魔都千万豪宅大赏

编者按：本文来自微信公众号“DT财经”（ID:DTcaijing），作者：豪宅云业主DT君，36氪经授权发布。

上个月，DT君在B站逛了不少千万甚至亿万豪宅，积累了足够的做梦素材。内心膨胀的DT君突然心生一计：如果有一天我也有了千万家财，那应该去哪些地方买下一套属于自己的豪宅呢？

于是，我们从贝壳研究院找来了2019年-2020年7月（如无特别标注，以下提到的数据皆为该时间段内的成交数据）上海豪宅的成交数据，让大家一次性将柠檬吃个够。

上海寸土寸金，总体房价实在过于感人，若是光看价格似乎遍地都是豪宅。为了排除掉价格不菲的老破小，我们将“豪宅”的标准定义为：“总价1000万及以上”+“总面积150㎡及以上”+“三居室及以上”。

令DT君意外的是，如此苛刻的条件下，豪宅的市场成交量依旧可观。数据显示，从2019年5月到2020年1月，上海的豪宅的月成交量总体保持平稳，但疫情的到来让豪宅市场遭遇瞬间降温。

但在2020年2 月之后，上海豪宅的成交热度明显回升，且大幅超越去年同期。压抑了一整个月之后，上海的富豪们似乎都明白了“钱财乃身外之物”的道理，按捺不住怀里的钱包争相入市。

那么，上海卖得最好的豪宅都在哪些价位？它们都分布在哪里？什么样的豪宅更能获得上海富豪们的青睐？我们用数据可视化分析工具 Tableau 描绘出了上海豪宅的全景画像，一起来看看吧。

大家买的豪宅都在哪？

先来看上海豪宅的总体成交情况。

我们通过 Tableau 绘制出环形图和条形图，可以看到：2019年到目前为止，1-2千万之间的豪宅成交量最高，大约占据成交总量的8成。真正能消费得起顶级豪宅的富中富毕竟还是少数。

豪宅成交量最高的是浦东新区、闵行区、长宁区。占上海总面积1/5的浦东新区，售出豪宅总数达到了384套，是总成交量的1/4；人口大区闵行售出豪宅数量207套，占总量的15.1%；以各类豪宅为特色的长宁区售出豪宅达139套，占全市10.1%。

靠近城郊的奉贤、嘉定、新静安（前闸北区）的豪宅成交量相对稀少，均不超过20套，价格集中在2千万以内。

浦东新区不仅在豪宅成交总数上领跑上海，3千万以上的豪宅成交量也达到了28套。比如，成交价格最贵的三套豪宅全部坐落在浦东新区的花木商圈，其中有两套来自九间堂（分别为1.4亿和1.1亿），另一套来自御翠园（1亿）。

如果你还不熟悉这些富贵的小区，DT君为你简单科普下。根据百度百科介绍，九间堂的主力户型在689-1000平方米之间，每套别墅户均占地约2000平米，是城市繁华地带闹中取静的豪宅产品（九间堂打钱！）。

据传，如果你成功在这里买下一套，那你的邻居可能是仲盛集团、南都集团、亿王亚哥集团等大公司的老板。御翠园由李嘉诚的长江实业集团开发，凭借奢华的风格也吸引了中融集团、美特斯邦威、今日资本等企业的高管人士。

他们的别墅分别长这样。

（左：九间堂右：御翠园，图片来自贝壳找房）

但这样的顶级华府看看就好，毕竟天选之子不是谁都能当。我们不如退而求其次，从价格角度出发，厘清上海各价位豪宅的具体分布。

1-2千万的成交豪宅中，有几处分布尤为密集。比如由新加坡仁恒集团开发的高端仁恒系列社区，地处浦东陆家嘴的仁恒滨江园、长宁天山的仁恒河滨花园以及浦东联洋的仁恒河滨城(三期)分别售出13、11、10套豪宅。

其次是闵行颛桥板块的上海星河湾、黄浦五里桥板块的汇龙新城也有不下十套。

视线拉至2-3千万的豪宅，成交数量瞬间少了一大截。其中闵行古美板块的万源城御璄以8套豪宅的数量登顶第一，是上海该价位中最好卖的豪宅。其次是陆家嘴的仁恒滨江园、世茂滨江花园、财富海景花园，以及黄浦江沿岸的融创滨江壹号院，该价位豪宅的成交量都超过了5套。

再来看看最壕无人性的3千万以上豪宅。

毗邻淮海中路、依傍新天地的翠湖天地御苑售出了8套顶级豪宅。这个小区内不仅有25米室内恒温游泳池、健身中心，还有私人会所及24小时贵宾级个人化服务（这些都是我们搜大众点评知道的）。想象一下，晚上12点，当你眺望着湖对岸灯火通明的电通安吉斯和普华永道，是不是有一种全世界都在为你打工的孤高感？

还有位于陆家嘴核心地带的中粮海景壹号、塘桥地区的九龙仓滨江壹十八，它们售出的豪宅数量也达到了4套。从窗户望出去，和邻居隔空干一杯——“是富贵使我们相遇”。

其实光看价格和区位，我们只能对上海豪宅有个模糊的概念。接下来让我们走进豪宅的内部嗅一嗅富贵的气息，用丹田之气喊出一声“哇哦”。

上海的豪宅内部都长什么样？

普通人对于豪宅的想象，一个是“贵”，一个是“大”。

于是，在先前的价格划分基础上，我们继续以面积为度量标准，分别做出了每一个价格区间的面积分布图。

结果显示，豪宅的面积与价格确实呈现一定的正相关。价格越可观，基本上面积就更大。比如面积大于700平米的8套豪宅里，除了位于徐泾大豪山林别墅中一套成交价为2850万的房源，其余7套价格均超过了4000万。

这其中就包括了位于闵行浦江万科翡翠别墅的一套价格4450万的别墅，它的面积高达1028平，比两个标准篮球场还大。这套别墅总共有两层，6室3厅1厨4卫，还有花园、采光井、地下室……这样的大房子，蝙蝠侠都可以考虑在这里做个中国分基地。（星星眼）

(图片来自贝壳找房）

同样，再根据地区进行划分，我们在 Tableau 上分析后发现：如果想用同样的价格买到更大的豪宅，还是得往市区外走走。如松江、青浦和嘉定的豪宅，房屋整体面积都要胜市区同类型产品一筹。尤其是青浦区的豪宅，它们的面积中位数将近400平。

位于中心城区的徐汇、黄浦、老静安等区域，豪宅面积都集中在200平米左右。徐汇和虹口甚至没有一套豪宅面积超过300平，距离青浦的平均水平还差一大截。

当我们把豪宅面积和地理位置投射在 Tableau 的地图上，就能更直观清晰地看到，外环外的“红圈”明显颜色更深、更大一些。

房间的数量则是豪宅“大”的间接体现。

依旧按照价格划分，DT君用 Tableau 作出气泡图后发现，无论是1-2千万，还是2-3千万，豪宅的户型都集中在3室或4室。只有价格达到了3千万以上，5室及以上的占比才多了起来。

但也有一些例外。比如在1-2千万的豪宅中，来自莘闵别墅和捷克住宅小区的两套房源，都拥有7个房间。在一众追求奢华的豪宅中，这两套房子身上兼备了大家庭的刚需和改善属性，还挺接地气。

成交价大于3000万的房源中，也有9套房源只有3室。

比如这套来自凯德茂名公馆的豪宅，由于坐落在市中心南京西路附近，总价高达3150万元。虽然面积不大仅有220平米，但客厅加餐厅面积就超过50平米。住家保姆除了拥有自己的卧室，还有一个独卫。

(图片来自贝壳找房）

富豪们自然喜欢住得宽敞一些，嫌房子小了再买一套就是。有钱，真的是可以为所欲为的。

斗胆最后再看看 什么样的豪宅更好卖

看完了豪宅的“大”和“豪”，DT君也发现了一个有趣的问题。虽说都是豪宅，但有人偏好城郊山清水秀、设计宏伟的大别墅；有人钟情于繁华市中心的温馨大平层，任你有几个篮球场那么大，我也依旧不为所动。萝卜青菜，各有所爱。

那么，什么样的豪宅更受大众的喜爱、卖得最快呢？

DT君用 Tableau 按照不同价格区间和成交周期分别进行归类，作出分布散点及盒须图。很明显看到豪宅的整体市场还是十分抢手的。

在有记录的1198套豪宅中，有40%的豪宅在3个月内成交，6成豪宅成交周期小于半年。如果放宽到一年，成交数量则达到了整体的80%以上。

此外，我们还发现，价格和成交周期也有一定的弱相关关系。随着豪宅的价格增长，其成交周期的25、50、75分位数都有一定程度的增加。

但也有一些例外，比如价格达到了5000万以上的5套豪宅，成交周期几乎都在一年内。其中古北壹号一套价值6500万的豪宅，仅仅只被带看了一次，花了5天时间就完成了交易。

相反，这套位于佘山3号的豪宅，总价“仅”1395万，2015年2月就已挂牌出售，却花了5年多的时间，中间调价3次才成交。这似乎一定程度上印证了房产界的一句谚语“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”。

(图片来自贝壳找房）

除了价格，成交难度或许和所在行政区也有一定的关系。

根据数据，我们用 Tableau 绘制出了各个行政区下豪宅的成交周期分布占比。豪宅最好卖的地区并非我们之前提到的浦东、闵行等热门大区，也不是我们想象中富人聚集的青浦、徐汇等区，而是上海西北角的嘉定区。

嘉定区成交的18套豪宅中，成交周期全部不到1年，将近7成在3个月之内出手，1个月内成交的就有4套。它们分别来自嘉定新城的龙湖蔚澜香醍和龙湖蓝湖郡(别墅)，以及南翔的湖畔天下(别墅)和华润中央公园。

当然，这和嘉定区汽车行业大佬集中，但区域内豪宅产品较少或许也有一定的关系。于是，我们继续挖掘，细化到商圈，找到了豪宅成交量最大的15个商圈以及每个商圈的豪宅成交周期中位数。

不出意外，陆家嘴、新江湾城、徐泾等商圈作为富人聚集地，豪宅交易一直保持较高的热度。但从成交周期来看，新江湾城、浦江、联洋等地的豪宅似乎更为吃香，成交周期中位数均不超过3个月。

其中，新江湾城的尚浦名邸、银亿领墅、旭辉江湾墅，浦江的陆家嘴红醍半岛(别墅)、一品漫城三期，联洋的联洋新苑、仁恒河滨城等不少小区的豪宅成交周期都不超过一个星期。

（左：银亿领墅；中间：陆家嘴红醍半岛；右：联洋新苑，图片来自贝壳找房）

总结下来，如果你足够有钱，或许可以考虑一下上海的豪宅产品。买得快卖得快，不愧是投资理财的好去处。

DT君看到这些豪宅，也是有些按捺不住躁动的心情了。如果不差钱，别说一周了，一天我就能定下来！

不过，梦醒时分，还是滚回去努力写稿了。毕竟对于我们这种普通人来说，只有拼命奔跑，才能勉强留在原地呀！