板块。

我们把中环的板块分成了三个类型：

第一类是以产业导向的板块；

第二类是大型居住区或是国际社区，综合生活配套完善；

第三类就是老城区，发展较早。

第一类说的差不多了，大家可以找往期的文章看。

今天我们来说说，第二类大型居住区。

古北

古北是第一代国际社区。

靠近虹桥机场，早在六七十年代就有富人区的基因，上海第一个涉外商务区——虹桥经济开发区在市区西部启动。

作为其配套生活设施，上海第一个大型高标准国际居住区古北新区于1986年开始兴建。

富人在的地方，商业、交通、城市界面、学校资源、医疗资源，这些都不会差到哪里去。行政区从最东边的镇宁路到最西面的西郊都是高档住宅区。

“古北”两个字在上海人心里还是很好的地段。

古北国际社区作为一个以居住为主，同时提供外事外贸活动的综合涉外区，这里生活着众多外籍人士及港、澳、台同胞。社区一隅遍布的咖啡馆、会所、外国餐厅、酒吧等颇具异国特色的商业配套。

古北其实挺贵的，想要1000万在这里购房选择性并不多。

标杆项目，比如：古北中央花园、古北瑞仕花园、古北国际花园，这些楼盘总价基本在2000万以上。

1000万在古北买房子，在房龄上要有所牺牲。古北路以西是古北第一期，房龄在90年代，倒是可以在预算范围内买到的合适房子。

比如，巴黎花园，建于1997年，小区环境还是沿袭古北的特点，大理石铺地、欧式雕塑水景池、花坛式绿化分布等。

1060万总价可以购买一套118平2房2厅的房子，2房朝南，客厅朝北，户型方正，一梯三户。

巴黎花园如果要买三房价格就要提高到1200万左右了，古北的房型大多都是大三房、大两房。

鹿特丹花园和巴黎花园社区内的环境很相似，价格也很相似，大家可以去挑挑看。

三林

说完富贵的古北，接着说说浦东一个接地气的居住板块——三林，也是中环线板块里价格较低的片区，与大宁、碧云、真如相比，三林的均价还在8-9万左右。

三林板块可以说具有得天独厚的地理位置，浦东中外环区域，西面与徐汇滨江隔江相望，南面是康桥和浦江镇，东面是北蔡，北面隔一条川杨河是世博板块。

三林周边板块的产业分布较多，北有陆家嘴、西有前滩、东有御桥，又近徐汇滨江新贵地段，作为周边产业地区的后花园，三林的户型很丰富。

1000万在三林的选择性就比较多，可以选择到房龄新、高品质的三房，还有优质学区配套。

三林板块可分为北三林、南三林、东三林。

以外环线以南是南三林，我们不做讨论，北三林和东三林以杨高南路为分界线。北三林住宅和商业日趋成熟饱和，生活氛围浓厚，东三林的房屋品质较新。

比如：万科金色里程，是2004年的房子，18层，万科的房屋和物业品质还是不错的。

小区内部环境和居住人群素质较高，对口是第一梯队的明珠小学，未来对口的初中东林中学也是重点学校。

3房2厅90平户型，2开间朝南，1房朝南，2房朝北。价格在1050万左右，这一波也是涨了不少了，但是学区房还是保值的。

万科金色里程90平户型

另一个推荐是，申江豪城，2004年的小区，对口小学是第二梯队的新世界实验小学。整体规划了大型社区，景观设计遵循了“唯美和适用”的原则，强调中西合壁的文化元素。

小桥流水，弧形会所与欧式花园的融合真实的反映出一种“海纳百川”的大胸襟、大气魄。

有45%的绿化率，环境优美。

小区附近交通也十分方便，5分钟走路到8号线杨思站，6分钟可以走路到成山路站换8号线或者13号线。

1000万可以选择118平3房2厅的户型，2房朝南，客厅是朝西的横厅，户型方正，2卫设计，动线和尺度都比较合理。

申江豪城 118平户型

如果对品质要求特别高，可以去看看环球翡翠湾花园，但是对口学校一般。这个小区是2006年建的，万科物业，品质在区域内很不错。

1000万的预算可以购买这里的125平3房2厅2卫，户型开间长、进深短，居住舒适度很高。

前滩的崛起直接影响着也带动着整个三林的板块，未来还有三林筠溪小镇的规划，对片区的发展是很大的利好，升值空间大。

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碧云

碧云社区位于浦东金桥板块，是继第一代国际社区古北之后，上海最大的外籍人员聚集社区。

碧云国际社区的崛起也是浦东崛起的标志之一。碧云居住社区依托于外高桥自贸区产业、陆家嘴产业，作为其高端住宅配套。

同时该国际社区是上海第一个通过ISO4000环境认证的区域，空气质量标准到达一级，社区内绿化高达18w平方米，中心地区更有5w平方米的草坪供人们活动。

社区内全部主要道路都设置橡胶地面的自行车专用道，建立了以碧云体育中心为主体，兼有健身、游泳、橄榄球、足球等娱乐设施，全球最大的自行车品牌公司及总店也建于此。

社区内有协和国际、德威英国国际学校、欧盟中欧国际工商学院等，从学龄前至高等教育一应俱全，且部分学校周末开设橄榄球、英式足球等公开课程。

医疗资源也很丰富，公办有华东分院，浦东妇幼保健院，国际保险医疗服务有和睦家，Parkwayhealth，瑞尔齿科等。

碧云也算是富人区，板块内以低密度的住宅产品为主，这里大多数房子总价都在2000万以上，1000万预算的选择真的很少。

可以买的小区有凤凰大厦，1998年建的塔楼式小区，去年9月的成交价格在8万，今年涨到了10万的单价，涨幅25%，基本与全市平均水平持平。

小区里也有800-1000万总价的房子，面积在80-90平的2-3房。

户型和产品确实一般，且对于一个豪宅社区，1000万的产品竞争力确实不强。想购买附近片区的朋友，可以移步到北边的金杨板块。

金杨板块的房子基本都是90年代建的，单价集中在7-9万。1000万的总价预算可以购买金杨00年代的次新房，品质和户型都还不错。

新江湾

说说杨浦区这个有点神奇的板块——新江湾。

神奇的原因是，作为一个远离市区，在中外环间的板块，曾经一骑绝尘，远超同环线。也没有太多产业作为依托，但却因为一个故事成了豪宅区。

什么样的故事呢？

新江湾城过去是远东最大的军用机场，在1994年正式停飞，常年的军事禁地以及从决定废弃机场到土地移交的十年空档期中，在机场原址上生成了大型的湿地以及林灌和森林等生态环境。

湿地和森林是不是足以支撑这片土地豪宅基因不重要，各大知名开发商云集开发，借势营销。

2005-2007年间，珠江投资、华润置地、绿城、仁恒分别以15.89亿元、15.41亿元、12.6亿元和13.01亿元的总价拿下了占地面积为17.68万平方米、14.42万平方米、10.07万平方米和6.5万平方米的新江湾城地块。

当地楼板价从5617元/平方米一路飙升至6677元/平方米、1.25万元/平方米、2万元/平方米。

这房子还没造，光是这地价，就先翻了一番。

城市稀缺资源成就了豪宅的基因，随后各种配套导入，学区、商业、再到产业配套。

当然，严格来说，新江湾还是一个大型高端居住区。新江湾城的常住人口呈现出年轻化、高知识层次化、高社会阶层化特点。

新江湾豪宅占全市比例高达15%，为资源型豪宅和别墅的主要供应地。

今年上海院子总价2000-3000万的联排，可以说得上是“疯抢”的状态。对于高端别墅客户，这个位置优势很大，市区别墅的稀缺性和产品力，是“疯抢”的原因。

板块是好板块。

所以想要1000万在新江湾这个豪宅片区买到房子，选择性真的不大，但是可以捡漏。

新江湾城板块2006年-2011年近5年半的时间里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方，成交均价在5年多的时间里上涨了361.82%。

拿这两年的新房来说，供应很少，仅有两个，融信世纪江湾、新江湾上海院子。产品也是高低配，小面积刚需高层住宅公寓和联排、叠加低密度别墅产品。

这两个项目流入二手市场的房子，价格也蹭蹭上涨。比如这套66平2房，属于上海院子的非标户型，数量极少，面积小，单价很高，总价1050万。

泰禾信达上海院子 66平2房1厅

除此之外，想买像样的2房住宅户型，预算要在1100-1200万了，比如2007年的合生江湾国际公寓、2014年的润地华庭、2008年华润置地橡树湾。

这里房龄都很新，整个片区给人的感觉是安静、低密度、生态好。

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北蔡

最后，再说说大型居住类板块的最后一个板块，北蔡。

北蔡是“金色中环”建设的重点项目之一，作为大型居住区，这里有大片的老旧社区将要进行动迁和城市更新。

这是从十三五规划开始的，十四五规划又进入新的节奏。大家不要小看城市更新，这意味着地段的升级。

尤其在浦东，每年土地出让都零零散散，新房供应一直供不应求的地方。

北蔡不仅位于中环之上，同时还是在浦东的腹地。北部是花木、世纪公园等浦东主打品质的高端居住区，南部是御桥，西面紧邻世博、杨思社区，东边便是张江高科技园区。

从地理位置上不难看出，北蔡的主要置业群体是周边的产业客户，而且相对其他区域而言，北蔡离市中心更近。

板块内的住宅从90年代到2010年代都有。作为一个大型居住区，板块内的学校资源和商业资源都还不错。

小学方面有浦东新区第二梯队的竹园小学和昌邑小学、区重点公办小学的北蔡镇中心小学、莲溪小学。

中学方面，上南中学、华林中学等都算是普通，比起小学资源的实力，有点不够看。不过从新的高中录取政策来看，初中的学区稍微有些弱。

1000万在北蔡的选择很多，而且可以选择2010年后的住宅，这些次新房随着地段的升级未来保值和升值的空间比较大。

说到北蔡的房子，那肯定离不开大华锦绣一系列的街区，从一街区一直到十九街区。

2010年后的有十四街区、十五街区、四街区；整个系列中，一街区、二街区、四街区、九街区、十街区是动迁房；

十二街区、十九街区、十八街区的性价比较高，1000万预算客户可以在这几个小区里面挑一挑，900-1000万可以购买个2房产品，其中靠马路的房子可能总价低一些，位置好的基本在1000万朝上的总价。

大华锦绣华城（十二街区）107平2房2厅2卫

这个户型就是来自十二街区，这个小区2006年建造，小区绿化环境优美，层高12楼。

户型2开间朝南，南北通透，而且有2卫设计，功能上很实用。

居住舒适度高，而且是一梯两户，得房率也高，属于难得的好户型。总价1060万，性价比也不错。